Dubai’de gayrimenkulü bir şirket adıyla satın alabilirsiniz, ancak bu sıradan bir şirket aracılığıyla olamaz. Dubai Tapu Dairesi (DLD), yalnızca tanınmış Birleşik Arap Emirlikleri şirket araçları için serbest mülkiyet kaydı yapmaktadır; en yaygın olarak bir JAFZA offshore şirketi ve belirli serbest bölge ve ana kara varlıkları onaylı serbest mülkiyet alanlarında kaydedilmektedir. Bu yapı, miras işlemlerini basitleştirebilir, birden fazla sahibin tek bir varlığı paylaşmasına izin verebilir ve bir sorumluluk katmanı ekleyebilir, ancak kurulum ve yıllık maliyetler, zorunlu Birleşik Arap Emirlikleri kurumsal vergi kaydı ve daha sonra hisseleri devrederek satmanız durumunda bile uygulanabilecek %4 DLD ücreti getirmektedir. Bu, bir planlama aracıdır, bir kısayol değil ve kurallar değişti — taahhütte bulunmadan önce profesyonel danışmanlık almayı unutmayın.
- DLD, şirket mülkiyeti için yalnızca belirli araçları tanımaktadır — JAFZA offshore, klasik yoldur; kaynaklar ayrıca DMCC, DIFC, ADGM, Meydan ve onaylı serbest mülkiyet alanlarında yabancı mülkiyetteki ana kara LLC’lerini de belirtmektedir.
- Yabancı bir şirket (BVI, Cayman, UK Ltd) genellikle Dubai serbest mülkiyetini doğrudan tutamaz; yaygın çözüm, yabancı varlığın sahip olabileceği bir JAFZA aracıdır.
- Ana faydalar: daha temiz miras (hisseler, daha eski kılavuzlara göre BAE miras kurallarının dışında geçer — doğrulayın), birden fazla sahip yapısı ve bir sorumluluk katmanı.
- Ana maliyetler: şirket kurulum ve yıllık yenileme, DLD %4 devralma ücreti ve — Haziran 2023’ten itibaren — zorunlu BAE kurumsal vergi kaydı.
- Bir hisse devri yoluyla satış, ücretsiz bir çıkış değildir: DLD, gayrimenkul mülkiyet şirketinin hissedarlarındaki bir değişikliği kayda değer bir işlem olarak kabul eder.
DLD’nin gerçekte kabul ettiği yapılar
En fazla karışıklığın başladığı yer burasıdır. Dubai serbest mülkiyetine bir şirket aracılığıyla sahip olmak, ancak şirketin DLD tarafından bu amaçla tanınması durumunda işe yarar. Mevcut ajans ve yasal kılavuzlara dayanarak, tanınan yollar üç gruba ayrılmaktadır.
JAFZA offshore — klasik yol
Jebel Ali Serbest Bölgesi (JAFZA) offshore şirketi en yaygın olarak belirtilen araçtır. Birçok kaynak, JAFZA offshore’un DLD ile bir mutabakat zaptı olduğunu ve Dubai serbest mülkiyetini tutmak için bir araç olarak tanındığını rapor etmektedir. Yabancı şirketler genellikle doğrudan mülkiyet tutamaz, bu nedenle yaygın yapı, JAFZA offshore şirketini elinde bulunduran bir yabancı şirket şeklindedir ve bu şirket, Dubai mülkiyetini tutar. Offshore yolu ayrıca, şirket müdüründen farklı olarak DLD ile iletişim noktası olarak görev yapan Birleşik Arap Emirlikleri’nde ikamet eden bir irtibat kişisi gerektirir.
Serbest bölge SPV’leri — DMCC, DIFC, ADGM, Meydan
Birkaç kaynak, DLD’nin belirli bir serbest bölge varlıklar setini tanıdığını belirtmektedir — JAFZA, DMCC, DIFC, ADGM, Meydan ve daha küçük bir liste — ve yalnızca onaylı serbest mülkiyet alanlarında. Örneğin, DMCC, mülkiyet tutmak için tasarlandığı belirtilen SPV veya holding lisansları sunmaktadır. Kabul, belirli serbest bölge ve alana bağlı olabilir, bu nedenle varlık türü DLD’nin mevcut listesi ile kontrol edilmelidir. RAK ICC gibi araçlar hakkında kaynaklar arasında çelişkiler vardır — bazıları bunun için bir DLD mutabakat zaptı olduğunu belirtirken, diğerleri doğrudan Dubai mülkü tutamayacağını söylemektedir — bu yüzden bu konunun doğrulanması gerekmektedir.
