Singapur ve Dubai, dünyanın en vergi verimli, iyi yönetilen, küresel olarak bağlantılı şehirleri hakkında yapılan hemen hemen her sohbetin aynı cümlesinde yer alıyor. Düşük kişisel vergilendirme, güçlü hukuk devleti, dünya standartlarında bağlantı, daha az belirsiz yargı bölgelerinden kaçan sermaye için bir mıknatıs – sunum dosyaları neredeyse aynı şekilde okunuyor. Ancak markayı bir kenara bıraktığınızda ve bir yabancı alıcının her şehirde mülk satın almaya çalıştığında neler olduğunu özel olarak incelediğinizde, iki pazar kendilerini neredeyse zıt kutuplar olarak gösteriyor: biri dış sermayeyi doğrudan gayrimenkule çekmek için inşa edilmiş, diğeri ise onu neredeyse her yere yönlendirmek için tasarlanmış.
Kısa Bilgi
- Yabancılar için Singapur’un Ekstra Alıcı Damga Vergisi: standart damga vergisinin üzerine, Nisan 2023’ten itibaren %60 düz oran
- Dubai’nin Arazi Departmanı transfer ücreti: %4 düz oran, hiçbir ulus temelli ek ücret yok ve sonrasında yıllık gayrimenkul vergisi yok
- Singapur’un sahibi olmayan konutlar için yıllık gayrimenkul vergisi, mülk tutulduğu sürece her yıl, Yıllık Değerin %12 ila %36’sı arasında değişiyor
- Singapur, yabancılar için müstakil konutları özel hükümet onayı gerektiren durumlarla sınırlarken; Dubai’nin mülkiyet alanları, hem dairelere hem de villalara tam yabancı mülkiyetine açıktır
- Singapur’un Küresel Yatırımcı Programı, oturum için en az SGD 10 milyon iş veya fon yatırımı gerektirirken; Dubai’nin Altın Vizesi, AED 2 milyon mülk alımından itibaren mevcuttur
Bütçelendirilmeyen Yabancı Vergisi
Nisan 2023’ten itibaren, Singapur, konut mülkü satın alan her yabancı için %60 düz Ekstra Alıcı Damga Vergisi uygulamaktadır – daire, apartman veya onaylı müstakil ev – bu ilk satın alma veya beşinci olmasına bakılmaksızın. Yaklaşık %1 ile %6 arasında değişen standart Alıcı Damga Vergisi’nin üzerine eklenen bu vergi, SGD 2.5 milyon değerinde bir daire satın alan bir yabancı, tek bir yenileme faturası gelmeden önce yalnızca damga vergisi olarak neredeyse SGD 1.6 milyonla karşılaşabilir. Birkaç ulus – Amerika Birleşik Devletleri, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre – serbest ticaret anlaşmaları kapsamında muaf tutulurken; diğer herkes tam oranı ödemek zorundadır.
Dubai’deki eşdeğer ağırlık, Dubai Arazi Departmanı’nın %4’lük transfer ücretidir; bu, bir kez ödenir ve hiçbir ulus temelli ek ücret yoktur. Bir yabancı alıcı ve bir Emirati alıcı, tam olarak aynı mülk için tam olarak aynı oranı öder. İki şehir arasındaki giriş maliyetindeki fark, bir benzerlik satın alındığında, bir derece meselesi değil – daha çok bir büyüklük sırası meselesidir.
Fark, yerleşimden sonra da kapanmaz. Singapur, mülkün Yıllık Değeri üzerinden yıllık gayrimenkul vergisi alır ve sahibi olmayan konut mülkü – çoğu yabancı mülkiyetinde olan yatırım birimlerini tanımlar – %12’den başlayarak yüksek değerli mülklerde %36’ya kadar artan oranlarda vergilendirilir ve mülk tutulduğu sürece her yıl ödenmesi gerekmektedir. Dubai, hiç yıllık gayrimenkul vergisi almaz. Giriş maliyeti farkı ile tekrarlanan yıllık fatura arasında, iki şehir sadece farklı fiyatlandırılmakla kalmaz; aynı zamanda gayrimenkul vergisinin kimleri caydırması gerektiği hakkındaki farklı varsayımlar etrafında yapılandırılmıştır.
