Пальмы, жилые башни у воды, горизонт, который, кажется, добавляет краны каждый квартал, и покупатели, которые более международные, чем местные — Дубай и Майами сравнивались так часто за последние несколько лет, что это сравнение стало отдельным жанром. Обе столицы построили свою современную идентичность на продажах недвижимости на этапе строительства иностранному капиталу; обе пережили обвинения в перегреве рынка и продолжили строить. Сходства очевидны. Так же, как и различия, которые проявляются яснее всего в налоговых счетах и мелком шрифте, а не в горизонте.
Краткий обзор
- Майами: примерно 1,8% ежегодного налога на имущество, до 37% федерального налога США на доход от аренды, до 20% федерального налога на прирост капитала плюс 3,8% налога на чистый инвестиционный доход
- Дубай: 0% ежегодного налога на имущество, 0% налога на доход от аренды, 0% налога на прирост капитала, с единовременной платой за трансфер в 4% от Департамента земель Дубая
- FIRPTA удерживает 15% от валовой цены продажи — не от прибыли — когда иностранный владелец продает недвижимость в США
- В Майами на этапе строительства насчитывается более 60 активных роскошных проектов в таких районах, как Брикелл, Эджуотер, Корал Гейблс и Майами-Бич; рынок Дубая на этапе строительства работает на основе системы депонирования, регулируемой RERA, связанной с этапами строительства
Проектирование на этапе строительства, бок о бок
Рынок предварительного строительства в Майами остается удивительно устойчивым. В настоящее время более 60 активных роскошных проектов проходят через процесс в таких районах, как Брикелл, Эджуотер, Корал Гейблс, Коконат Гроув и Майами-Бич, а объем предварительных бронирований значительно превышает показатели прошлого года. Брендированные резиденции — это башни с именем гостиничного или модного дома — требуют значительного премиума по сравнению с необозначенной продукцией, и город остается ведущим рынком США для международных покупателей, где иностранные инвесторы составляют большинство новых продаж в новостройках, особенно из Латинской Америки.
Рынок Дубая на этапе строительства работает на совершенно другом уровне, с новыми запусками проектов, объявляемыми с темпом, который немногие мировые города могут сопоставить, и система депонирования, регулируемая RERA, требует, чтобы выводы средств застройщика были связаны с подтвержденными этапами строительства — структурная защита, которой у покупателей в Майами нет в такой централизованной форме. Оба рынка защищают покупателей на этапе строительства через механизмы депозитов и депонирования, но система Дубая — это единая, установленная правительством структура, которая применяется равномерно ко всем зарегистрированным проектам, а не мозаика условий, специфичных для застройщиков и уровня штата.
Как выглядит налоговый счет после закрытия
Здесь два рынка расходятся наиболее решительно. Американский покупатель, приобретающий недвижимость в Майами, платит федеральный подоходный налог на доход от аренды, до 37% по верхней предельной ставке, федеральный налог на прирост капитала при продаже до 20% плюс 3,8% налога на чистый инвестиционный доход для более высокооплачиваемых, и ежегодный налог на имущество примерно 1,8% от оценочной стоимости — текущая стоимость, которая накапливается каждый год владения, независимо от того, сдается ли квартира в аренду.
Иностранный продавец, не являющийся гражданином США, сталкивается с дополнительным уровнем: FIRPTA, Закон о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость, который удерживает 15% от валовой цены продажи при закрытии, а не 15% от прибыли, возвращаемых только после подачи налоговой декларации в США. При продаже за пять миллионов долларов это означает, что семьсот пятьдесят тысяч долларов удерживаются на столе при закрытии, прежде чем прибыль вообще войдет в разговор.
Покупатель в Дубае, напротив, не платит ежегодный налог на имущество, не платит налог на прирост капитала при продаже и не платит налог на доход от аренды, а единовременная плата в 4% за трансфер от Департамента земель Дубая является единственной значимой транзакционной стоимостью. Инвесторы, которые остаются налоговыми резидентами своей страны, конечно, все равно должны платить налоги там на всемирный доход — нулевая ставка Дубая описывает только свою юрисдикцию, а не полное глобальное положение покупателя — но структурное различие между ежегодным налоговым счетом в США и единовременной платой за трансфер в ОАЭ трудно переоценить.
Две разные истории роста
Рост цен в Майами был стабильным, а не взрывным: медианная цена за квадратный фут на рынке кондоминиумов стоимостью более миллиона долларов выросла с примерно 986 долларов в 2024 году до более 1,030 долларов в 2025 году, при этом отдельные новые продукты теперь превышают 1,080 долларов, а прогнозы указывают на дальнейшую умеренную оценку в оставшейся части 2026 года. Это профиль роста зрелого прибрежного рынка с ограничением предложения.
Траектория Дубая была движима чем-то более близким к демографической гравитации — устойчивым многолетним притоком перемещающегося капитала и жителей, изменяющих спрос на продукцию на этапе строительства по всему городу, от устоявшихся адресов, таких как Даунтаун и Дубай Марина, до новых мастер-планов, которые все еще находятся на стадии строительства. Если история Майами в значительной степени связана с дефицитом, то история Дубая в основном сосредоточена на притоке.
Часто задаваемые вопросы
Каковы налоговые различия между Дубаем и Майами для владельцев недвижимости?
В Дубае нет ежегодного налога на имущество, налога на доход от аренды и налога на прирост капитала, в то время как в Майами ежегодный налог на имущество составляет примерно 1,8%, федеральные налоги на доход от аренды и налоги на прирост капитала.
Как FIRPTA влияет на иностранных покупателей в Майами?
FIRPTA удерживает 15% от валовой цены продажи, когда иностранный владелец продает недвижимость в Майами, что влияет на их финансовое планирование при выходе с рынка.
Защита покупателей на этапе строительства лучше в Дубае или Майами?
Защита покупателей на этапе строительства в Дубае более сильная благодаря централизованной, установленной правительством регуляторной структуре, в то время как в Майами существуют различные защиты, которые зависят от условий, специфичных для застройщика.
Каково текущее состояние рынка на этапе строительства в Майами?
Рынок на этапе строительства в Майами остается устойчивым, с более чем 60 роскошными проектами в процессе, и высоким объемом предварительных бронирований, движимым международными покупателями.
Какой город имеет более низкие текущие расходы на владение?
В Дубае более низкие текущие расходы на владение из-за отсутствия ежегодного налога на имущество и налога на прирост капитала, в то время как владельцы в Майами сталкиваются с повторяющимися налогами и сборами.
