Dubai vs. Singapur: Zwei steuerfreundliche Städte, zwei sehr unterschiedliche Immobilienmärkte

Singapur und Dubai kommen in fast jedem Gespräch über die weltweit steuerlich effizientesten, gut regierten und global verbundenen Städte vor. Niedrige persönliche Besteuerung, starke Rechtsstaatlichkeit, weltklasse Anbindung, ein Magnet für Kapital, das weniger sicheren Jurisdiktionen entflieht – die Präsentationen lesen sich fast identisch. Aber wenn man die Markenidentität abstreift und sich speziell anschaut, was passiert, wenn ein ausländischer Käufer versucht, in jeder Stadt Immobilien zu kaufen, zeigen sich die beiden Märkte als fast gegensätzlich: einer gebaut, um ausländisches Kapital direkt in Immobilien zu empfangen, der andere, um es fast überall anders hin zu leiten.

Auf einen Blick

• Singapurs zusätzliche Käufersteuer für Ausländer: pauschal 60 % seit April 2023, zusätzlich zur Standardsteuer
• Dubais Grundbuchamt Übertragungsgebühr: pauschal 4 %, ohne nationalitätsabhängige Zuschläge und keine jährliche Grundsteuer danach
• Singapurs jährliche Grundsteuer auf nicht selbstgenutzte Wohnimmobilien liegt zwischen 12 % und 36 % des Jahreswerts, jedes Jahr, solange die Immobilie gehalten wird
• Singapur beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer auf Fälle mit spezieller Genehmigung der Regierung; Dubais Freihandelszonen ermöglichen sowohl Wohnungen als auch Villen im vollen ausländischen Besitz
• Singapurs Global Investor Programme erfordert eine Investition von 10 Millionen SGD in ein Unternehmen oder einen Fonds für den Wohnsitz; Dubais Goldenes Visum ist ab einem Immobilienkauf von 2 Millionen AED verfügbar

Die Ausländersteuer, die niemand einkalkuliert

Seit April 2023 erhebt Singapur eine pauschale zusätzliche Käufersteuer von 60 % auf jeden Ausländer, der Wohnimmobilien kauft – Eigentumswohnung, Apartment oder genehmigtes Grundstück – unabhängig davon, ob es sich um den ersten oder den fünften Kauf handelt. Neben der Standardkäufersteuer, die gestaffelt von etwa 1 % bis 6 % ist, kann ein ausländischer Staatsbürger, der eine Eigentumswohnung im Wert von 2,5 Millionen SGD kauft, nahezu 1,6 Millionen SGD an Steuern allein zahlen, bevor eine einzige Renovierungsrechnung eintrifft. Eine Handvoll Nationalitäten – die Vereinigten Staaten, Island, Liechtenstein, Norwegen und die Schweiz – sind aufgrund von Freihandelsabkommen von dieser Regelung ausgenommen; alle anderen zahlen den vollen Satz.

Das Pendant in Dubai ist die 4 % Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, die einmalig gezahlt wird, ohne nationalitätsabhängige Zuschläge. Ein ausländischer Käufer und ein emiratischer Käufer zahlen genau den gleichen Satz für genau die gleiche Immobilie. Der Unterschied in den Eintrittskosten zwischen den beiden Städten bei einem ähnlichen Kauf ist kein Grad, sondern eher eine Größenordnung.

Der Unterschied schließt sich auch nach dem Abschluss nicht. Singapur erhebt eine jährliche Grundsteuer, die auf dem Jahreswert der Immobilie basiert, und nicht selbstgenutzte Wohnimmobilien – die die meisten ausländisch gehaltenen Anlageeinheiten beschreiben – werden mit progressiven Sätzen besteuert, die bei 12 % beginnen und auf 36 % für höherwertige Immobilien steigen, zahlbar jedes Jahr, solange die Immobilie gehalten wird. Dubai erhebt überhaupt keine jährliche Grundsteuer. Zwischen dem Unterschied in den Eintrittskosten und der jährlichen wiederkehrenden Rechnung sind die beiden Städte nicht einfach unterschiedlich bepreist; sie sind um unterschiedliche Annahmen darüber strukturiert, wer von der Grundsteuer abgeschreckt werden soll.