Yabancı Mülkiyetin İki Farklı Tanımı
Singapur’un Konut Mülkü Yasası, yabancıların %60 ABSD’ye tabi olarak görece serbestçe satın alabileceği daireler ile müstakil konutlar – teraslı evler, bungalovlar, yarı müstakil evler – arasında kesin bir çizgi çizer; bu müstakil konutlar, genellikle Sentosa Cove gibi projelerde nadiren verilen özel hükümet onayı gerektirir. Bu, yabancı sermayenin ülkenin sınırlı müstakil konut arzı için rekabet etmesine izin vermeden içeri girmesine izin vermek üzere dikkatlice tasarlanmış bir pazardır.
Dubai, belirlenmiş mülkiyet alanlarını tam yabancı mülkiyetine açarak tam ters bir mimari karar aldı – Palm Jumeirah, Dubai Marina ve Emirates Hills gibi alanlarda daireler ve villalar, müstakil ve kat maliki ayrımı olmaksızın, ayrı ayrı onay süreci olmaksızın. Alıcı bir alan seçer, izin kategorisi değil.
Oturum: Tamamen Satın Alınmış vs. Ayrı Olarak Satın Alınmış
İki şehir arasında en keskin ayrımın olduğu yer burasıdır. Gayrimenkul yatırımı tek başına, Singapur’da hiçbir zaman oturum durumu sağlamamıştır; ülkenin Küresel Yatırımcı Programı, işletme veya onaylı fona en az SGD 10 milyon yatırım gerektirir ve gayrimenkul bu eşiğe dahil edilmez.
Dubai, oturumu doğrudan mülk alımına bağlar. AED 2 milyon, yaklaşık 545.000 USD’lik bir yatırım, şu anda eş eşe, çocuk ve ev hizmetlerini kapsayan yenilenebilir 10 yıllık Altın Vize için nitelendirir; minimum kalış yükümlülüğü yoktur. Bu, Singapur’un GIP’sine göre anlamlı ölçüde daha düşük bir finansal engeldir ve gayrimenkulün kendisinin aşabileceği bir engeldir; bunun üzerine ek bir iş yatırımı gerektiren bir mülk alımının üstüne.
Sıkça Sorulan Sorular
Singapur’un Ekstra Alıcı Damga Vergisi neden yabancılar için bu kadar yüksek?
Singapur, konut talebini yönetmek ve vatandaşların ve sürekli oturum sahiplerinin pazara erişimini önceliklendirmek için ABSD’yi kasıtlı bir soğutma önlemi olarak kullanmaktadır. Nisan 2023’ten itibaren yabancı alıcılar için oran, standart damga vergisinin üzerine %60 düz oran olarak belirlenmiştir ve bu, alıcının zaten sahip olduğu mülk sayısından bağımsız olarak uygulanmakta, bu da onu dünyanın en yüksek yabancı alıcı mülk vergilerinden biri haline getirmektedir.
Yabancılar Dubai’deki gibi Singapur’da müstakil mülk satın alabilir mi?
Genel olarak, hayır. Singapur’un Konut Mülkü Yasası, yabancıların müstakil konut satın alımlarını özel hükümet onayı gereken durumlarla sınırlarken, Dubai, yabancıların belirlenen mülkiyet alanlarında hem daireleri hem de villaları doğrudan satın almalarına izin vermektedir.
Her iki şehir de gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum sunuyor mu?
Dubai, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum sunuyor – AED 2 milyon veya daha fazla bir mülk alımı şu anda yenilenebilir 10 yıllık Altın Vize için nitelendiriyor. Singapur, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum sunmamaktadır; Küresel Yatırımcı Programı, mülk alımından tamamen ayrı en az SGD 10 milyon iş veya fon yatırımı gerektirir.
Singapur ve Dubai arasında gayrimenkul vergisi farkı nedir?
Singapur, sahibi olmayan konut mülkleri için %12 ila %36 arasında değişen yıllık gayrimenkul vergisi uygularken, Dubai hiç yıllık gayrimenkul vergisi almaz ve bu da mülkiyet maliyetini önemli ölçüde farklılaştırır.
Singapur ve Dubai’deki gayrimenkul pazarları yabancı alıcılar için nasıl karşılaştırılıyor?
Her iki şehir de vergi dostu olsa da, Singapur’un gayrimenkul pazarı, yüksek vergiler ve kısıtlamalar dahil olmak üzere yabancı alıcılar için yüksek engellere sahiptir; oysa Dubai, daha düşük giriş maliyetleri ve ulus temelli ek ücretler olmadan daha açık bir pazar sunmaktadır.
