En février 2026, les Émirats Arabes Unis auraient supprimé l’exigence de paiement initial de 50 % qui bloquait auparavant la plupart des acheteurs hors plan de se qualifier pour un Golden Visa immobilier — déplaçant le critère de qualification vers la valeur de la propriété plutôt que le montant payé. Selon plusieurs sources immobilières et de conseil, une propriété dont la valeur certifiée par le DLD atteint ou dépasse 2 millions AED peut désormais se qualifier, y compris les unités hors plan. Ces changements sont rapportés par des agences, donc confirmez les règles actuelles directement avec la GDRFA ou le Département des Terres de Dubaï avant d’agir.
- Le seuil du Golden Visa immobilier reste à 2 millions AED (environ 545 000 USD) — cette partie n’a pas changé.
- Le paiement initial de 50 % / exigence de paiement minimum aurait été supprimé le 20 février 2026, selon un circulaire politique conjointe DLD-GDRFA citée par plusieurs sources de conseil.
- Les unités hors plan seraient éligibles, avec la valeur de la propriété (et non le montant payé) comme critère — bien qu’au moins un guide décrive encore une condition de montant payé, ce point nécessite donc vérification.
- Les achats hypothéqués peuvent se qualifier lorsque l’évaluation DLD atteint 2 millions AED, généralement avec une lettre de non-objection du prêteur.
- Les règles de visa changent fréquemment et les sources divergent sur les détails — confirmez toujours avec la GDRFA / DLD / ICP avant de vous fier à un chiffre.
Ce qui a changé en février 2026
Pendant des années, les acheteurs hors plan ont été confrontés à une barrière pratique pour le Golden Visa immobilier de 10 ans : les règles étaient largement comprises comme exigeant qu’une grande part de la propriété — souvent citée comme 50 % — soit payée avant qu’une demande puisse être traitée. Cela excluait effectivement les acheteurs en début de plan de paiement, même lorsque leur achat engagé était bien au-dessus du seuil de 2 millions AED.
Selon des sociétés de conseil telles que Sovereign Group et des rapports d’AGBI et Arabian Business, un changement de politique autour du 20 février 2026 a supprimé cette exigence de paiement minimum pour les demandeurs de Golden Visa basé sur la propriété. L’effet rapporté est que le critère de qualification devient la valeur de la propriété — une évaluation certifiée par le DLD à ou au-dessus de 2 millions AED — plutôt que l’avancement du plan de paiement de l’acheteur. Une source la décrit comme un circulaire conjointe DLD-GDRFA émise à cette date.
Remarque : ce sont des rapports provenant de sources immobilières et de conseil plutôt qu’un texte de loi gouvernementale que nous pouvons citer directement. Lorsque les sources divergent (voir ci-dessous), considérez la lecture prudente comme correcte jusqu’à ce que la GDRFA ou le DLD confirment.
Les seuils en un coup d’œil
| Critère | Position rapportée (2026) | Source / mise en garde |
|---|---|---|
| Valeur minimale de la propriété | 2 millions AED (inchangée) | Consistant entre les sources |
| Minimum de paiement initial | Aurait été supprimé le 20 févr. 2026 | Sovereign Group, AGBI, Arabian Business — vérifier avec DLD/GDRFA |
| Base de qualification | Valeur de la propriété certifiée par le DLD | Certaines sources citent plutôt la valeur de l’acte de propriété / Oqood — base pas entièrement cohérente |
| Éligibilité hors plan | Rapportée comme éligible, unité enregistrée DLD | Un guide cite encore une condition de montant payé — conflit, confirmer |
| Achat hypothéqué | Qualifie si l’évaluation DLD ≥ 2M AED | Nécessite généralement une lettre de non-objection du prêteur |
| Durée du visa | 10 ans, renouvelable | Standard Golden Visa immobilier |
Le seuil de 2 millions AED lui-même est le seul point sur lequel toutes les sources s’accordent et qui n’a pas changé. Tout ce qui concerne comment vous le rencontrez est ce que la mise à jour de 2026 affecte.
Ce que cela signifie pour les acheteurs hors plan
Si le changement rapporté se maintient comme décrit, l’impact pratique est significatif. Un acheteur hors plan s’engageant dans une propriété de plus de 2 millions AED pourrait, en principe, se qualifier pour le visa de 10 ans plus tôt dans le cycle de paiement qu’auparavant — car c’est l’évaluation, et non le pourcentage payé, qui compte. Cela aligne le chemin du visa avec la façon dont la plupart des achats hors plan sont réellement financés : paiements échelonnés sur la période de construction.
