棕榈树、水边塔楼、每个季度似乎都在增加的起重机天际线，以及更具国际化而非本土化的买家基础——在过去几年中，迪拜和迈阿密的比较已经频繁到几乎形成了一个独特的类别。两座城市都将其现代房地产身份建立在面向外国资本的预售上；两者都经历了过热的指控，但仍继续建设。相似之处是显而易见的，差异同样明显，主要体现在税单和细则上，而不是天际线。
概览
- 迈阿密：大约1.8%的年度物业税，租金收入最高37%的美国联邦税，最高20%的联邦资本利得税，加上3.8%的净投资收入税
- 迪拜：0%的年度物业税，0%的租金收入税，0%的资本利得税，仅需一次性支付4%的迪拜土地局转让费
- FIRPTA在外国业主出售美国物业时扣留15%的毛销售价格——而不是收益
- 迈阿密的预售项目包括60多个活跃的豪华开发项目，遍布布里克尔、埃奇沃特、珊瑚阁和迈阿密海滩；迪拜的预售市场依靠与建设里程碑挂钩的RERA监管的托管系统
预售项目的并列比较
迈阿密的预建设市场保持了显著的韧性。目前，布里克尔、埃奇沃特、珊瑚阁、椰子林和迈阿密海滩等地的60多个活跃豪华开发项目正在推进，预建设预订量远远超过去年的速度。品牌住宅——采用酒店或时尚品牌名称的塔楼——的价格相比于无品牌产品有显著溢价，且该市依然是国际买家的美国市场首选，外国投资者占据了新建销售的大多数，其中拉美资本尤为突出。
迪拜的预售市场则完全在不同的规模上运作，新项目发布的速度是少数全球城市所能匹敌的，且RERA监管的托管系统要求开发商的资金支出与经过验证的建设里程碑挂钩——这是一种迈阿密买家没有以同样集中形式拥有的结构性保障。两个市场都通过押金和托管机制保护预售买家，但迪拜的系统是一个统一的、政府强制的框架，适用于每一个注册项目，而不是开发商特定和州级条款的拼凑。
交易后税单的样子
这是两个市场最显著的分歧所在。购买迈阿密物业的美国买家需就租金收入支付联邦所得税，最高可达37%的边际税率，出售时的联邦资本利得税最高为20%，以及高收入者的3.8%净投资收入税，此外还有大约1.8%的年度物业税——这是一项在拥有期间每年都要承担的经常性费用，无论单位是否出租。
外国非美国卖家面临额外的层次：FIRPTA，即《外国房地产投资税法》，在交易时扣留15%的毛销售价格，而不是15%的收益，仅在提交美国税务申报后可退款。在一笔500万美元的交易中，这意味着在利润进入谈话之前，交易桌上就会扣留75万美元。
相比之下，迪拜的买家无需支付年度物业税、资本利得税或租金收入税，迪拜土地局的一次性4%转让费是唯一的实质性交易成本。当然，仍然在其本国税务居民身份下的投资者仍需为全球收入支付税款——迪拜的零税率只描述了其自身的管辖区，而不是买家的完整全球状况——但每年重复的美国税单与一次性阿联酋转让费之间的结构性差异是难以夸大的。
两个不同的增长故事
迈阿密的价格增长稳健而非爆炸性：其百万美元以上公寓市场的每平方英尺中位数价格从2024年的约986美元上涨到2025年的超过1,030美元，部分新建产品的价格已突破1,080美元，预计在2026年剩余时间将有进一步的温和升值。这是一个成熟且供应受限的沿海市场的增长特征。
而迪拜的轨迹则更多地受到人口重力的驱动——持续的多年的资本和居民迁移潮重塑了全城的预售产品需求，从像市中心和迪拜码头这样的老牌地址到仍在建设中的新规划。迈阿密的故事主要是关于稀缺，而迪拜的故事则主要是关于流入。
常见问题解答
迪拜的预售买家保护与迈阿密相比如何？
两座城市都使用托管机制来保护预售买家，但迪拜的系统是一个统一的、政府强制的框架，由RERA监管，并适用于每一个注册项目，仅在经过验证的建设里程碑后释放开发商资金。迈阿密也有保护措施，但通过更为多样的开发商特定和州级合同条款，而非一个集中监管系统。
什么是FIRPTA，它如何影响迈阿密的外国买家？
FIRPTA是一项美国联邦法律，当外国人出售美国房地产时，会扣留15%的毛销售价格，而不管实际利润如何。它在销售时适用，而非购买时，因此对计划最终退出迈阿密物业的外国业主而言最为相关，而非初始的购买决策。
哪个城市的持续拥有成本更低？
从结构上看，迪拜的持续拥有成本较低。迈阿密业主需支付大约1.8%的年度物业税，加上美国联邦的租金收入税和资本利得税，都是经常性成本。迪拜没有年度物业税、资本利得税和地方税，只有在购买时支付的迪拜土地局的4%转让费作为一次性费用。
迈阿密以真实的国际需求、韧性的豪华买家基础以及即使在其他美国市场降温时仍在扩展的天际线而获得了声誉。迪拜的数字并没有改变这一点。对比突出的是，两座城市在交易后几年对待拥有的方式截然不同：一个每年对拥有征税并再次对退出征税，而另一个则在很大程度上让路。对于在Arsha Homes考虑两者的国际买家来说，通常并不是选择一座城市，而是迪拜更轻松、可预测的长期成本结构最终使其在多样化投资组合中占据更有利的位置。
