Dubai’deki hizmet ücretiniz, binanız için RERA onaylı yıllık bir bütçe tarafından belirlenir ve Mollak sistemi ve Dubai Tapu Dairesi (DLD) hizmet ücreti endeksi aracılığıyla onaylı oranı kendiniz kontrol edebilirsiniz. Faturanızda yer alan tutar onaylı rakamla uyuşmuyorsa, bunu Mülk Sahipleri Derneği ile gündeme getirebilir ve RERA’ya başvurabilirsiniz.
- Hizmet ücretleri, ortak alanların işletilmesini finanse eder – güvenlik, temizlik, asansörler, havuzlar, spor salonları, peyzaj, sigorta ve büyük onarımlar için bir rezerv fonu.
- Mollak, RERA’nın (2019 tarihli Dubai Kanunu No. 6 kapsamında) bütçeleri onaylayan ve ödemeleri denetlenen emanet hesaplar aracılığıyla yönlendiren platformudur.
- Hizmet ücretiniz, birim alanınızın onaylı birim fiyatı ile çarpılmasıyla hesaplanır; bu oran DLD hizmet ücreti endeksinde yayımlanır.
- Oranlar, topluluğa ve bina türüne göre geniş ölçüde değişiklik gösterir – danışman verileri genellikle yıllık yaklaşık AED 8 ile AED 30+ arasında değişen geniş bir aralık belirtir; her zaman binanızın kendi rakamını kontrol edin.
- Faturayı sorgulamadan önce onaylı oranı birkaç dakika içinde Dubai REST uygulaması veya DLD endeksi aracılığıyla doğrulayabilirsiniz.
Hizmet ücretlerinin neleri kapsadığı
Yönetilen bir toplulukta bir daire veya villa satın aldığınızda, sadece kendi dört duvarınızı değil, aynı zamanda paylaşılan altyapıyı da satın alırsınız. Hizmet ücretleri, her sahibin bu ortak alanların işletilmesine yaptığı yıllık katkıdır. Tipik maliyet kalemleri şunlardır:
- Ana topluluk ücretleri – yollar, ortak peyzaj ve daha geniş toplulukta altyapı.
- Bina / ortak alan ücretleri – güvenlik, temizlik, asansör bakımı, lobi, koridorlar.
- Olanaklar – yüzme havuzu, spor salonu, peyzajlı podium, çocuk oyun alanları.
- Ortak alanlar için hizmetler ve bina sigortası.
- Rezerv (çökmekte olan) fon – cephe çalışmaları veya asansör değişimi gibi büyük gelecekteki onarımlar için ayrılan para.
| Ücret bileşeni | Neleri finanse eder |
|---|---|
| Ana topluluk | Yollar, ortak peyzaj, topluluk güvenliği ve tüm gelişim boyunca altyapı |
| Bina / kule | Asansörler, lobiler, koridorlar, bina sigortası ve yerinde yönetim ofisi |
| Olanaklar & hizmetler | Havuz, spor salonu, temizlik, haşere kontrolü ve ortak alanların bakımı |
| Rezerv (çökmekte olan) fon | Büyük gelecekteki onarımlar için bir fon – çatılar, asansörler, cephe – böylece sahipler büyük bir defansif vergi ile karşılaşmazlar |
| Yönetim ücreti | Bütçeyi yöneten ve Mollak hesabını işleten RERA kayıtlı yönetim şirketine ödenen ücret |
Hizmet ücretleri, mülkiyetin tekrarlanan maliyetlerinden biridir. Satın alırken ve tutarken ne ödediğinizi tam olarak görmek için, Dubai gayrimenkul ücretleri: DLD, hizmet ücretleri ve daha fazlası ve Dubai’de mülk satın almanın gerçek maliyeti kılavuzlarımıza göz atın.
Mollak sistemi açıklaması
Mollak, ortak mülkiyete hizmet ücretlerini yönetmek için Dubai Tapu Dairesi ve RERA tarafından işletilen elektronik sistemdir. RERA’ya göre, sistem, ortak mülkiyet üzerine 2019 tarihli Dubai Kanunu No. 6’nın hükümlerini yansıtır. Basit terimlerle, Mollak, yönetim şirketi ile sahiplerin parası arasında yer alan kontrol katmanıdır.
Mollak çerçevesinde:
- Yönetim birimi, detaylı bir yıllık bütçe hazırlamalı ve bunu RERA’ya Mollak üzerinden faturalama öncesinde sunmalıdır.
- RERA akredite bir denetçi, RERA hizmet ücretini onaylamadan önce bütçeyi gözden geçirir.
