Demandez à un gestionnaire de fonds basé à Londres où le capital mondial se déplace discrètement, et la réponse, plus souvent qu’autrement, implique un vol de Heathrow vers Dubaï International. Demandez à un promoteur immobilier de Dubaï quel passeport figure le plus souvent sur leur registre d’acheteurs, et Londres reste encore près du sommet. Les deux villes ont passé une décennie à se tourner autour — pas tout à fait comme des rivales, mais comme deux réponses très différentes à la même question : où l’argent immobilier sérieux devrait-il réellement se situer ? La comparaison a moins à voir avec le prestige du code postal qu’avec ce qui arrive à votre argent après que vous ayez signé, et sur ce point, les deux marchés pourraient difficilement être plus différents.
En un coup d’œil
- Dubaï : 0 % d’impôt sur les plus-values, 0 % d’impôt foncier annuel, des frais de transfert de 4 % du Département des terres de Dubaï, payés une seule fois
- Londres : un supplément de droits de timbre sur les maisons supplémentaires qui a grimpé à 5 % fin 2024, plus un impôt sur les plus-values de 18-24 % pour les résidents britanniques vendant tout bien, partout
- Les zones de propriété à Dubaï offrent une pleine propriété avec un titre de propriété ; la plupart des appartements londoniens sont en location, avec un loyer et des charges de service attachés
- Un bien immobilier de Dubaï d’une valeur de 2 millions AED qualifie actuellement son propriétaire pour un visa Golden renouvelable de 10 ans ; la voie du visa pour investisseurs au Royaume-Uni a été fermée en 2022 sans remplacement direct
La question fiscale que personne ne peut éviter
La position fiscale de Dubaï raconte la même histoire depuis deux décennies : pas d’impôt foncier annuel, pas d’impôt sur les plus-values à la vente, pas d’impôt sur les revenus locatifs, pas de droits de succession sur l’immobilier basé aux Émirats. La seule taxe d’une réelle conséquence est les frais de transfert de 4 % du Département des terres de Dubaï, payés une fois, au moment de l’enregistrement — l’équivalent fonctionnel des droits de timbre, mais fixe, unique et prévisible.
L’arithmétique de Londres fonctionne différemment, et elle fonctionne en continu. Les droits de timbre sur les propriétés résidentielles supplémentaires portent désormais une majoration qui a grimpé à 5 % fin 2024, s’ajoutant aux bandes standard du SDLT, ce qui signifie qu’un acheteur prenant une deuxième maison à Londres peut faire face à une taxe d’achat bien dans les deux chiffres avant même que la première facture de taxe municipale n’arrive. Et parce que l’HMRC taxe les résidents britanniques sur les revenus mondiaux, un Britannique qui possède à Dubaï doit encore payer un impôt sur les plus-values de 18 % ou 24 % sur la vente éventuelle, avec le rapport de cession à déclarer auprès de l’HMRC dans les 60 jours. Rien de tout cela ne rend les chiffres de Londres punitifs — de nombreux propriétaires trouvent que le calcul fonctionne encore en leur faveur — mais la simplicité de Dubaï est structurelle, pas promotionnelle. Il y a simplement moins à modéliser, car il y a moins à taxer.
La réalité de la pleine propriété contre la pleine propriété sur papier
Le mot pleine propriété signifie quelque chose de différent selon la ville dans laquelle vous vous trouvez. Dans les zones de pleine propriété désignées de Dubaï — Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Business Bay et des dizaines d’autres — les acheteurs étrangers possèdent l’unité entièrement, avec un titre de propriété délivré directement par le Département des terres de Dubaï et aucune durée de bail qui s’écoule en arrière-plan.
À Londres, la plupart des maisons sont en pleine propriété, mais la majorité des appartements — c’est-à-dire, la plupart de ce que les acheteurs internationaux achètent réellement — sont en location. La propriété signifie le droit d’occuper pour une durée fixe, généralement de 99 à 999 ans, tandis qu’un propriétaire distinct conserve le terrain sous-jacent et souvent le mot à dire sur les charges de service. Les réformes récentes des baux ont rendu les prolongements de bail significativement moins chers que quelques années auparavant, mais la structure elle-même persiste : loyer, charges de service qui peuvent atteindre plusieurs milliers de livres par an pour un appartement bien équipé, et la facture occasionnelle à cinq chiffres pour des travaux majeurs. Rien de tout cela ne rend la propriété à Londres pire — la force du covenant de la ville et des siècles de précédent légal sont exactement ce qui donne à ses appartements en location leur résilience — mais la paperasse fait un travail véritablement différent dans chaque ville.
Ce que l’entrée achète réellement
Le coût d’entrée n’est qu’une partie de l’histoire ; ce que cette entrée achète compte tout autant. Un achat à Dubaï d’une valeur de 2 millions AED ou plus qualifie actuellement le propriétaire pour un visa Golden renouvelable de 10 ans, s’étendant au conjoint, aux enfants et au personnel domestique, sans exigence de durée minimale de séjour. Il s’agit d’une résidence comme sous-produit de l’achat lui-même, pas d’une demande distincte soumise à un test de ressources.
Le Royaume-Uni a fermé son équivalent de la voie de visa pour investisseurs de niveau 1 en 2022, et rien ne l’a directement remplacé. Un achat immobilier à Londres aujourd’hui achète un très bon actif dans un marché avec des siècles de liquidité derrière lui — mais à lui seul, il n’achète pas de résidence. Pour les acheteurs qui pèsent la propriété uniquement comme un instrument financier, cette distinction est une note de bas de page. Pour les acheteurs qui la considèrent comme une décision de vie, c’est souvent toute la conversation.
