Dubai’de bir kiraya veren, kiranızı istediği kadar artıramaz. Yenileme sırasında izin verilen artış, 2013 tarihli 43 sayılı Karar ile belirlenen bir ölçekle sınırlandırılmıştır ve herhangi bir yasal artışın büyüklüğü, mevcut kiranızın karşılaştırılabilir bir evin piyasa ortalamasının ne kadar altında olduğuna bağlıdır; bu da RERA Kira Endeksi (şimdi Akıllı Kira Endeksi) ile ölçülmektedir. Eğer kiranız zaten endeks ortalamasına yakınsa, 2026’daki yasal artış sıfırdır.
- İzin verilen kira artışları, 2013 tarihli 43 sayılı Karar’da belirtilen beş aşamalı bir ölçeğe bağlıdır — %0’dan %20’ye kadar, asla daha fazla değil.
- Artış, mevcut kiranız RERA/Akıllı Kira Endeksi ortalamasının altında olduğu sürece izinlidir; ne kadar düşükse, tavan o kadar büyük olur.
- Bir kiraya veren, herhangi bir şartı değiştirmek için, kiranın da dahil olduğu, yenileme tarihinden en az 90 gün önce yazılı bildirim</strong; vermelidir (2008 tarihli 33 sayılı Kanun).
- Bir artışı kabul etmeden veya itiraz etmeden önce, izin verilen rakamı Dubai Tapu Dairesi web sitesinde veya Dubai REST uygulamasında ücretsiz olarak kontrol edin.
- Önerilen artış yasal tavanı aşarsa, Kira Anlaşmazlık Çözüm Merkezi’ne başvurabilirsiniz.
Dubai’nin kira tavanı nasıl çalışır
Dubai, tek bir sabit yüzdelik tavan kullanmaz. Bunun yerine, yasa mevcut kiranızı bölgenizdeki benzer birimlerin ortalama kirasıyla karşılaştırır ve kiraya verene bu aralığın bir kısmını — fakat tamamını değil — yenileme sırasında kapatma imkanı tanır. Bu, 2011 tarihli 2 sayılı Karar’ı değiştiren 2013 tarihli 43 sayılı Karar’ın arkasındaki ilkedir. Mantık açıktır: piyasa fiyatının çok altında kira ödeyen kiracılar daha büyük (ama yine de sınırlı) bir düzeltme ile karşılaşabilirken, piyasa fiyatına yakın veya üzerinde kira ödeyen kiracılar herhangi bir artıştan korunur.
Karşılaştırma ölçütü, Dubai Tapu Dairesi (DLD) altında Gayrimenkul Düzenleme Kurumu tarafından sürdürülen RERA Kira Endeksi’dir. Ocak 2025’te DLD, Akıllı Kira Endeksi olarak bilinen bir güncellenmiş versiyonunu başlattı; bu departmanın, Ejari ile kayıtlı sözleşmeler, işlemler ve bina verilerini kullandığını ve 2026’dan itibaren belirli bir bina için etkilenen bir bina sınıflandırma sistemini katacağını belirtmektedir (A–D kalite seviyeleri olarak raporlanmaktadır). Endeks, tüm hesaplamanın referans noktası olduğundan, kiralama sözleşmenizi Ejari ile kaydettirmek, sistemin sizin lehinize çalışmasını sağlar.
2026 kira artış bantları
Aşağıdaki tablo, 2013 tarihli 43 sayılı Karar’dan alınan yasal ölçeği göstermektedir. Bunu şu şekilde okuyun: “mevcut kiran ne kadar RERA/Akıllı Kira Endeksi ortalamasının altında?” — ardından kiraya verenin uygulayabileceği maksimum artışı bulun.
| Mevcut kira RERA/Akıllı Kira Endeksi ortalamasının ne kadar altında | Maksimum izin verilen artış |
|---|---|
| Ortalamanın %10’una kadar altında | %0 — artışa izin yok |
| Ortalamanın %11’den %20’sine kadar altında | %5’e kadar |
| Ortalamanın %21’den %30’una kadar altında | %10’a kadar |
| Ortalamanın %31’den %40’ına kadar altında | %15’e kadar |
| Ortalamanın %40’ından daha fazla altında | %20’ye kadar |
Kaynak: 2013 tarihli 43 sayılı Karar. Bu yüzdeler, kararda sabitlenmiştir ve tavandır — bir kiraya veren daha azını önerebilir, ama asla daha fazlasını.