Ana kara (onshore) LLC
Yabancı mülkiyette bir ana kara LLC, DLD’nin hissedarları doğrulaması ile serbest mülkiyet alanlarında kabul edilebilir. Bir onshore LLC, genellikle mülkün bir işletme ile ilişkili olduğu durumlarda tercih edilir ve offshore SPV’ye göre daha ağır sürekli uyumluluk gerektirir.
| Yapı | Tipik kullanım | DLD tanıma | Göreli idari yük |
|---|---|---|---|
| JAFZA offshore | Pasif mülk tutma, miras | Tanınmış olarak geniş çapta belirtilmiştir (DLD ile MOU) | Düşük–orta |
| DMCC / serbest bölge SPV | Pasif tutma, birden fazla varlık | Onaylı alanlarda tanınmaktadır (varlığı doğrulayın) | Orta |
| Ana kara LLC | İşletmeye bağlı mülk | Serbest mülkiyet alanlarında kabul edilmektedir, hissedarlar doğrulanmıştır | Daha yüksek |
Bir şirket yapısının maliyeti
Tedarikçi ve ajans kaynaklarından gelen maliyet rakamları oldukça değişkenlik göstermektedir, bu nedenle aşağıdaki sayılar bütçeleme için aralıklar olarak etiketlenmiştir, sabit tarifeler değildir. Mevcut fiyatlandırmayı doğrudan JAFZA, ilgili serbest bölge ve DLD ile doğrulayın.
- JAFZA offshore kurulumu (birinci yıl): ticari kılavuzlar, JAFZA ve kayıtlı temsilci ücretleri dahil yaklaşık AED 12,500–AED 18,000 bildirirken (bir kaynak, AED 10,100 civarında daha düşük bir rakam belirtmektedir), yıllık yenileme bir kaynakta yaklaşık AED 9,500–AED 13,500 ve başka birinde yaklaşık AED 2,500 civarındadır — yayılma, bu tahminlerin ne kadar farklı olduğunu gösteriyor, bu yüzden doğrulayın.
- DMCC SPV kurulumu: ajans kılavuzları yaklaşık AED 17,900–AED 30,000 belirtmektedir.
- DLD itiraz mektubu: bir kaynakta yaklaşık AED 200 olarak bildirilmiştir.
- DLD devralma ücreti: standart mülk değerinin %4’ü DLD kaydında uygulanmaktadır (DLD oranı), şirket maliyetlerinin üzerine.
- Belge maliyetleri: ana sözleşmenin JAFZA’ya sunulmak üzere notere onaylatılması gerekmekte, yabancı belgeler için mümkün olan apostil veya yasal onay gereklidir.
İster kişisel olarak ister bir şirket aracılığıyla satın alırsanız, geçerli olan edinim maliyetlerinin tam resmini görmek için Dubai’de gayrimenkul satın alma maliyetleri kılavuzumuza göz atın (not: bu genel kılavuz, kütüphanemizde başka yerlerde referans verilmiştir; şirket yapılandırması yukarıdaki kurulum ve yenileme maliyetlerini ekler).
Bir şirket yapısının mantıklı olduğu zamanlar
Miras planlaması
En yaygın belirtilen fayda. Eski kılavuzlar, mülkü offshore bir şirket aracılığıyla tutmayı, BAE miras düzenlemelerinin karmaşasından kaçınmanın bir yolu olarak tarif etmektedir, çünkü ölüm durumunda şirketin hisseleri geçer, holding yapısının kurallarına göre, BAE’deki gayrimenkul değil. Bu uzun süredir dile getirilen bir iddia ancak detay yıllar içinde değişmiştir ve DLD uygulaması evrim geçirmektedir — mevcut durumu bir avukatla doğrulayın, yerleşik bir durum olarak buna güvenmeyin. Miras, aile ofislerinin Dubai gayrimenkulüne dayanıklı bir portföyün parçası olarak değer vermesinin bir nedenidir; bu düşünceyi aile ofislerinin neden Dubai gayrimenkulünü portföy sigortası olarak eklediği makalemizde inceliyoruz.
Birden fazla sahip ve paylaşılan varlıklar
Bir şirket, tanımlı hisselere sahip birkaç sahibin tek bir mülkü tutmasını kolayca sağlar, bu da birden fazla bireyin mülkiyet kaydı yaptırmasından daha basit olabilir ve daha sonra hisseleri devrederek ayarlamayı kolaylaştırır (DLD’nin ücreti geçerli olacaktır — aşağıya bakın).
