Palmengärten, Uferhochhäuser, eine Skyline, die scheint, jedes Quartal einen Kran hinzuzufügen, und eine Käuferbasis, die internationaler als national ist – Dubai und Miami wurden in den letzten Jahren so oft verglichen, dass dieser Vergleich zu einem eigenen Genre geworden ist. Beide Städte haben ihre moderne Immobilienidentität auf Off-Plan-Verkäufen an ausländisches Kapital aufgebaut; beide haben die Vorwürfe einer Überhitzung überstanden und trotzdem weitergebaut. Die Ähnlichkeiten sind real. Das gilt auch für die Unterschiede, die sich am deutlichsten in der Steuerrechnung und dem Kleingedruckten zeigen, nicht in der Skyline.
Auf einen Blick
- Miami: etwa 1,8% jährliche Grundsteuer, bis zu 37% US-Bundessteuer auf Mieteinnahmen, bis zu 20% Bundeskapitalertragssteuer plus eine 3,8% Steuer auf Nettoeinkünfte aus Investitionen
- Dubai: 0% jährliche Grundsteuer, 0% Steuer auf Mieteinnahmen, 0% Kapitalertragssteuer, mit einer einmaligen 4% Übertragungsgebühr des Dubai Land Department
- FIRPTA zieht 15% des Bruttoverkaufspreises ein – nicht des Gewinns – wenn ein ausländischer Eigentümer US-Immobilien verkauft
- Der Off-Plan-Pipeline in Miami umfasst mehr als 60 aktive Luxusentwicklungen in Brickell, Edgewater, Coral Gables und Miami Beach; Dubais Off-Plan-Markt läuft auf einem RERA-regulierten Treuhandsystem, das an Baufortschritte gebunden ist.
Die Off-Plan-Pipeline, Seite an Seite
Der Pre-Construction-Markt in Miami hat sich bemerkenswert widerstandsfähig gezeigt. Derzeit sind mehr als 60 aktive Luxusentwicklungen in Brickell, Edgewater, Coral Gables, Coconut Grove und Miami Beach in der Pipeline, und die Reservierungszahlen für Pre-Construction liegen deutlich über dem Tempo des Vorjahres. Markenresidenzen – Türme mit einem Hospitality- oder Modenamen – erzielen einen erheblichen Aufpreis gegenüber unmarkierten Produkten, und die Stadt bleibt der wichtigste US-Markt für internationale Käufer, wobei ausländische Investoren den Großteil der Verkäufe im Neubau antreiben, insbesondere aus Lateinamerika.
Dubais Off-Plan-Markt funktioniert auf einer ganz anderen Ebene, mit neuen Projektstarts, die in einem Tempo angekündigt werden, das nur wenige globale Städte erreichen können, und einem RERA-regulierten Treuhandsystem, das erfordert, dass Entwicklermittel an verifizierte Baufortschritte gebunden sind – eine strukturelle Sicherheit, die Käufer in Miami nicht in derselben zentralisierten Form haben. Beide Märkte schützen Off-Plan-Käufer durch Einzahlungs- und Treuhandmechanismen, aber Dubais System ist ein einheitliches, staatlich vorgeschriebenes Rahmenwerk, das einheitlich auf jedes registrierte Projekt angewendet wird, anstatt ein Flickwerk aus spezifischen Entwickler- und staatlichen Bedingungen zu sein.
Wie die Steuerrechnung nach dem Abschluss aussieht
Hier trennen sich die beiden Märkte am entschiedensten. Ein amerikanischer Käufer, der in Miami kauft, zahlt Bundessteuer auf Mieteinnahmen, bis zu 37% am höchsten Grenzsteuersatz, Bundeskapitalertragssteuer auf Verkäufe von bis zu 20% plus eine 3,8% Steuer auf Nettoeinkünfte aus Investitionen für höhere Einkommensschichten, und eine jährliche Grundsteuer von etwa 1,8% des festgesetzten Wertes – eine wiederkehrende Kosten, die jedes Jahr des Eigentums zunimmt, unabhängig davon, ob die Einheit vermietet ist.
Ein ausländischer, nicht-US-Verkäufer sieht sich einer zusätzlichen Schicht gegenüber: FIRPTA, dem Gesetz über ausländische Investitionen in Immobilien, das 15% des Bruttoverkaufspreises beim Abschluss einbehält, nicht 15% des Gewinns, und nur nach Einreichung einer US-Steuererklärung rückerstattet wird. Bei einem Verkauf von fünf Millionen Dollar sind das siebenhundertfünfzigtausend Dollar, die am Schlusstisch einbehalten werden, bevor der Gewinn überhaupt zur Sprache kommt.