İnsanları iki nokta yanıltır. Öncelikle, yüzde mevcut kiranıza uygulanır, endeks değerine değil — bu nedenle, 100.000 AED’lik bir kira için %5’lik bir tavan, en fazla 5.000 AED’lik bir artış anlamına gelir. İkinci olarak, bantlar bir formül değil, bir çerçevedir: eğer kiranız ortalamanın %15 altında ise, kiraya verenin tavanı %5’tir, bu kadar.
Bir örnek üzerinden hesaplama
Diyelim ki bir yatak odalı bir daire için 90.000 AED ödüyorsunuz ve topluluğunuzda benzer bir dairenin Akıllı Kira Endeksi ortalaması 110.000 AED. Kiranız ortalamanın yaklaşık %18 altında, bu da %11–%20 bantına düşüyor. Bu durumda maksimum yasal artış, 90.000 AED’nin %5’i veya 4.500 AED’dir — yenileme kirası en fazla 94.500 AED olacaktır. Kiraya veren 105.000 AED talep ederse, bu yenileme için izin verilmez, karşılaştırılabilir ilanların neyi reklam ettiğine bakılmaksızın.
2026’da izin verilen artışınızı nasıl kontrol edersiniz
Numaranızı bulmak için bir aracıya veya avukata ihtiyacınız yok. DLD, ücretsiz bir hesap makinesi sunuyor ve kiraya vereninizle herhangi bir görüşmeden önce kontrol etmek sizi sağlam bir zemine koyar.
- Hesap makinesini açın. Dubai Tapu Dairesi web sitesinde (dubailand.gov.ae) veya Dubai REST mobil uygulamasında kira endeksi / RERA kira artış hesap makinesini kullanın.
- Gayrimenkul bilgilerinizi girin. Bölge/topluluk, gayrimenkul türü, yatak odası sayısı ve mevcut yıllık kirayı girin.
- Sonucu okuyun. Araç, benzer birimlerin endeks ortalamasını ve sözleşmeniz için izin verilen maksimum yüzdelik artışı gösterir.
- Kiraya verenin teklifini karşılaştırın. Önerilen rakam tavanın altında veya eşitse, yasal bir durumdur. Eğer tavanı aşarsa, yazılı olarak reddedebilirsiniz.
Bilmeniz gereken bir uyarı: bazı kiraya verenler ve değerlemeciler artık yenileme sırasında bir kira değerleme sertifikası talep ediyor. 2026’daki sektör yorumları, RERA resmi olarak bir değerleme sertifikasının endeksi geçersiz kılana kadar, RERA/Akıllı Kira Endeksi’nin izin verilen artış hesaplaması için referans noktası olmaya devam ettiğini belirtmektedir. Şüphe durumunda, DLD hesap makinesi sonucu güvenilecek rakamdır.
Bildirim süreleri ve yenileme haklarınız
Bir artış yasal bandın içindeyken bile, bir kiraya veren bunu aniden uygulayamaz. 2008 tarihli 33 sayılı Kanun (2007 tarihli 26 sayılı Kanun’u değiştiren) uyarınca, kiraya veren, kira da dahil olmak üzere, kiralama sözleşmesinin herhangi bir şartını değiştirmek için, sözleşmenin yenileme tarihinden en az 90 gün önce yazılı bildirim vermelidir. Bu süreyi kaçırırsanız, sözleşme genel olarak aynı şartlarla yenilenir. Bildirim gerekliliği, kiracıları son dakika taleplerinden korur ve her iki tarafa da endeksi kontrol etme ve müzakere etme zamanı tanır.
Kiracılar, geçerli bir sözleşme sırasında tahliye edilme konusunda da geniş koruma altındadır. Bir kiraya veren mülkü satış veya kişisel kullanım için geri almak istiyorsa, yasa belirli gerekçeleri ve noterden veya kayıtlı posta yoluyla ayrı bir 12 aylık bildirim gerektirir — bu, bir kira artışından farklı bir süreçtir ve yenilemenin risk altında olduğunu varsaymadan önce anlaşılması gereken bir süreçtir. Sisteme yeniyseniz, Dubai’de Kiralama ve Ejari için Kiracı Rehberimiz kayıt ve temel haklarınızı kapsamlı bir şekilde ele alır.
Kiraya verenlerin bilmesi gerekenler
Aynı kurallar, kurallara uyan kiraya verenleri de korur. Eğer kiracınızın kirası endeksin çok altına düştüyse, bantlar her yenilemede aşamalı olarak düzeltme yapmanıza olanak tanır — yeter ki 90 günlük bildirimde bulunun ve izin verilen yüzde içinde kalın. Tavanı aşmaya çalışmak genellikle aynı şekilde sonuçlanır: kiracı DLD hesap makinesini kontrol eder, reddeder ve artış, anlaşmazlık merkezine ulaşırsa iptal edilir. Yeni kiralamaların başlangıçta endeks ortalamasında fiyatlandırılması, sorunu tamamen ortadan kaldırır ve iyi kiracıların yerinde kalmasını sağlar. Kiraya verenler için Ejari ve Getiriler Rehberimiz, kayıt, fiyatlandırma ve getirileri daha derinlemesine ele alır; eğer gelir hedefinizse, Dubai mülkünden pasif kira geliri elde etme yöntemine göz atın.