- Toplanan fonlar, geliştirici veya yöneticinin serbestçe tutmasından ziyade, RERA onaylı emanet hesapları (genellikle genel işletme hesabı ve rezerv fonu hesabı) aracılığıyla akış sağlar.
- Sahiplere fatura, onaylı bütçeye karşı sistem üzerinden düzenlenir.
Bu yapının amacı şeffaflıktır: sahipler, denetlenen, onaylı bir rakama karşı ödeme yaparlar ve para topluluk için ayrılmıştır, diğer fonlarla karıştırılmaz.
Birim başına oran nasıl hesaplanır
Hizmet ücretleri sabit bir ücret değildir – bunlar, biriminizin boyutuna uygulanan bir orandır. Danışman rehberliği, hesaplamayı basit şekilde açıklar: toplam onaylı yıllık bütçe, plan kapsamındaki tüm birimlerin toplam satılabilir alanına bölünerek birim başına bir oran üretir. Yıllık ücretiniz ise:
Biriminizin alanı (sq ft) × onaylı oran (sq ft) = yıllık hizmet ücretiniz
Bu nedenle, daha büyük bir birim mutlak olarak daha fazla ödeme yapar ve aynı binadaki iki sahibi, birim başına aynı oranda ödeme yapar. Oranlar, basit bir bina ile havuzlar, konsiyerj ve geniş peyzaj alanlarına sahip bir yüksek ameniteli kule arasında keskin bir şekilde değişmektedir.
Tipik bir oran nedir?
Oranlar, topluluğa, bina yaşına ve olanak seviyesine göre geniş ölçüde değişmektedir, bu nedenle tek bir “Dubai oranı” yoktur. Sadece etiketlenmiş bir aralık olarak, danışman ve ajans verileri genellikle yıllık hizmet ücretlerinin yaklaşık AED 8 ile AED 30 veya daha fazlası arasında değiştiğini belirtir; daha basit topluluklar alt sınırda, premium yüksek ameniteli kuleler ise üst sınırda yer alır. Bunu belirli bir bina için bir rakam olarak değil, yalnızca bir gösterge bandı olarak kabul edin – biriminiz için önemli olan tek rakam, projeniz için kaydedilen RERA onaylı orandır; bunu doğrudan kontrol etmelisiniz (aşağıdaki adımlara bakın).
Hizmet ücretinizi nasıl kontrol edersiniz
Bir faturayı güvenerek almak zorunda değilsiniz. Bina için onaylı resmi oranı bulabilir ve fatura edilen tutar ile karşılaştırabilirsiniz. İşte nasıl.
- Proje bilgilerinizi bulun. Bina/proje adınızı, birim numaranızı ve ilgili bütçe yılını hazır bulundurun.
- DLD hizmet ücreti endeksini açın. Dubai Tapu Dairesi web sitesini veya kayıtlı ortak mülkiyetler için hizmet ücreti endeksini ortaya koyan Dubai REST uygulamasını kullanın.
- Proje, kullanım ve bütçe yılına göre arama yapın. Endeks, proje, mülk kullanımı ve bütçe yılına göre filtrelemenizi sağlar, böylece faturalandırıldığınız tam dönem için onaylı oranı çekebilirsiniz.
- Binanız için onaylı birim başına oranı okuyun.
- Beklenen ücretinizi hesaplayın – biriminizin alanını bu oran ile çarpın.
- Faturanızla karşılaştırın. Eğer fatura edilen miktar, onaylı oranı aşan önemli bir fark gösteriyorsa, soru sorma hakkınız vardır.
Bu beş dakikalık kontrol, her yenilemeden önce ve özellikle satın almadan önce yapılması gereken bir işlemdir – bu, bir birimin gerçek taşıma maliyetini size bildirir.
Mülk Sahipleri Dernekleri ve haklarınız
Dubai’deki ortak mülkiyetler, 2019 tarihli Kanun No. 6 çerçevesinde yönetilmektedir ve bütçeden ve ortak alanlardan sorumlu bir yönetim birimi (birçok sahip tarafından hala Mülk Sahipleri Derneği veya OA olarak adlandırılan) vardır. Bir sahip olarak, onaylı bütçe ve fonların nasıl harcandığı konusunda şeffaflık talep etme hakkınız vardır.
İyi yönetilen bir topluluk, hizmet ücretlerini binanın uzun vadeli değerini korumak için kullanır. Rezerv (çökmekte olan) fonu iyi bir örnektir: cephe onarımları, asansör değişimi veya soğutucu yenilemeleri gibi büyük işler için her yıl para ayırmak, sahiplerin pahalı bir arıza durumunda büyük bir defansif vergi ile karşılaşmalarını önler. İki binayı karşılaştırdığınızda, düzgün bir şekilde finanse edilmiş bir rezerv içeren biraz daha yüksek bir ücret, bakımını erteleyen düşük bir ücretten daha iyi bir değer olabilir.
