Singapour et Dubaï occupent la même phrase dans presque toutes les conversations sur les villes les plus fiscalement efficaces, bien gouvernées et connectées au monde. Faible imposition personnelle, forte primauté du droit, connectivité de classe mondiale, un aimant pour le capital quittant des juridictions moins certaines — les présentations se lisent presque de la même manière. Mais en enlevant le branding et en regardant spécifiquement ce qui se passe lorsqu’un acheteur étranger tente d’acheter un bien immobilier dans chaque ville, les deux marchés se révèlent presque opposés : l’un conçu pour accueillir directement le capital extérieur dans l’immobilier, l’autre conçu pour le canaliser presque partout ailleurs.
Aperçu
- Le droit de timbre supplémentaire pour les acheteurs étrangers à Singapour : un forfait de 60 % depuis avril 2023, en plus du droit de timbre standard
- La taxe de transfert du département des terres de Dubaï : un forfait de 4 %, sans surcharge basée sur la nationalité, et pas de taxe foncière annuelle par la suite
- La taxe foncière annuelle de Singapour sur les unités résidentielles non occupées par le propriétaire varie de 12 % à 36 % de la valeur annuelle, chaque année, tant que le bien est détenu
- Singapour restreint l’achat de logements terriens pour les étrangers aux cas avec une approbation spéciale du gouvernement ; les zones de pleine propriété de Dubaï ouvrent à la fois les appartements et les villas à la pleine propriété étrangère
- Le programme d’investisseur mondial de Singapour nécessite un investissement d’affaires ou de fonds de 10 millions de SGD pour la résidence ; le Golden Visa de Dubaï est disponible à partir d’un achat immobilier de 2 millions de AED
La taxe pour étrangers que personne ne budgète
Depuis avril 2023, Singapour applique un droit de timbre supplémentaire de 60 % à tout étranger achetant un bien résidentiel — condominium, appartement ou maison terrienne approuvée — peu importe qu’il s’agisse d’un premier achat ou d’un cinquième. Superposé au droit de timbre standard, qui est gradué d’environ 1 % à 6 %, un étranger achetant un condominium de 2,5 millions de SGD peut faire face à près de 1,6 million de SGD en droits de timbre seul avant qu’une seule facture de rénovation n’arrive. Une poignée de nationalités — les États-Unis, l’Islande, le Liechtenstein, la Norvège et la Suisse — sont exemptées en vertu d’accords de libre-échange ; tout le monde d’autre paie le tarif plein.
Le friction équivalente de Dubaï est la taxe de transfert de 4 % du département des terres de Dubaï, payée une fois, sans surcharge basée sur la nationalité. Un acheteur étranger et un acheteur émirati paient exactement le même tarif pour exactement le même bien. L’écart de coût d’entrée entre les deux villes, pour un achat similaire, n’est pas une question de degré — il est plus proche d’un ordre de grandeur.
L’écart ne se referme pas après le règlement, non plus. Singapour impose une taxe foncière annuelle basée sur la valeur annuelle du bien, et les biens résidentiels non occupés par le propriétaire — qui décrivent la plupart des unités d’investissement détenues par des étrangers — sont taxés à des taux progressifs commençant à 12 % et montant à 36 % sur les propriétés de plus grande valeur, payable chaque année tant que le bien est détenu. Dubaï ne prélève aucune taxe foncière annuelle. Entre l’écart de coût d’entrée et la facture annuelle récurrente, les deux villes ne sont pas simplement tarifiées différemment ; elles sont structurées autour de différentes hypothèses concernant la raison pour laquelle la taxe foncière est censée décourager.
Deux définitions différentes de la propriété étrangère
La loi sur la propriété résidentielle de Singapour trace une ligne ferme entre les unités de condominium, que les étrangers peuvent acheter relativement librement sous réserve de ce droit de timbre supplémentaire de 60 %, et le logement terrien — maisons en rangée, bungalows, maisons jumelées — qui nécessite une approbation spéciale du gouvernement qui est rarement accordée en dehors des développements comme Sentosa Cove. C’est un marché soigneusement conçu pour laisser entrer le capital étranger sans laisser le capital étranger rivaliser pour l’offre limitée de logements terriens du pays.
