Вы можете купить недвижимость в Дубае на имя компании, но не через любую компанию. Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) регистрирует право собственности только для определённого списка признанных корпоративных структур ОАЭ — чаще всего это офшорная компания JAFZA, а также определённые свободные и материковые структуры на утверждённых участках с правом собственности. Такая структура может упростить наследование, позволить нескольким владельцам делить один актив и добавить уровень ответственности, но она влечет за собой затраты на создание и ежегодное обслуживание, обязательную регистрацию корпоративного налога в ОАЭ и сбор DLD в размере 4%, который может применяться даже при последующей продаже через передачу акций. Это инструмент планирования, а не обходной путь, и правила изменились — получите профессиональную консультацию перед принятием решения.
- DLD признает только определенные структуры для корпоративного владения — офшорная компания JAFZA является классическим маршрутом; источники также упоминают DMCC, DIFC, ADGM, Meydan и иностранные материковые ООО на утверждённых участках с правом собственности.
- Иностранная компания (BVI, Кайман, UK Ltd) обычно не может владеть правом собственности на недвижимость в Дубае напрямую; обычный обходной путь — это структура JAFZA, которой может владеть иностранное юридическое лицо.
- Основные преимущества: более чистое наследование (акции передаются вне правил наследования ОАЭ, согласно старым рекомендациям — проверьте), структурирование с несколькими владельцами и уровень ответственности.
- Основные затраты: создание компании и ежегодное продление, сбор DLD в размере 4% за передачу, и — с июня 2023 года — обязательная регистрация корпоративного налога в ОАЭ.
- Продажа через передачу акций не является бесплатным выходом: DLD рассматривает изменение в акционерном капитале компании, владеющей недвижимостью, как подлежащее регистрации действие.
Какие структуры на самом деле принимает DLD
Здесь начинается большинство недоразумений. Владение недвижимостью в Дубае через компанию работает только в том случае, если компания является одной из тех, которые DLD признает для этой цели. На основании текущих рекомендаций агентств и юридических органов, признанные маршруты делятся на три группы.
Офшорная компания JAFZA — классический маршрут
Офшорная компания Jebel Ali Free Zone (JAFZA) является наиболее широко упоминаемой структурой. Многие источники сообщают, что у JAFZA есть меморандум о взаимопонимании с DLD, и она признана инструментом для владения недвижимостью в Дубае. Поскольку иностранные компании обычно не могут владеть правом собственности напрямую, распространённая структура — это иностранная компания, владеющая офшорной компанией JAFZA, которая, в свою очередь, владеет правом собственности на недвижимость в Дубае. Офшорный маршрут также требует наличия контактного лица, проживающего в ОАЭ, которое выполняет функции контактного лица DLD, отличного от директора компании.
Свободные зоны SPV — DMCC, DIFC, ADGM, Meydan
Несколько источников утверждают, что DLD признает определённый набор структур свободной зоны — JAFZA, DMCC, DIFC, ADGM, Meydan и небольшой дополнительный список — и только на утверждённых участках с правом собственности. Например, DMCC предлагает лицензии SPV или холдинга, которые описываются как предназначенные для владения недвижимостью. Признание может зависеть от конкретной свободной зоны и участка, поэтому тип сущности необходимо проверить по актуальному списку DLD, прежде чем на него полагаться. Обратите внимание, что источники расходятся во мнениях относительно таких структур, как RAK ICC — некоторые упоминают меморандум DLD, разрешающий её, другие утверждают, что она не может напрямую владеть недвижимостью в Дубае — именно поэтому это нужно проверять, а не предполагать.
Материковое (оншорное) ООО
Иностранное материковое ООО может быть принято для недвижимости в зонах с правом собственности, при этом DLD проверяет акционеров. Обычное материковое ООО выбирается, когда недвижимость является частью действующего бизнеса, а не чисто пассивного владения, и оно требует большего соблюдения правил, чем офшорный SPV.
| Структура | Типичное использование | Признание DLD | Относительное административное бремя |
|---|---|---|---|
| Офшорная компания JAFZA | Пассивное владение недвижимостью, наследование | Широко цитируется как признанная (MOU с DLD) | Низкое–умеренное |
| DMCC / свободная зона SPV | Пассивное владение, несколько активов | Признана на утверждённых участках (проверьте сущность) | Умеренное |
| Материковое ООО | Недвижимость, связанная с действующим бизнесом | Принято в зонах с правом собственности, акционеры проверены | Выше |
Сколько стоит структура компании
Цены от поставщиков и агентств широко варьируются, поэтому приведённые ниже цифры обозначены как диапазоны для планирования бюджета, а не фиксированные тарифы. Подтвердите актуальные цены непосредственно с JAFZA, соответствующей свободной зоной и DLD.
- Создание офшорной компании JAFZA (первый год): коммерческие источники сообщают о стоимости примерно 12,500–18,000 AED, включая сборы JAFZA и зарегистрированного агента (один источник упоминает более низкую сумму около 10,100 AED), с ежегодным продлением около 9,500–13,500 AED по одному источнику и около 2,500 AED по другому — разброс показывает, насколько отличаются эти оценки, поэтому проверьте.
