Kamusal Alanda Olgunlaşan Pazar
Dünyanın en olgun emlak piyasalarının çoğu, en kötü bölümleri zamanla, eksik kayıtlarla veya basit bir şekilde halkın unutmasıyla yumuşatılmış bir yüzyıldan fazla uzanan fiyat geçmişine sahiptir. Dubai’nin mülkiyet piyasası böyle bir lükse sahip değil ve belki de buna ihtiyaç duymuyor. Yabancı mülkiyete yalnızca 2002 yılında açıldı, bu da tüm fiyatlandırma tarihinin – en dik düşüşü ve en keskin toparlanmalarıyla birlikte – modern işlem verilerinin bulunduğu dönemde var olduğu anlamına geliyor. Bu veriler, Dubai Tapu Dairesi tarafından yayımlandı ve uluslararası aracı kurumlar ve araştırma şirketleri tarafından detaylı bir şekilde takip edildi. Bu, çift taraflı bir avantajdır. Bu, rahatsız edici bir bölümün saklanacak yeri olmadığı anlamına gelir. Ayrıca, pazar dürüst bir şekilde incelendiğinde, geride bıraktığı kaydın alışılmadık derecede okunaklı olduğu anlamına gelir – genç bir emlak pazarının şokları nasıl absorbe ettiğine dair gerçek bir yirmi yıllık vaka çalışmasıdır, özenle hazırlanmış bir özet değil.
O kaydın dürüst versiyonu, en zorlu yıllardan başlamak zorundadır çünkü daha yakın toparlanmalar yalnızca onlarla karşılaştırıldığında bir anlam ifade eder.
Düzeltme: 2008-2011
2003 ile 2008 yılları arasında Dubai’nin emlak piyasası büyük ölçüde plan dışı spekülasyona dayanıyordu: yatırımcılar, yalnızca kağıt üzerinde var olan kulelerdeki birimlerini, genellikle küçük peşinatlarla satın alıyor, tamamlanmadan önce yeniden satmayı hedefliyorlardı. Bu, kredi ucuzken ve güven arttıkça son derece iyi çalışan bir yapıydı ve her iki durum tersine döndüğünde de son derece hızlı çözüldü. Eylül 2008’de küresel mali kriz patlak verdiğinde, Dubai’nin piyasası iki cephede aynı anda etkilendi – riskten ani bir küresel kaçış, plan dışı modelinin bağımlı olduğu uluslararası sermayeyi dondurdu ve gerçek bir yerel aşırı arz durumu, son kullanıcı talebinin absorbe edebileceğinden daha hızlı başlatılan birimlerin olmasıydı.
Ortaya çıkan düzeltme, dürüst bir muhasebe açısından oldukça sertti. Kurulmuş bölgelerde fiyatların 2008 zirvesinden 2010-2011 civarındaki dip noktasına kadar %40 ila %50 civarında düştüğü geniş bir şekilde rapor edildi, bazı çevresel ve daha spekülatif gelişmeler ise çok daha fazla düştü ve birkaç duyurulan proje durduruldu veya tamamen iptal edildi, erken alıcılar da peşinatlarla kayıpları absorbe etmek zorunda kaldı. Bu, yalnızca Dubai’ye özgü bir başarısızlık değildi. Bu, aynı küresel kredi patlaması sırasında aşırı borçlanan diğer piyasalarda benzer emlak düzeltmeleri ile birlikte gelişti – İspanya’nın bazı bölgeleri, İrlanda ve ABD’nin güneş kuşağı aynı dönemde yapısal olarak benzer çöküşlerden geçti. Bu bağlam, Dubai’de olanları yumuşatmaz, ancak doğru bir şekilde yerleştirir: genç, hala oluşan bir pazar, küresel bir kredi krizi içinde yakalanmışken kendi aşırı arz problemini de çözmeye çalışmaktadır; bu da daha geniş dünyayla ilişkisi olmayan bir yargı alanına özgü bir başarısızlık değildir.
Düzeltmenin ölçeği, Kasım 2009’da küresel mali haberler haline geldi. Dubai hükümeti, emirliğin hızlı genişlemesine arka çıkan devlet bağlantılı holding Dubai World’ün, yeniden yapılandırma sürecinde yaklaşık 26 milyar dolarlık borçta altı aylık bir duraklama talep edeceğini açıkladı. Bu duyuru, Dubai’nin en büyük sahil projelerinden birkaçının geliştiricisi Nakheel tarafından ihraç edilen 4 milyar dolarlık sukuk’un vadesinin geldiği zamanla çakıştı ve küresel piyasaları kısa süreliğine sarstı. Çözüm, haftalar içinde, yıllar içinde değil geldi: Aralık 2009’da, Abu Dabi’nin bildirilen 10 milyar dolarlık destek sağladığı, bunun bir kısmının doğrudan Nakheel’in yükümlülüklerini karşılamaya gittiği bildirildi ve duraklama, iflas yerine müzakereli yeniden yapılandırma yoluyla gerçekleştirildi. Bu, açıkça zorlu bir dönemdi, üstünü örtmektense açıkça belirtmekte fayda var – ancak geriye dönük olarak, sonraki yirmi yılı okunaklı kılan şeyin bir parçasıdır: kriz gerçekti, düzenli bir yeniden yapılandırma ve federal destek yoluyla çözüldü, düzensiz bir çöküş yerine, ve piyasa buradan yeniden inşa edildi.