Sorumluluk ayrımı
Bir varlığı bir şirkette tutmak, bireysel sahiplerden sorumluluğun ayrılmasını sağlayabilir, bu nedenle kurumsal araçların her yerde gayrimenkul için kullanılmasının standart bir nedenidir. Bunun önemli olup olmadığı, daha geniş varlıklarınız ve risk profilinize bağlıdır.
Portföy ve yargı stratejisi
Dubai’yi tarafsız, istikrarlı bir temel olarak gören yatırımcılar için, kurumsal bir mülkiyet daha geniş bir çeşitlendirme planına uymaktadır — bunu tarafsız bir yargıda çeşitlendirme davası ve Dubai’nin sıfır vergi rejiminin servetinizi nasıl artırdığı konularında açıkladık.
Dezavantajlar ve tuzaklar
Hisse devri ücretsiz bir çıkış değildir
Yaygın bir yanlış anlama, mülkü daha sonra şirketin hisselerini sessizce devrederek satabileceğiniz ve DLD’nin %4 ücretinden kaçınabileceğinizdir. Kılavuzlar bunun tersini bildiriyor: DLD, bir mülk tutan şirketin hissedarlarındaki bir değişikliği kayda değer işlem olarak kabul etmekte ve ücreti uygulamaktadır, bildirimde bulunmamanın cezası vardır. Çıkışta devralma maliyetini de girişteki gibi bütçelemeniz gerekmektedir.
Kurumsal vergi artık uygulanmaktadır
Haziran 2023’ten itibaren, BAE kurumsal vergi kaydı JAFZA şirketleri için zorunlu olarak bildirilmiştir ve daha geniş BAE kurumsal vergi rejimi (eşik üzerindeki %9 ana oran) mülkiyetin nasıl finanse edildiği ile etkileşimde bulunabilir. Pasif bir mülk tutan şirketin kesin durumu, faaliyetlerine ve gelirine bağlıdır — bu, bir vergi danışmanına danışılması gereken bir konudur, bir blog değil.
Sürekli maliyet ve karmaşıklık
Her yapı, yıllık yenileme ücretleri, kayıtlı bir temsilci, belge bakımı ve ana kara varlıkları için daha ağır uyumluluk gerektirir. Uzun vadede tek bir ev sahibi olmak, bu maliyetlerin faydaları aşabileceği anlamına gelir; yapı, daha büyük veya birden fazla sahipli mülklerde veya miras planlamasının öncelik olduğu durumlarda kendini haklı çıkarır.
Sahip olduğunuz şey hala serbest mülkiyet — bunu anlayın
İster kişisel olarak ister bir şirket aracılığıyla satın alın, araç içinde bulunan aynı temel mülkiyet hakkıdır. Eğer serbest mülkiyet ile kiralama arasındaki farkı hâlâ netleştiriyorsanız ve yabancı alıcıların gerçekten neye sahip olduğunu öğrenmek istiyorsanız, önce Dubai’de serbest mülkiyet vs kiralama makalemize bakın, ardından Dubai projelerimiz arasında mevcut stoğa göz atın.
Kısa, dürüst bir karar kontrol listesi
- Miras, birden fazla mülkiyet veya sorumluluk ayrımı gerçekten bir ihtiyaç mı? Değilse, kişisel mülkiyet genellikle daha basit ve daha ucuzdur.
- İstediğiniz varlık, DLD’nin mevcut tanınmış listesinde mi yer alıyor? Oluşturmadan önce doğrulayın — tanıma, araç ve alana göre değişir.
- Kurulum, yıllık yenileme, girişte ve herhangi bir hisse devrinde %4 DLD ücreti ve kurumsal vergi uyumluluğunu bütçelendirdiniz mi?
- Yapıyı bir BAE kurumsal yapılandırma uzmanı ve bir vergi danışmanından yazılı olarak doğrulattınız mı? Kurallar değişti ve değişmeye devam ediyor — bir şablona güvenmeyin.
Feragatname: bu makale genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Dubai mülkünün şirket mülkiyetine ilişkin kurallar, DLD’nin belirli araçları tanıması, maliyetler ve kurumsal vergi muamelesi zamanla değişmektedir ve duruma göre farklılık göstermektedir. Hareket etmeden önce nitelikli bir BAE kurumsal yapılandırma uzmanı ve bir vergi danışmanıyla danışmanızı öneririz.