Dubaï a fait l’opposé en ouvrant des zones de pleine propriété désignées à la pleine propriété étrangère — appartements et villas, dans des zones comme Palm Jumeirah, Dubaï Marina et Emirates Hills — sans distinction entre terrien et stratifié et sans processus d’approbation au cas par cas. L’acheteur sélectionne une zone, pas une catégorie d’autorisation.
Résidence : Achat direct contre achat séparé
C’est ici que les deux villes divergent le plus nettement. L’investissement immobilier à lui seul ne confère, et n’a jamais conféré, aucun statut de résidence à Singapour ; le programme d’investisseur mondial du pays nécessite un investissement minimum de 10 millions de SGD dans une entreprise opérationnelle ou un fonds approuvé, et l’immobilier ne compte pas dans ce seuil.
Dubaï lie la résidence directement à l’achat immobilier lui-même. Un investissement de 2 millions de AED, soit environ 545 000 USD, qualifie actuellement le propriétaire pour un Golden Visa renouvelable de 10 ans couvrant le conjoint, les enfants et le personnel domestique, sans obligation de séjour minimum. C’est une barre financière significativement plus basse que le GIP de Singapour, et une barre que l’immobilier lui-même peut franchir, plutôt qu’un investissement commercial séparé superposé à un achat immobilier.
Questions Fréquemment Posées
Pourquoi le droit de timbre supplémentaire de Singapour est-il si élevé pour les étrangers ?
Singapour utilise le droit de timbre supplémentaire comme une mesure de refroidissement délibérée pour gérer la demande de logement et prioriser l’accès des citoyens et des résidents permanents au marché. Depuis avril 2023, le taux pour les acheteurs étrangers est de 60 % en plus du droit de timbre standard, appliqué uniformément, peu importe combien de propriétés l’acheteur possède déjà, ce qui en fait l’une des taxes sur les biens immobiliers pour étrangers les plus élevées au monde.
Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers terriens à Singapour comme ils le peuvent à Dubaï ?
En général, non. La loi sur la propriété résidentielle de Singapour restreint les achats de logements terriens par les étrangers aux cas d’approbation spéciale du gouvernement, rarement accordés en dehors de développements spécifiques tels que Sentosa Cove. Les zones de pleine propriété de Dubaï, en revanche, permettent aux acheteurs étrangers d’acheter à la fois des appartements et des villas en pleine propriété sans restriction entre terrien et stratifié.
Une des deux villes offre-t-elle la résidence par le biais d’un investissement immobilier ?
Oui, Dubaï offre la résidence par le biais d’un investissement immobilier avec un achat de 2 millions de AED ou plus, qualifiant pour un Golden Visa renouvelable de 10 ans. Singapour n’offre pas de résidence par le biais d’un investissement immobilier ; son programme d’investisseur mondial nécessite un investissement minimum de 10 millions de SGD dans une entreprise ou un fonds, complètement séparé de tout achat immobilier.
Quelle est la différence de taxe foncière entre Singapour et Dubaï ?
Singapour impose une taxe foncière annuelle variant de 12 % à 36 % sur les propriétés résidentielles non occupées par le propriétaire, tandis que Dubaï ne prélève aucune taxe foncière annuelle, ce qui rend le coût de possession significativement différent.
Comment les marchés immobiliers de Singapour et de Dubaï se comparent-ils pour les acheteurs étrangers ?
Bien que les deux villes soient favorables à la fiscalité, le marché immobilier de Singapour présente de fortes barrières pour les acheteurs étrangers, y compris des taxes élevées et des restrictions, tandis que Dubaï offre un marché plus ouvert avec des coûts d’entrée plus bas et aucune surcharge basée sur la nationalité.