Farklı Temeller Üzerinde Yeniden İnşa
Düzeltmeden sonra olanlar, düzeltmenin kendisi kadar önemlidir. Küresel koşulların iyileşmesini beklemek yerine, Dubai’nin düzenleyicileri, durgunluğu, pazarın yapısal güvenlik önlemlerini yeniden inşa etmek için kullandı. Dubai Tapu Dairesi altında faaliyet gösteren Emlak Düzenleme Kurumu, 2007 yılında kurulmuştu ve sonrasında, geliştiricilerin bir projede alıcı ödemelerini, yalnızca doğrulanmış inşaat aşamalarına karşı serbest bırakılan özel bir escrow hesabında tutmalarını zorunlu kılan 2007 tarihli 8 numaralı Kanun uyarınca, escrow gerekliliklerini uyguladı. Bu sayede geliştiriciler, ön satış fonlarını serbestçe harcamak yerine, plan dışı birimlerini yalnızca tamamlanmadan önce kaydedilen bir işlem yapılmadan önce birkaç kez yeniden satılması sağlanan bir boşluğu kapattı. Daha sonra, BAE Merkez Bankası, ulusal ve yabancı alıcılar için mortgage kredi kurallarını sıkılaştırarak, kredi-değer oranlarını sınırladı ve sistemde 2008 öncesindeki gibi birikmesine neden olan kaldıraç miktarını azalttı. Tapu Dairesi ayrıca kendi işlem kayıt ve açıklama sistemlerini genişletti, fiyat ve mülkiyet verilerini alıcılara, aracılara ve düzenleyicilere daha şeffaf hale getirdi.
Escrow korumasının yanı sıra, Tapu Dairesi, satın alma anında doğrudan düzenleyici ile plan dışı satışları kaydetmek için Oqood sistemini de resmileştirdi. Bu, daha önce bazı plan dışı birimlerin, resmi bir işlem kaydedilmeden önce birkaç kez kayıtsız olarak yeniden satılmasına izin veren bir boşluğu kapattı. Daha sıkı mortgage sınırları ile birleştirildiğinde, pratik sonuç, 2008 durgunluğunu artıran özel türde kayıtsız kaldıraç ve kayıtsız spekülasyonları yeniden inşa etmeyi zorlaştırmak oldu.
Bu, gelecekteki durgunlukları tamamen önlemek için tasarlanmamıştı – emlak döngüleri, düzenlemenin ortadan kaldıracağı bir şey değildir. Ancak, 2008’in Dubai’ye özellikle zarar vermesine neden olan belirli başarısızlık modlarını hedef almıştır: alıcı peşinatlarıyla kaybolabilecek yetersiz sermayeli geliştiriciler ve ilk şoku artıran değil, absorbe eden kaldıraç seviyeleri. Bu ayrım, pazarın bir sonraki büyük şokunun, on iki yıl sonra, çok farklı bir şekilde gelişmesinin büyük bir parçasıdır.
Pandemi Paradoksu: 2020-2023
COVİD-19’un 2020’deki ilk şoku, Dubai’nin emlak pazarını, dünyanın neredeyse her emlak pazarını etkilediği gibi etkiledi: işlem faaliyetleri yavaşladı, uluslararası seyahat durdu ve belirsizlik arttı. İlk birkaç ayda, yüzeyde, başka bir 2008’in açılış bölümüne benziyordu. Olmadı. Yaklaşık 12-18 ay içinde, işlem hacimleri yalnızca toparlanmakla kalmadı, aynı zamanda rekor kırdı ve üç yıl boyunca bu rekorları kırmaya devam etti. Dubai Tapu Dairesi verileri, 2021’de 84,000’den fazla işlem gerçekleştirilerek yaklaşık 300 milyar AED değerinde olduğunu gösteriyor – bu, 2020’ye göre hacimde %66’lık bir artış ve değerde %72’lik bir artış. 2022 bunu yeniden aşarak, bildirilen satış değerlerinin yaklaşık 72 milyar ABD doları olduğu, yıllık %61’lik bir artış sağladı. 2023, üçüncü kez rekor kırdı ve 132,600’den fazla işlem kaydedildi.