Zwei unterschiedliche Definitionen von ausländischem Besitz

Singapurs Wohnimmobiliengesetz zieht eine klare Linie zwischen Eigentumswohnungen, die Ausländer relativ frei kaufen können, unter Berücksichtigung der 60 % ABSD, und Grundstückswohnungen – Reihenhäuser, Bungalows, Doppelhäuser – die eine spezielle Genehmigung der Regierung erfordern, die selten außerhalb von Entwicklungen wie Sentosa Cove erteilt wird. Es ist ein Markt, der sorgfältig gestaltet wurde, um ausländisches Kapital hereinzulassen, ohne ausländisches Kapital zuzulassen, das um das begrenzte Angebot an Grundstückswohnungen im Land konkurriert.

Dubai traf die gegenteilige architektonische Entscheidung, als es festgelegte Freihandelszonen für den vollständigen ausländischen Besitz öffnete – sowohl Wohnungen als auch Villen, in Gebieten wie Palm Jumeirah, Dubai Marina und Emirates Hills – ohne Unterscheidung zwischen Grundstück und Eigentumswohnung und ohne Genehmigungsprozess von Fall zu Fall. Der Käufer wählt eine Zone, nicht eine Genehmigungskategorie.

Wohnsitz: Direkt gekauft vs. separat gekauft

Hier divergieren die beiden Städte am stärksten. Allein die Immobilieninvestition verleiht in Singapur keinen Wohnsitzstatus; das Global Investor Programme des Landes erfordert eine Mindestinvestition von 10 Millionen SGD in ein operierendes Unternehmen oder einen genehmigten Fonds, und Immobilien qualifizieren nicht für diese Schwelle.

Dubai verknüpft den Wohnsitz direkt mit dem Immobilienkauf selbst. Eine Investition von 2 Millionen AED, etwa 545.000 USD, qualifiziert den Eigentümer derzeit für ein erneuerbares 10-jähriges Golden Visa, das Ehepartner, Kinder und Hauspersonal abdeckt, ohne Mindestaufenthaltsverpflichtung. Es ist eine deutlich niedrigere finanzielle Hürde als das GIP von Singapur und eine, die die Immobilie selbst erfüllen kann, anstatt eine separate Unternehmensinvestition, die auf den Immobilienkauf obenauf kommt.

Häufig gestellte Fragen

Warum ist die zusätzliche Käufersteuer in Singapur für Ausländer so hoch?

Singapur verwendet die ABSD als gezielte Maßnahme zur Abkühlung, um die Wohnungsnachfrage zu steuern und den Zugang für Bürger und Daueraufenthaltsberechtigte zu priorisieren. Seit April 2023 beträgt der Satz für ausländische Käufer pauschal 60 % zusätzlich zur Standardsteuer, die einheitlich angewendet wird, unabhängig davon, wie viele Immobilien der Käufer bereits besitzt, wodurch sie zu einer der höchsten Steuern für ausländische Käufer weltweit wird.

Können Ausländer Grundstücke in Singapur kaufen, wie sie es in Dubai können?

Allgemein, nein. Singapurs Wohnimmobiliengesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer auf spezielle Genehmigungen der Regierung, die selten außerhalb spezifischer Entwicklungen wie Sentosa Cove erteilt werden. Dubais Freihandelszonen hingegen ermöglichen es ausländischen Käufern, sowohl Wohnungen als auch Villen ohne Einschränkungen zu kaufen.

Bietet eine der beiden Städte Wohnsitz durch Immobilieninvestitionen an?

Ja, Dubai bietet Wohnsitz durch Immobilieninvestitionen an, mit einem Kauf von 2 Millionen AED oder mehr, der für ein erneuerbares 10-jähriges Golden Visa qualifiziert. Singapur bietet keinen Wohnsitz durch Immobilieninvestitionen an; sein Global Investor Programme erfordert eine Mindestinvestition von 10 Millionen SGD in ein Unternehmen oder einen Fonds, die ganz unabhängig von einem Immobilienkauf ist.

Was ist der Unterschied bei der Grundsteuer zwischen Singapur und Dubai?

Singapur erhebt eine jährliche Grundsteuer, die zwischen 12 % und 36 % auf nicht selbstgenutzte Wohnimmobilien liegt, während Dubai überhaupt keine jährliche Grundsteuer erhebt, was die Eigentumskosten erheblich unterschiedlich macht.

Wie vergleichen sich die Immobilienmärkte in Singapur und Dubai für ausländische Käufer?

Während beide Städte steuerfreundlich sind, hat Singapurs Immobilienmarkt hohe Hürden für ausländische Käufer, einschließlich steiler Steuern und Einschränkungen, während Dubai einen offeneren Markt mit niedrigeren Eintrittskosten und keinen nationalitätsabhängigen Zuschlägen bietet.