Bir Londra merkezli fon yöneticisine küresel sermayenin nerede sessizce yeniden yerleştiğini sorduğunuzda, cevap çoğunlukla Heathrow’dan Dubai Uluslararası Havalimanı’na bir uçuş içerir. Bir Dubai geliştiricisine alıcı kaydında en çok hangi pasaportun yer aldığını sorduğunuzda ise, Londra hala en üst sıralarda yer alıyor. İki şehir, ciddi gayrimenkul yatırımlarının nerede yaşaması gerektiği sorusuna farklı yanıtlar olarak birbirlerini on yıl boyunca dolaştı. Bu karşılaştırma, postalcık prestijinden çok, imzayı attıktan sonra paranızın başına gelenlerle ilgilidir ve bu konuda iki pazar birbirinden çok farklıdır.
Kısa Bilgi
- Dubai: %0 sermaye kazancı vergisi, %0 yıllık gayrimenkul vergisi, bir kez ödenen %4 Dubai Arazi Departmanı transfer ücreti
- Londra: 2024 sonlarında %5’e yükselen ek konutlar için damga vergisi, ayrıca Birleşik Krallık’ta herhangi bir mülkü satan Birleşik Krallık sakinleri için %18-24 sermaye kazancı vergisi
- Dubai mülk sahipliği, tapu ile birlikte doğrudan mülkiyet verir; Londra’daki dairelerin çoğu, arsa kirası ve hizmet ücretleriyle birlikte kiralık mülktür
- 2 milyon AED değerindeki bir Dubai mülkü, şu anda yenilenebilir 10 yıllık Altın Vize için uygun; Birleşik Krallık yatırımcı vizesi 2022’de kapandı ve doğrudan bir yerine geçmedi
Kaçınılmaz Vergi Sorusu
Dubai’nin vergi durumu yirmi yıldır aynı hikayeyi anlatıyor: yıllık gayrimenkul vergisi yok, satışta sermaye kazancı vergisi yok, kira gelirine vergi yok, Birleşik Arap Emirlikleri’nde bulunan gayrimenkuller için miras vergisi yok. Önemli olan tek vergi, Dubai Arazi Departmanı’nın bir kez ödenen %4 transfer ücretidir; bu, damga vergisinin işlevsel eşdeğeri, ama sabit, bir defaya mahsus ve öngörülebilirdir.
Londra’nın hesaplaması farklı çalışır ve sürekli olarak işler. Ek konutlar için Damga Vergisi, 2024 sonlarında %5’e yükselen bir yüksek oranlı ek ücret taşımaktadır; bu, standart SDLT bandlarının üzerine eklenmektedir. Yani bir alıcı, ikinci bir Londra evine sahip olduğunda, ilk belediye vergisi bile gelmeden çok yüksek bir alım ücretiyle karşılaşabilir. Ayrıca, HMRC, Birleşik Krallık sakinlerini dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergiye tabi tutar; Dubai’de mülk sahibi olan bir Britanyalı, nihai satışta %18 veya %24 Birleşik Krallık sermaye kazancı vergisi ödemek zorundadır ve satış, HMRC’ye 60 gün içinde bildirilmelidir. Tüm bunlar Londra’nın rakamlarını cezalandırıcı yapmıyor — birçok sahip hesaplamanın hala kendileri için işe yaradığını buluyor — ama Dubai’nin sadeliği yapısaldır, tanıtım değildir. Gerçekten de modellemek için daha az, çünkü vergilendirmek için daha az var.
Gerçek Mülk Sahipliği vs. Kağıt Üzerindeki Mülk Sahipliği
Freehold kelimesi, hangi şehirde durduğunuza bağlı olarak farklı bir anlam ifade eder. Dubai’nin belirlenmiş freehold bölgelerinde — Şehir Merkezi, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Business Bay ve daha birçok yerde — yabancı alıcılar birimi doğrudan Dubai Arazi Departmanı tarafından verilen bir tapu ile tamamen sahip olurlar ve arka planda süresi dolan bir kira yoktur.