O geri dönüşün arkasındaki nedenler gizemli değildi ve büyük ölçüde politikaya dayalıydı, sadece duygusal değil. BAE’nin karşılaştırmalı olarak hızlı yeniden açılması ve aşı dağıtımı, birçok benzer piyasalara göre daha erken güveni yeniden sağladı. Uzaktan çalışma, dünya genelinde normalleşmiş, Dubai’ye taşınmak için daha önce mümkün olmayan bir grup profesyonel ve girişimci için sermaye ve ikamet taşımayı pratik hale getirdi. 2022’deki Altın Vize programının genişlemesi – nitelikli yatırım eşiğini düşürmesi ve oturum koşullarını kolaylaştırması – uzun süreli, düşük sürtünmeli oturum seçenekleri için küresel talebin arttığı tam zamanda geldi. 2021’in ilk çeyreği ile 2024’ün ilk çeyreği arasında, Dubai’nin yaklaşık 269,000 kişilik bir net nüfus akışı absorbe ettiği bildiriliyor ve toplam nüfusunu 2024 ortasına kadar 3.7 milyonun üzerine çıkardı. 2003-2008 yılları arasındaki spekülatif, plan dışı talebin aksine, bu dalga aracılar tarafından son kullanıcı ve yeniden yerleşim odaklı olarak tanımlandı – insanların ve sermayenin gerçekten şehre taşınması, yalnızca tamamlanmadan önce kağıt sözleşmeleri çevirmek değil.
Momentum, 2023’ün sonunda temiz bir şekilde durmadı. Dubai genelindeki emlak fiyatlarının 2024 boyunca ortalama %20 civarında yükseldiği, kiraların da benzer bir marjda artış gösterdiği bildiriliyor ve o zamana kadar dört yıl süren ardışık bir büyüme dönemini uzatıyor. Villa toplulukları ve birinci sınıf sahil adresleri, yukarıda tanımlanan yeniden yerleşim odaklı, son kullanıcı doğasına uygun olarak, aracılar tarafından bu büyümeyi yönlendiren unsurlar olarak sürekli olarak belirtilmiştir, 2008 öncesi döngünün karakterize ettiği daha ince, daha spekülatif alımlar yerine.
Desenin Ne Gösterdiği – ve Gösterdiği Şey
Bu tarihi, Dubai emlaklarının “sadece yükseldiği”nin kanıtı olarak okumak bir hata olur ve dürüst olmayan bir hata. Açıkça yükselmiyor. Pazar, kısa kamu tarihinin en kötü kesiminde yarıya yakın bir düşüş yaşadı ve bunu – kaldıraç, spekülatif ön satış yapıları, küresel bir kredi krizi – tamamen tekrar edebilecek nedenlerle yaptı. Aşırı arz riski de ortadan kaldırılmadı; son döngülerde Dubai genelindeki yeni lansmanların hızı, uzun vadeli yatırımcıların gözlemlemesi gereken bir değişken olup, göz ardı etmek yerine takip etmelidir.
Kayıt, daha dar ve daha yararlı bir iddiayı desteklemektedir: iki çok farklı şokun, on iki yıl arayla – biri yerel bir kredi ve kaldıraç çöküşü, diğeri dışsal bir küresel pandemi – Dubai’de belirgin şekilde farklı sonuçlar ürettiği ve bu farkın, aralarındaki yapısal değişikliklerle yakından takip edildiğidir. Zayıf escrow korumasına, ince düzenlemeye ve yüksek kaldıraç seviyelerine sahip bir piyasa, 2008’i kötü bir şekilde absorbe etti. Escrow korumalı geliştirici finansmanı, daha sıkı mortgage düzenlemeleri ve daha şeffaf kayıtlarla donatılmış bir piyasa, 2020’yi iyi bir şekilde absorbe etti ve ardından bu toparlanmayı üç ardışık rekor yıla dönüştürdü. Bu, bir pazarın başarısının ve başarısızlıktan sonra kendi temellerini yeniden inşa etme kapasitesinin kanıtıdır – kalıcı, tek yönlü bir değer artışının kanıtı değil ve bir sonraki şokun, ne tür olursa olsun, temiz bir şekilde absorbe edileceğinin garantisi değil.
Bu tarihin nasıl okunması gerektiği konusunda zaman ufkunu da göz önünde bulundurmak önemlidir. İki yıllık bir bakış açısıyla Dubai emlaklarını değerlendiren bir yatırımcı, aslında döngünün tek bir aşamasının nerede sonuçlanacağına bahis yapmaktadır. On yıl veya on beş yıllık bir bakış açısıyla değerlendiren bir yatırımcı ise, pazarın ciddi bir şoku alabilme, düzeltme, kendi düzenleyici temellerini yeniden inşa etme ve yeniden toparlanma yeteneğini – iki farklı koşul altında iki kez – teminat altına alıyor. İkinci bahis, ilkinden çok daha farklı ve savunulabilir bir tekliftir.