Il y a un détail important non résolu. Au moins un guide de développeur décrit encore une condition hors plan exigeant un montant fixe payé au développeur, ce qui contredit directement les rapports après février. C’est exactement le genre de conflit qu’un acheteur ne devrait pas résoudre à partir d’un blog — y compris celui-ci. Confirmez la position actuelle avec la GDRFA, le Département des Terres de Dubaï ou un conseiller en immigration agréé avant de structurer un achat autour de cela.
Pour le fonctionnement complet de la voie immobilière, consultez notre guide sur déverrouiller le Golden Visa de Dubaï grâce à l’investissement immobilier.
Conditions qui s’appliquent toujours
Plusieurs exigences semblent inchangées et doivent être considérées comme restant en vigueur :
- Enregistrement DLD. L’unité hors plan doit être enregistrée auprès du Département des Terres de Dubaï (pour hors plan, généralement via l’enregistrement provisoire Oqood).
- Développeur approuvé / enregistré par la RERA. Certaines sources indiquent que la propriété doit être avec un développeur enregistré — une vérification sensée indépendamment du visa.
- Documentation du prêteur pour les hypothèques. Lorsque l’achat est financé, attendez-vous à fournir une lettre de non-objection d’une banque émirienne autorisée et une évaluation confirmant le niveau de 2 millions AED.
- Exigences standard de la GDRFA. Les étapes médicales, la carte d’identité des Émirats et l’assurance s’appliquent comme pour tout visa de résidence.
Pourquoi la règle de paiement était-elle une barrière en premier lieu
Pour comprendre pourquoi ce changement est important, il aide de voir comment l’achat hors plan fonctionne réellement à Dubaï. Un achat hors plan typique fonctionne sur un plan de paiement échelonné : un dépôt initial, une série d’installments liés à la construction et un solde final à la remise — souvent répartis sur deux à quatre ans. Selon l’ancienne interprétation, un acheteur en début de ce calendrier s’était engagé à une maison de plus de 2 millions AED sur le papier mais n’avait payé qu’une fraction, et ne pouvait donc pas encore satisfaire une règle comprise comme exigeant environ la moitié de la valeur payée.
Cela a créé un fossé délicat. Un acheteur dont l’engagement total dépassait clairement le seuil devait encore attendre — parfois des années — avant que le chemin de résidence ne s’ouvre, même si son engagement financier était déjà fait et légalement enregistré. Déplacer le critère vers la valeur certifiée de la propriété comble ce fossé, alignant l’éligibilité avec l’engagement plutôt qu’avec le moment des flux de trésorerie. Pour les acheteurs qui structuraient des achats spécifiquement pour sécuriser la résidence, cela élimine un décalage temporel qui forçait auparavant un choix entre un visa plus rapide et un plan de paiement préféré.
Comment postuler — le chemin pratique
La séquence de demande elle-même n’a pas changé : sécurisez votre propriété qualifiante et sa documentation DLD, puis postulez via la GDRFA (ou les canaux ICP) pour le visa de résidence de 10 ans, en complétant les étapes médicales, la carte d’identité des Émirats et l’assurance. Nous détaillons chaque étape dans le processus de demande de Golden Visa, étape par étape. Ce que le changement de 2026 affecte, c’est qui atteint la ligne de départ — les acheteurs hors plan qui étaient auparavant exclus par la règle de paiement.
Pourquoi cela compte au-delà de la paperasse
La résidence fait de plus en plus partie de la décision d’achat elle-même, et non d’une réflexion ultérieure. Abaisser la barrière de paiement pour les acheteurs hors plan élargit le pool d’acheteurs qui peuvent combiner une maison à paiement échelonné à Dubaï avec une résidence à long terme — une dynamique que nous examinons dans comment les règles de résidence à long terme redéfinissent qui achète à Dubaï. Pour de nombreux acheteurs, le visa est ce qui transforme une propriété en une base pour la famille, l’école et les affaires, ce que nous couvrons dans comment le Golden Visa transforme une maison en une vie à Dubaï.
Si vous envisagez un achat hors plan avec une résidence en tête, commencez par établir une liste de stocks qualifiants. Parcourez nos projets à Dubaï à et au-dessus du seuil de 2 millions AED, puis confirmez les règles de visa actuelles avec la GDRFA ou le DLD avant de vous engager.
Remarque sur le timing : les règles de visa et de propriété des EAU sont mises à jour périodiquement et les sources peuvent parfois être en retard par rapport à la politique officielle. Les points ci-dessus reflètent les changements largement rapportés de 2026, et non un texte gouvernemental que nous pouvons citer textuellement. Confirmez toujours les règles actuelles avec la GDRFA, le Département des Terres de Dubaï ou un conseiller agréé avant de prendre une décision.