Londra’da, çoğu ev freehold’dur, ancak dairelerin çoğu — yani uluslararası alıcıların aslında satın aldığı çoğu şey — leasehold’dur. Mülkiyet, genellikle 99 ila 999 yıl boyunca, belirli bir süre boyunca işgal etme hakkını ifade ederken, ayrı bir freeholder, altındaki araziyi tutar ve genellikle hizmet ücretleri üzerinde söz hakkına sahip olur. Son zamanlardaki leasehold reformları, lease uzatmalarını birkaç yıl öncekinden anlamlı şekilde daha ucuz hale getirdi, ancak yapı kendini koruyor: arsa kirası, iyi donanımlı bir dairede yıllık birkaç bin pounda kadar çıkabilen hizmet ücretleri ve büyük işler için ara sıra beş haneli bir fatura. Tüm bunlar Londra mülkiyetini kötüleştirmiyor — şehrin sözleşme gücü ve yüzyıllık yasal içtihatlar, leasehold dairelerinin dayanıklılığını sağlayan tam olarak bunlardır — ama belgeler her şehirde gerçekten farklı bir işlev görüyor.
Giriş Biletinin Gerçekten Ne Satın Aldığı
Giriş ücreti hikayenin sadece yarısıdır; o girişin neyi satın aldığı da en az o kadar önemlidir. Dubai’de 2 milyon AED veya daha fazla bir satın alma, şu anda sahibine ve yakın aile üyelerine ek bir minimum kalış şartı olmaksızın yenilenebilir 10 yıllık bir Altın Vize kazandırmaktadır. Bu, satın alma işleminin bir yan ürünü olarak ikamet izni, ayrı bir başvuru değil.
Birleşik Krallık, 2022’de karşılık gelen Tier 1 Yatırımcı vizesi yolunu kapattı ve bunun doğrudan bir yerine geçebilecek bir şey yok. Bugün Londra’da bir gayrimenkul satın almak, arkasında yüzyıllık bir likidite olan çok iyi bir varlık satın alır — ama kendi başına, ikamet hakkı sağlamaz. Gayrimenkulü yalnızca finansal bir enstrüman olarak düşünen alıcılar için bu ayrım bir dipnottur. Bir yaşam kararı olarak düşünen alıcılar için ise, genellikle tüm tartışmadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Dubai gayrimenkul yatırımcıları için gerçekten vergi muaf mı?
Evet, gayrimenkul için yıllık gayrimenkul vergisi, satışta sermaye kazancı vergisi ve kira gelirine vergi yok. Satın alımda tek önemli maliyet, Dubai Arazi Departmanı’nın bir defaya mahsus %4 transfer ücretidir.
Dubai’deki freehold ile Londra’daki leasehold arasındaki gerçek fark nedir?
Dubai’nin freehold bölgelerinde, yabancı alıcılar mülkü tapu ile tamamen sahip olurlar. Londra’da ise, çoğu daire leasehold’dur; bu da alıcının belli bir yıl süresince işgal etme hakkına sahip olduğu anlamına gelirken, ayrı bir freeholder araziyi elinde tutar.
Dubai’de mülk satın almak ikamet hakkı sağlar mı?
Evet, 2 milyon AED veya daha fazla bir gayrimenkul satın almak, Dubai’de sahip ve yakın aile üyeleri için yenilenebilir 10 yıllık bir ikamet izni verir.
Londra’daki gayrimenkul vergi etkileri nelerdir?
Londra, ek konutlar için damga vergisi ek ücreti uygular; bu ücret 2024 sonlarında %5’e yükselmiştir. Ayrıca Birleşik Krallık’ta herhangi bir mülkü satan sakinler için %18-24 sermaye kazancı vergisi vardır.
Neden yatırımcılar gayrimenkul için Dubai’yi Londra’nın önünde tercih ediyor?
Yatırımcılar, Dubai’nin vergi avantajları, doğrudan mülkiyet yapıları ve gayrimenkul alımlarıyla gelen ikamet faydaları gibi faktörlerden etkileniyor; bu, Londra’nın karmaşık vergi rejimi ve leasehold sistemi ile karşılaştırıldığında belirgin bir avantaj sunuyor.