- Создание SPV DMCC: агентственные источники упоминают стоимость примерно 17,900–30,000 AED.
- Письмо безвозмездного отказа DLD: сообщается о стоимости около 200 AED по одному источнику.
- Сбор за передачу DLD: стандартный 4% от стоимости недвижимости применяется при регистрации DLD (такса DLD), сверх затрат на компанию.
- Затраты на документы: меморандум ассоциации должен быть нотариально заверен для подачи в JAFZA, с возможной апостиль или легализацией для иностранных документов.
Для полной картины затрат на приобретение, которые применимы, независимо от того, покупаете ли вы лично или через компанию, смотрите наше руководство по затратам на покупку недвижимости в Дубае (обратите внимание: это общее руководство упоминается в других частях нашей библиотеки; структурирование компании добавляет приведенные выше затраты на создание и продление).
Когда структура компании имеет смысл
Планирование наследования
Наиболее часто упоминаемое преимущество. Более ранние рекомендации описывают владение недвижимостью через офшорную компанию как способ обойти сложности применения наследственного права ОАЭ, поскольку при смерти передаются акции компании, согласно правилам структуры владения, а не сама недвижимость, расположенная в ОАЭ. Это давнее утверждение, но детали изменились за годы, а практика DLD развивается — подтвердите текущую позицию с юристом, а не полагайтесь на это как на установленное. Наследование — одна из причин, по которой семейные офисы ценят недвижимость в Дубае как часть устойчивого портфеля; мы исследуем эту мысль в почему семейные офисы добавляют недвижимость в Дубае в качестве страхования портфеля.
Несколько владельцев и совместные активы
Компания позволяет удобно разместить несколько владельцев, владеющих определёнными долями в одной недвижимости, что может быть проще, чем совместно регистрировать нескольких лиц на праве собственности, и легче корректировать позже, передавая акции (с учетом сбора DLD — смотрите ниже).
Разделение ответственности
Владение активом в компании может оградить ответственность от индивидуальных владельцев, что является стандартной причиной использования корпоративных структур для недвижимости везде. Имеет ли это значение, зависит от ваших более широких активов и профиля риска.
Стратегия портфеля и юрисдикции
Для инвесторов, рассматривающих Дубай как нейтральную, стабильную базу, корпоративное владение может вписываться в более широкую стратегию диверсификации — логика, которую мы излагаем в случае диверсификации для нейтральной юрисдикции и в как нулевая налоговая система Дубая увеличивает богатство.
Недостатки и ловушки
Передача акций не является бесплатным выходом
Распространённое заблуждение заключается в том, что вы можете позже продать недвижимость, тихо передав акции компании и избежать сбора DLD в размере 4%. Рекомендации сообщают об обратном: DLD рассматривает изменение в акционерном капитале компании, владеющей недвижимостью, как регистрационную сделку и применяет сбор, с штрафами за отсутствие уведомления. Запланируйте расходы на передачу при выходе, а также при входе.
Корпоративный налог теперь применяется
С июня 2023 года регистрация корпоративного налога является обязательной для компаний JAFZA, а более широкая система корпоративного налога в ОАЭ (ставка 9% выше порога) может влиять на то, как фондируется владение. Точное положение пассивной компании, владеющей недвижимостью, зависит от её деятельности и дохода — это вопрос для налогового консультанта, а не для блога.
Постоянные затраты и сложность
Каждая структура влечёт за собой ежегодные сборы за продление, зарегистрированного агента, ведение документов и, для материковых сущностей, более высокие требования соблюдения. Для одного дома, удерживаемого на долгий срок, эти затраты могут перевесить преимущества; структура оправдывает себя при более крупных или многовладельческих активах или когда планирование наследования является приоритетом.
Что вы владеете, всё равно является правом собственности — поймите это
Независимо от того, покупаете ли вы лично или через компанию, внутри структуры остаётся то же самое основное право на собственность. Если вы всё ещё уточняете, что такое право собственности по сравнению с арендой и что на самом деле принадлежащим иностранным покупателям, начните с права собственности против аренды в Дубае, затем просмотрите актуальные проекты в наших проектах в Дубае.
Краткий, честный контрольный список для принятия решения
- Является ли наследование, множественное владение или разделение ответственности реальной необходимостью? Если нет, личное владение обычно проще и дешевле.
- Появляется ли ваша предполагаемая структура в текущем признанном списке DLD для участка? Проверьте перед его созданием — признание варьируется в зависимости от структуры и участка.
- Спланировали ли вы затраты на создание, ежегодное продление, 4% сбор DLD при входе и при любой передаче акций, и соблюдение корпоративного налога?
- Подтвердили ли вы структуру письменно у специалиста по корпоративному структурированию в ОАЭ и налогового консультанта? Правила изменились и продолжают изменяться — не полагайтесь на шаблон.
Отказ от ответственности: эта статья является общей информацией, а не юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила, регулирующие корпоративное владение недвижимостью в Дубае, признание DLD конкретных структур, затраты и налогообложение корпоративного налога изменяются со временем и варьируются в зависимости от ситуации. Проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по корпоративному структурированию в ОАЭ и налоговым консультантом перед принятием каких-либо действий.
