Спросите управляющего фондом в Лондоне, куда глобальный капитал тихо перемещается, и ответ, чаще всего, будет связан с перелетом из Хитроу в Дубай. Спросите девелопера в Дубае, какой паспорт чаще всего появляется в их реестре покупателей, и Лондон по-прежнему занимает одно из ведущих мест. Два города на протяжении десятилетия обходят друг друга — не совсем как соперники, но как два очень разных ответа на один и тот же вопрос: где серьезные инвестиции в недвижимость должны находиться? Сравнение касается не престижа почтовых индексов, а того, что происходит с вашими деньгами после подписания договора, и в этом отношении два рынка едва ли могут быть более разными.
В двух словах
- Дубай: 0% налога на прирост капитала, 0% налога на недвижимость, единовременная комиссия в 4% от Департамента земель Дубая
- Лондон: дополнительный налог на гербовые сборы для дополнительных домов, который вырос до 5% в конце 2024 года, плюс налог на прирост капитала в Великобритании от 18% до 24% для резидентов Великобритании, продающих любую недвижимость, где бы она ни находилась
- Зоны свободной собственности в Дубае предоставляют полное право собственности с выдачей свидетельства о праве собственности; большинство квартир в Лондоне являются арендными, с привязанной арендной платой и сервисными сборами
- Недвижимость в Дубае стоимостью 2 миллиона AED в настоящее время дает право на продлеваемую 10-летнюю Золотую визу; путь получения визы для инвесторов в Великобритании закрылся в 2022 году без прямой замены
Налоговый вопрос, которого нельзя избежать
Налоговая система Дубая рассказывает одну и ту же историю на протяжении двух десятилетий: нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала при продаже, нет налога на доход от аренды, нет налога на наследство на недвижимость, основанную в ОАЭ. Единственный значимый сбор — это единовременная комиссия в 4% от Департамента земель Дубая, уплачиваемая один раз в момент регистрации — функциональный аналог гербового сбора, но фиксированный, единовременный и предсказуемый.
В Лондоне арифметика работает иначе, и она работает постоянно. Налог на гербовые сборы на дополнительные жилые объекты теперь имеет повышенный сбор, который возрос до 5% в конце 2024 года, накладываемый сверху стандартных диапазонов SDLT, что означает, что покупатель, приобретающий второй дом в Лондоне, может столкнуться с налогом на покупку на уровне двухзначных чисел, прежде чем поступит первый счет по налогам на местное самоуправление. И поскольку HMRC облагает резидентов Великобритании налогом на всемирный доход, британец, владеющий недвижимостью в Дубае, все равно должен уплатить налог на прирост капитала в Великобритании в размере 18% или 24% при последующей продаже, с отчетом о продаже, подлежащем обязательному уведомлению HMRC в течение 60 дней. Ничто из этого не делает цифры Лондона наказуемыми — многие собственники обнаруживают, что расчеты все еще работают в их пользу — но простота Дубая является структурной, а не рекламной. Просто меньше данных для моделирования, потому что меньше налогов.
Реальность свободной собственности против свободной собственности на бумаге
Слово «свободная собственность» означает что-то другое в зависимости от того, в каком городе вы находитесь. В обозначенных свободных зонах Дубая — в Даунтауне, на Пальме Джумейра, в Дубай Марине, в Бизнес-Бэй и десятках других — иностранные покупатели владеют единицей полностью, с выдачей свидетельства о праве собственности непосредственно Департаментом земель Дубая и без арендного срока, который истекает на фоне.
В Лондоне большинство домов являются свободной собственностью, но большинство квартир — арендуемыми. Право собственности означает право на занятие на фиксированный срок, обычно от 99 до 999 лет, в то время как отдельный собственник земли сохраняет подлежащую землю и часто право голоса по вопросам сервисных сборов. Недавние реформы арендного жилья значительно уменьшили стоимость продления аренды по сравнению с несколькими годами назад, но сама структура сохраняется: арендная плата, сервисные сборы, которые могут составлять несколько тысяч фунтов в год за хорошо оборудованную квартиру, и периодические счета на пять цифр за крупные работы. Ничто из этого не делает владение в Лондоне хуже — сила обязательств города и столетия юридических прецедентов — именно то, что придает его арендуемым квартирам их стойкость — но бумажная работа выполняет действительно разные функции в каждом городе.
Что на самом деле покупает вам входной билет
Стоимость входа — это только половина истории; то, что этот вход дает, имеет такое же значение. Покупка недвижимости в Дубае на сумму 2 миллиона AED или более в настоящее время дает владельцу право на продлеваемую 10-летнюю Золотую визу, распространяющуюся на супруга, детей и домашний персонал, без требования минимального срока пребывания. Это вид на жительство как побочный продукт самой покупки, а не отдельная, проверяемая по средствам подача.
Великобритания закрыла свой эквивалентный маршрут для виз Tier 1 Investor в 2022 году, и ничего не было заменено напрямую. Покупка недвижимости в Лондоне сегодня покупает очень хороший актив на рынке с веками ликвидности за спиной — но сама по себе она не дает права на жительство. Для покупателей, рассматривающих недвижимость исключительно как финансовый инструмент, это различие является сноской. Для покупателей, рассматривающих это как жизненное решение, это часто вся беседа.
Часто задаваемые вопросы
Действительно ли Дубай безналоговый для инвесторов в недвижимость?
Да, для самой недвижимости — нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала при продаже и нет налога на доход от аренды на уровне Дубая или ОАЭ. Единственная значительная стоимость при покупке — это единовременная комиссия в 4% от Департамента земель Дубая.
В чем реальная разница между свободной собственностью в Дубае и арендой в Лондоне?
В свободных зонах Дубая иностранные покупатели владеют недвижимостью полностью с выдачей свидетельства о праве собственности и без срока аренды. В Лондоне большинство квартир являются арендуемыми — покупатель владеет правом на занятие на фиксированное количество лет, в то время как отдельный собственник земли сохраняет землю, что приводит к необходимости учитывать сервисные сборы, арендную плату и срок аренды при расчете владения.
Предоставляет ли покупка недвижимости в любом из городов права на проживание?
Золотая виза Дубая напрямую связана со стоимостью недвижимости: инвестиция в 2 миллиона AED или более в настоящее время дает право на продлеваемый 10-летний вид на жительство для владельца и ближайших членов семьи. Бывший маршрут для визы инвесторов в Великобритании закрылся в 2022 году, и в настоящее время нет прямого пути для получения вида на жительство, связанного с покупкой недвижимости в Лондоне.
Ничто из этого не говорит о том, что один город должен уступить место другому — глубина Лондона, его юридическая инфраструктура и столетия заслуг по сохранению капитала — это не то, что Дубай пытается воспроизвести, и покупатели, которые хотят и то, и другое, часто в конечном итоге владеют недвижимостью в каждом из городов. Что сравнение ясно показывает, так это то, почему Дубай продолжает появляться в кратких списках людей, которые когда-то считали Лондон единственным серьезным адресом для капитала в недвижимости: кумулятивный эффект единовременного сбора, который платится один раз вместо налогов на неопределенный срок, собственности, которая не истекает, и визы, которая приходит в комплекте с правом собственности, а не подается отдельно. В Arsha Homes большинство наших бесед с международными покупателями тратят меньше времени на убеждение кого-либо в том, что Дубай бесспорно выигрывает это сравнение, и больше времени на обсуждение именно таких расчетов — потому что как только цифры находятся рядом, привлекательность, как правило, объясняет себя.