Bir anlaşmazlık olduğunda: Kira Anlaşmazlık Çözüm Merkezi
Bir kiraya veren yasal tavanın üzerinde bir artışta ısrar ederse veya kiralama hakkında başka bir anlaşmazlık varsa, taraflardan biri Kira Anlaşmazlık Çözüm Merkezi (RDSC) ile bir dava açabilir; bu, kira anlaşmazlıklarını ele alan DLD’nin yargı koludur. Dava açmak için Ejari ile kayıtlı sözleşme, Emirates Kimliği ve destekleyici belgeler gereklidir. RDSC’nin dava açma ücreti, yıllık kiranın %3.5’i olarak geniş çapta rapor edilmektedir; minimum 500 AED ve maksimum 20.000 AED’ye tabidir — dava açtığınızda merkezle güncel rakamı kontrol edin. Geçerli, kayıtlı bir Ejari sözleşmesi ve DLD hesap makinesi sonucu genellikle bir kiracının getirebileceği en güçlü iki kanıt parçasıdır.
Kira tavanı vs. satın alma: 2026’da değişim
Kira tavanları, kiracılara gerçek bir öngörülebilirlik sağlar, ancak bu aynı zamanda yükselen pazarların sonunda her yıl bantlar içinde yenileme maliyetlerini artıracağı anlamına gelir. Birçok uzun süreli sakin, ödedikleri tavan kirasının karşılaştırılabilir bir evin ipoteği ödemesine yaklaşma noktasına gelir. Bu noktada mülkiyet, ne kadar süre kalmayı planladığınıza, peşinatınıza ve finansman maliyetlerinize bağlıdır — matematikleri 2026’da Dubai’de satın alma ve kiralama karşılaştırmasında inceleyebilirsiniz. Eğer bir satın alma üzerinde düşünüyorsanız, Dubai projelerimizi inceleyin ve mevcut bütçelerin neler alabileceğine bakın.
Sıkça sorulan sorular
2026’da kiraya verenim kiranızı artırabilir mi?
Sadece mevcut kiranız RERA/Akıllı Kira Endeksi ortalamasının altında ise ve sadece 2013 tarihli 43 sayılı Karar ile belirlenen yüzde tavanı kadar. Eğer kiranız endeks ortalamasının %10’una kadar ise, bu yenileme için artışa izin verilmez.
Dubai’de izin verilen maksimum kira artışı nedir?
Kesin maksimum %20’dir ve yalnızca mevcut kiranız endeks ortalamasının %40’ından fazla altında ise geçerlidir. Daha küçük farklar, 2013 tarihli 43 sayılı Karar ölçeğine göre %15, %10, %5 veya %0’ı gerektirir.
Apartmanım için RERA kira endeksini nasıl kontrol ederim?
Dubai Tapu Dairesi web sitesindeki (dubailand.gov.ae) veya Dubai REST uygulamasındaki ücretsiz kira artış hesap makinesini kullanın. Bölgenizi, gayrimenkul türünüzü, yatak odası sayınızı ve mevcut kiranızı girerek endeks ortalamasını ve izin verilen artışınızı görebilirsiniz.
Bir kiraya verenin kiranızı artırmadan önce ne kadar bildirim yapması gerekiyor?
2008 tarihli 33 sayılı Kanun uyarınca, yenileme tarihinden en az 90 gün önce yazılı olarak. Geçerli bir bildirim olmadan, sözleşme genellikle mevcut şartlarla yenilenir.
Eğer kiraya verenim kiranızı yasal tavanın üzerinde artırırsa ne yapabilirim?
Artışı yazılı olarak reddedin, DLD hesap makinesi sonucunuzu belirtin ve eğer sorun çözülmezse, Ejari ile kayıtlı sözleşmenizi kanıt olarak kullanarak Kira Anlaşmazlık Çözüm Merkezi’ne başvurun.
Akıllı Kira Endeksi, RERA Kira Endeksi’nden farklı mı?
Ocak 2025’te DLD tarafından başlatılan Akıllı Kira Endeksi, RERA Kira Endeksi’nin güncellenmiş versiyonudur. Aynı karar temelindeki artış bantlarını kullanır, ancak 2026’dan itibaren bir bina sınıflandırma sistemi de eklenmektedir.