Im Gegensatz dazu zahlt Dubais Käufer null jährliche Grundsteuer, null Kapitalertragssteuer beim Verkauf und null Steuer auf Mieteinnahmen, wobei die einmalige Übertragungsgebühr von 4% des Dubai Land Department die einzige bedeutende Transaktionskosten darstellt. Investoren, die in ihrem Heimatland steuerlich ansässig bleiben, müssen natürlich weiterhin dort Steuern auf ihr weltweites Einkommen zahlen – Dubais Nullsatz beschreibt seine eigene Gerichtsbarkeit, nicht die vollständige globale Position eines Käufers – aber der strukturelle Unterschied zwischen einer jährlich wiederkehrenden US-Steuerrechnung und einer einmaligen UAE-Übertragungsgebühr ist schwer zu übertreffen.
Zwei unterschiedliche Wachstumsstorys
Die Preissteigerung in Miami war stetig und nicht explosiv: Der Medianpreis pro Quadratfuß auf dem Markt für Eigentumswohnungen über einer Million Dollar stieg von etwa 986 $ im Jahr 2024 auf über 1.030 $ im Jahr 2025, wobei ausgewählte Neubauten nun über 1.080 $ erzielen, und Prognosen auf eine weitere, moderate Wertsteigerung bis Ende 2026 hinweisen. Es ist das Wachstumsprofil eines reifen, angebotsbeschränkten Küstenmarktes.
Dubais Entwicklung hingegen wurde von etwas angetrieben, das näher an demografischer Gravitation liegt – einem anhaltenden, mehrjährigen Zustrom von umziehendem Kapital und Einwohnern, der die Nachfrage nach Off-Plan-Produkten in der gesamten Stadt umgestaltet, von etablierten Adressen wie Downtown und Dubai Marina bis hin zu neueren Masterplänen, die sich noch im Bau befinden. Während die Geschichte von Miami weitgehend von Knappheit handelt, handelt Dubais Geschichte weitgehend vom Zustrom.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Schutz für Off-Plan-Käufer in Dubai mit dem in Miami vergleichbar?
Beide Städte nutzen Treuhandmechanismen, um Off-Plan-Käufer zu schützen, aber Dubais System ist ein einheitliches, staatlich vorgeschriebenes Rahmenwerk, das von der RERA reguliert und einheitlich auf jedes registrierte Projekt angewendet wird, wobei Entwicklermittel nur gegen verifizierte Baufortschritte freigegeben werden. Auch Miami hat Schutzmaßnahmen, jedoch durch ein vielfältigeres Set von spezifischen Entwickler- und staatlichen Vertragsbedingungen anstelle eines zentralisierten Regulierungsrahmens.
Was ist FIRPTA und wie beeinflusst es ausländische Käufer in Miami?
FIRPTA ist ein US-Bundesgesetz, das 15% des Bruttoverkaufspreises einbehält, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn. Es gilt zum Zeitpunkt des Verkaufs und nicht des Kaufs, weshalb es für ausländische Eigentümer, die ihren endgültigen Ausstieg aus einer Immobilie in Miami planen, am relevantesten ist, nicht für die anfängliche Kaufentscheidung.
Welche Stadt hat niedrigere laufende Besitzkosten?
Dubai hat strukturell niedrigere laufende Besitzkosten aufgrund des Fehlens einer jährlichen Grundsteuer und Kapitalertragssteuer, während die Eigentümer in Miami wiederkehrenden Steuern und Gebühren ausgesetzt sind.
Miami hat sich seinen Ruf auf harte Weise erarbeitet – durch echte internationale Nachfrage, eine widerstandsfähige Käuferbasis im Luxussegment und eine Skyline, die sich weiter ausdehnt, selbst wenn andere US-Märkte abkühlen. Nichts an Dubais Zahlen ändert das. Was der Vergleich jedoch hervorhebt, ist, wie unterschiedlich die beiden Städte die Jahre nach dem Abschluss behandeln: Eine besteuert das Eigentum jährlich und besteuert den Ausstieg erneut, die andere tritt weitgehend zur Seite. Bei Arsha Homes rahmen internationale Käufer, die die beiden abwägen, es selten als die Wahl zwischen einer Stadt und der anderen ein – häufiger ist es die leichtere, vorhersehbare langfristige Kostenstruktur Dubais, die letztendlich ein diversifiziertes Portfolio weiter in seine Richtung kippt.
