Сингапур и Дубай часто упоминаются в одном ряду в разговорах о самых налогово-эффективных, хорошо управляемых и глобально связанных городах мира. Низкое личное налогообложение, сильное правовое государство, мировая степень связи, притяжение капитала, уходящего из менее стабильных юрисдикций — презентационные материалы звучат почти одинаково. Но если убрать брендинг и посмотреть, что происходит, когда иностранный покупатель пытается приобрести недвижимость в каждом из городов, то два рынка оказываются почти противоположными: один создан для того, чтобы напрямую принимать иностранный капитал в рынок недвижимости, другой — для его распределения почти повсюду.
Вкратце
- Дополнительный налог на покупку недвижимости для иностранцев в Сингапуре: фиксированные 60% с апреля 2023 года, помимо стандартного гербового сбора
- Государственный сбор за передачу прав на недвижимость в Дубае: фиксированные 4%, без каких-либо надбавок по национальности, и без ежегодного налога на имущество
- Ежегодный налог на имущество в Сингапуре для не занятых жилых единиц составляет от 12% до 36% от годовой стоимости, каждый год, пока недвижимость находится в собственности
- Сингапур ограничивает покупку земельного жилья иностранцами только случаями с специальным одобрением правительства; свободные зоны Дубая открывают как квартиры, так и виллы для полного иностранного владения
- Глобальная инвестиционная программа Сингапура требует инвестиций в бизнес или фонд на сумму 10 миллионов SGD для получения вида на жительство; Золотая виза Дубая доступна при покупке недвижимости за 2 миллиона AED
Налог для иностранцев, о котором никто не думает
С апреля 2023 года Сингапур применяет фиксированный дополнительный налог на покупку недвижимости в размере 60% для любого иностранца, покупающего жилую недвижимость — кондоминиум, квартиру или одобренный земельный дом — независимо от того, является ли это первой или пятой покупкой. В дополнение к стандартному гербовому сбору, который варьируется от примерно 1% до 6%, иностранный гражданин, покупающий кондоминиум за 2,5 миллиона SGD, может столкнуться с затратами на гербовые сборы в размере почти 1,6 миллиона SGD до того, как придет первый счет за ремонт. Несколько национальностей — США, Исландия, Лихтенштейн, Норвегия и Швейцария — освобождены согласно соглашениям о свободной торговле; все остальные платят по полной ставке.
Эквивалентная проблема в Дубае — это сбор за передачу прав на недвижимость в размере 4%, который уплачивается один раз, без каких-либо надбавок по национальности. Иностранный покупатель и эмиратский покупатель платят точно такую же ставку за точно такую же недвижимость. Разница в стоимости входа между двумя городами, при сопоставимой покупке, не является вопросом степени — это скорее вопрос порядка величины.
Разница не закрывается и после завершения сделки. Сингапур взимает ежегодный налог на недвижимость, основанный на годовой стоимости, а не занятые жилые объекты — которые описывают большинство инвестиционных единиц, принадлежащих иностранцам — облагаются налогом по прогрессивным ставкам, начиная с 12% и доходя до 36% на более дорогую недвижимость, подлежащую уплате каждый год, пока недвижимость находится в собственности. Дубай вообще не взимает ежегодный налог на имущество. Между разницей в стоимости входа и повторяющимися ежегодными платежами два города не только имеют разные цены; они структурированы вокруг разных предположений о том, кого налог на имущество должен отговорить.
Два разных определения иностранной собственности
Законодательство о жилой недвижимости Сингапура четко разделяет кондоминиумы, которые иностранцы могут покупать относительно свободно с учетом 60% дополнительного налога на покупку, и земельное жилье — таунхаусы, бунгало, дома на две семьи — которое требует специального одобрения правительства, которое редко предоставляется вне таких проектов, как Сентоза Ков. Это рынок, тщательно спроектированный так, чтобы иностранный капитал мог войти, не позволяя ему конкурировать за ограниченное предложение земельного жилья.
Дубай принял противоположное архитектурное решение, когда открыл специальные свободные зоны для полного иностранного владения — как квартиры, так и виллы, в таких районах, как Пальма Джумейра, Дубай Марина и Эмирейтс Хиллс — без различий между земельной и многоквартирной собственностью и без процесса одобрения по каждому конкретному случаю. Покупатель выбирает зону, а не категорию разрешения.
Вид на жительство: купленный сразу или купленный отдельно
Здесь два города расходятся наиболее резко. Инвестиции в недвижимость сами по себе не предоставляют, и никогда не предоставляли, никакого статуса резидента в Сингапуре; Глобальная инвестиционная программа страны требует минимальных инвестиций в 10 миллионов SGD в работающий бизнес или одобренный фонд, а недвижимость не подходит под этот порог.
Дубай напрямую связывает вид на жительство с самой покупкой недвижимости. Инвестиция в 2 миллиона AED, примерно 545,000 долларов США, в настоящее время дает владельцу право на возобновляемую 10-летнюю Золотую визу, охватывающую супругу, детей и домашний персонал, без обязательства по минимальному сроку пребывания. Это значительно более низкий финансовый барьер, чем GIP Сингапура, и тот, который может быть преодолен самой недвижимостью, а не отдельной бизнес-инвестицией, добавленной сверху к покупке недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Почему дополнительный налог на покупку недвижимости в Сингапуре так высок для иностранцев?
Сингапур применяет дополнительный налог на покупку недвижимости как целенаправленную меру охлаждения для управления спросом на жилье и приоритизирует доступ граждан и постоянных резидентов к рынку. С апреля 2023 года ставка для иностранных покупателей составляет фиксированные 60% поверх стандартного гербового сбора, применяемого равномерно независимо от того, сколько объектов недвижимости уже принадлежит покупателю, что делает его одним из самых высоких налогов на покупку недвижимости для иностранцев в мире.
Могут ли иностранцы покупать земельную недвижимость в Сингапуре так же, как в Дубае?
В общем, нет. Законодательство о жилой недвижимости Сингапура ограничивает покупки земельного жилья иностранцами случаями со специальным одобрением правительства, которое редко предоставляется вне конкретных проектов, таких как Сентоза Ков. Свободные зоны Дубая, напротив, позволяют иностранным покупателям приобретать как квартиры, так и виллы без каких-либо ограничений по земельной и многоквартирной собственности.
Предлагает ли какой-либо город вид на жительство через инвестиции в недвижимость?
Да, Дубай предлагает вид на жительство через инвестиции в недвижимость при покупке на сумму 2 миллиона AED или более, что дает право на возобновляемую 10-летнюю Золотую визу. Сингапур не предлагает вид на жительство через инвестиции в недвижимость; его Глобальная инвестиционная программа требует минимальных инвестиций в 10 миллионов SGD в бизнес или фонд, полностью отделенных от любой покупки недвижимости.
Какова разница в налоге на имущество между Сингапуром и Дубаем?
Сингапур накладывает ежегодный налог на имущество в диапазоне от 12% до 36% на не занятые жилые объекты, в то время как Дубай вообще не взимает ежегодный налог на имущество, что делает стоимость владения значительно различной.
Как сравниваются рынки недвижимости Сингапура и Дубая для иностранных покупателей?
Хотя оба города являются налоговыми райами, рынок недвижимости Сингапура имеет высокие барьеры для иностранных покупателей, включая steep налоги и ограничения, в то время как Дубай предлагает более открытый рынок с низкими затратами на вход и без надбавок по национальности.