Bunu anlamak, bilgili bir kiracı veya sakin olmanın bir parçasıdır. Biriminizi kiralıyorsanız, Ejari ve getiriler üzerine kiracı rehberimiz, hizmet ücretlerinin net getiriniz üzerindeki etkisini kapsar ve günlük işleri kimin yöneteceğini değerlendiriyorsanız, kendiniz mi yöneteceksiniz yoksa ajansla mı çalışacaksınız konusunu inceleyin.
Eğer ücretinizin yanlış olduğunu düşünüyorsanız ne yapmalısınız
Eğer onaylı oran kontrolü bir uyuşmazlık olduğunu gösteriyorsa veya hizmetler sunulmuyorsa, bunu itiraz etmenin bir yolu vardır:
- Yönetim biriminizden onaylı bütçe ve kayıtları talep edin – ihtilaflar, onaylı bütçe ve derneğin kayıtları üzerinde döner.
- Yönetim birimi / OA yönetim kuruluna resmi bir yazılı şikayet yapın.
- Çözülmezse RERA’ya başvurun. Hukuk firması rehberliği, sahiplerin 2019 tarihli Kanun No. 6 uyarınca RERA’ya şikayette bulunabileceğini belirtir ve çözülmeyen konular RERA’nın ilgili bölümüne aktarılabilir.
Unutmayın ki, ödenmemiş hizmet ücretleri icra edilebilir. Yorumlar, RERA onaylı bir bildirimin ardından, ödenmemiş bir talebin icra yoluyla takip edilebileceğini belirtmektedir, bu nedenle ihtilafların basitçe ödeme yapmamak yerine resmi olarak ele alınması gerektiği önemlidir. Dubai projelerimizi inceleyerek toplulukları ve olanaklarını karşılaştırabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Mollak sistemi nedir?
Mollak, Dubai Tapu Dairesi / RERA’nın, 2019 tarihli Dubai Kanunu No. 6 kapsamında ortak mülkiyet için hizmet ücretlerini yöneten elektronik platformudur. Her binanın denetlenen yıllık bütçesini onaylar, ödemeleri emanet hesapları aracılığıyla yönlendirir ve onaylı rakama karşı fatura düzenler.
Binam için onaylı hizmet ücretini nasıl kontrol edebilirim?
Dubai Tapu Dairesi web sitesinde veya Dubai REST uygulamasında DLD hizmet ücreti endeksini kullanın. Proje, mülk kullanımı ve bütçe yılına göre arama yaparak RERA onaylı birim başına oranı görün, ardından biriminizin alanı ile çarpın ve faturanızı karşılaştırın.
Hizmet ücretim nasıl hesaplanır?
Ücretiniz, biriminizin alanı ile onaylı birim başına oranının çarpımıdır. Bu oran, toplam onaylı yıllık bütçenin, plan kapsamındaki tüm birimlerin toplam satılabilir alanına bölünmesiyle elde edilir, bu nedenle daha büyük birimler aynı oranda mutlak olarak daha fazla ödeme yapar.
Dubai’de tipik bir hizmet ücreti oranı nedir?
Tek bir oran yoktur. Sadece gösterge bandı olarak, danışman verileri genellikle yıllık hizmet ücretlerinin yaklaşık AED 8 ile AED 30 veya daha fazlası arasında değiştiğini belirtir; daha basit topluluklar alt seviyede, premium yüksek ameniteli kuleler ise üst seviyededir. Her zaman kendi binanız için belirli onaylı oranı kontrol edin, ortalamaya dayanmayın.
Yüksek olduğunu düşündüğüm bir hizmet ücretine itiraz edebilir miyim?
Evet. Onaylı bütçe ve kayıtları talep edin, yönetim biriminiz / Mülk Sahipleri Derneği ile resmi bir yazılı şikayet yapın ve çözülmezse 2019 tarihli Kanun No. 6 uyarınca RERA’ya başvurun. Ödemeyi basitçe yapmamak yerine, ödenmemiş ücretler icra edilebilir.
Hizmet ücretlerimi ödemezsem ne olur?
Ödenmemiş hizmet ücretleri, birime karşı icra edilebilir. Yorumlar, RERA onaylı bir bildirimin ardından ve belirli bir süre sonra, ödenmemiş bir talebin icra yoluyla takip edilebileceğini belirtmektedir, bu nedenle ihtilafların resmi olarak ele alınması gerektiği önemlidir.
