رقم لم يتحرك منذ 1997
المشتري الأجنبي الذي يوقع اتفاقية بيع وشراء في دبي هذا العام يعمل من نفس سعر الصرف الذي كان سيستخدمه المشتري في عام 2005، أو في 2015، أو خلال أسوأ أسابيع الأزمة المالية في 2008. لقد تم تثبيت الدرهم الإماراتي على الدولار الأمريكي عند 3.6725 منذ نوفمبر 1997، مع التزام المصرف المركزي الإماراتي بالتداول ضمن نطاق ضيق من 3.6720 إلى 3.6730 بغض النظر عن ما يحدث في أسواق النفط أو أسواق الأسهم أو السياسة الإقليمية. بالنسبة لعملة مرتبطة بإحدى أكبر اقتصادات النفط في العالم، فإن هذا النوع من السكون غير عادي — وهو أيضًا، بالنسبة لنوع معين من المشترين، الهدف بأكمله.
تاريخ الدرهم قبل الربط أقل شهرة من الربط نفسه. تم تقديمه في عام 1973، وكان يتتبع في البداية سلة دولية أوسع بدلاً من الدولار فقط، وهو نهج شائع للعملات الخليجية الشابة في ذلك الوقت. تزامن التحول إلى ربط صارم بالدولار في عام 1997 مع فترة كان فيها النفط — الذي يتم تسعيره وفوترة وتسويته عالميًا بالدولار — يصبح حصة أكثر هيمنة من اقتصاد الإمارات للتصدير، وقد أزال سعر ثابت مقابل العملة التي يتم تسعير النفط بها طبقة كاملة من الاحتكاك المحاسبي من أكبر مجرى إيرادات البلاد. استقر الريال السعودي والعديد من العملات الخليجية الأخرى في ربطات مماثلة بالدولار في نفس الفترة، لنفس السبب بشكل عام، مما يعني أن المستثمر الذي ينقل رأس المال بين الأسواق الخليجية اليوم يتحرك بشكل كبير ضمن منطقة أوسع من العملات المرتبطة بالدولار بدلاً من عبور حدود سعر صرف ذات مغزى على الإطلاق.
ما يعنيه ذلك من الناحية الميكانيكية لمعاملة عقارية هو تقريبًا غير مثير للدهشة: يتم تحويل سعر AED في اتفاقية البيع والشراء في دبي إلى دولارات أمريكية بمعدل هو، لأغراض عملية، ثابت. عنصر سعر الصرف الذي يعقد تحليل العقارات عبر الحدود في معظم الأسواق الأخرى — هل ستكون العملة المحلية تساوي أكثر أو أقل مقابل عمليتي المحلية بحلول الوقت الذي أبيع فيه — ببساطة لا وجود له هنا، على الأقل ليس بالنسبة للدولار. العائد المعبر عنه بالدرهم وعائد المعبر عنه بالدولار هما، عن عمد، نفس الرقم.
كيف يتم الدفاع عن سعر ثابت فعليًا
ربط العملة ليس بيان سياسة بقدر ما هو التزام دائم، ولا يحتفظ به إلا إذا كان المصرف المركزي الذي يدعمه مستعدًا وقادرًا على الدفاع عنه بشكل مستمر. يحافظ المصرف المركزي الإماراتي على نطاق الدرهم من خلال الاستعداد لشراء وبيع العملة مقابل الدولار بسعر ثابت، ممولًا من احتياطيات العملات الأجنبية التي تحتفظ بها إلى حد كبير في أصول مقومة بالدولار. في الممارسة العملية، يزيل هذا أي فرصة ربح من المراهنة ضد السعر: إذا تم تداول الدرهم خارج نطاق 3.6720-3.6730، فإن التحكيم ضد التزام المصرف المركزي الخاص بالشراء والبيع سيغلق الفجوة تقريبًا على الفور.
هذه آلية مختلفة عن العملة العائمة، حيث يتم تحديد سعر الصرف باستمرار من خلال توازن المشترين والبائعين في السوق المفتوحة ويمكن أن يتحرك — أحيانًا بشكل حاد — بناءً على قطعة واحدة من الأخبار السياسية أو الاقتصادية المحلية. العملات العائمة ليست أسوأ بطبيعتها؛ فهي تعطي المصرف المركزي مجالًا لوضع سياسة نقدية مستقلة، ويمكن أن تمتص الصدمات الاقتصادية من خلال التعديل بدلاً من إجبار الاقتصاد الأساسي على التكيف بدلاً من ذلك. التجارة في ربط صارم تسحب تلك المرونة.
التعويض حقيقي وقد أشار المحللون إليه بشكل دوري: الربط بالدولار يعني أن سياسة سعر الفائدة في الإمارات تتحرك بشكل متقارب مع سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، سواء كانت سياسة الاحتياطي الفيدرالي تناسب الظروف المحلية في أي لحظة معينة أم لا. أن الإمارات قد حكمت بأن هذا التعويض يستحق التضحيات منذ ما يقرب من ثلاثة عقود، من خلال عدة دورات سعر فائدة للاحتياطي الفيدرالي، يقول شيئًا عن مدى ثقل الحسابات نحو التنبؤ لاقتصاد يعتمد بشكل كبير على النفط المقوم بالدولار وتدفقات التجارة والاستثمار الدولية المقومة بالدولار.
الدورات التي كان يجب أن تختبره
اقتصاد يعتمد على النفط مع عملة ثابتة هو، من الناحية النظرية، تركيبة هشة. أسعار النفط متقلبة بطبيعتها، والحكومة التي لا يمكنها السماح لعملتها بامتصاص صدمة الإيرادات يجب أن تجد التعديل في مكان آخر. لقد استمر ربط الدرهم خلال انهيار أسعار النفط في عام 1998، وأزمة 2008-09 المالية والانهيار المصاحب للنفط الخام، وانزلاق الأسعار من 2014-16 الذي أجبر العديد من مصدري النفط على تخفيض قيمة أو التخلي عن ربطهم، وصدمة الطلب الاستثنائية في عام 2020، عندما تحولت أسعار النفط القياسية مؤقتًا إلى سلبية في حلقة تم الإبلاغ عنها على نطاق واسع من نفاد سعة التخزين بشكل أسرع مما يمكن للم producers تقليص الإنتاج. لم يتم تعديله مرة واحدة، ولم يشير المصرف المركزي في أي وقت إلى أن التعديل كان تحت النظر الجاد.
تُعزى عدة عوامل عادةً إلى ذلك. تدعم الإمارات، وأبوظبي بشكل خاص، الربط من خلال احتياطيات أجنبية وأصول استثمار سيادية يصفها المحللون بأنها كبيرة نسبيًا مقارنة بحجم الاقتصاد المحلي، مما يمنح المصرف المركزي قوة نيران كبيرة للدفاع عن النطاق خلال فترات الضغط. كما كانت التنويع مهمًا: السياحة والخدمات اللوجستية والخدمات المالية والتجارة، وفي دبي على وجه الخصوص، العقارات قد نمت إلى حصة كبيرة بما يكفي من الناتج المحلي الإجمالي بحيث لم تعد تقلبات أسعار النفط تترجم واحدًا لواحد إلى ضغط على العملة كما كانت تفعل من قبل.
التباين مع اقتصادات أخرى مصدرة للنفط هو درس تعليمي بدلاً من أن يكون نقطة تفوق. نيجيريا وكازاخستان، من بين آخرين، قد قامت بتعويم أو تخفيض قيمة عملاتها تحت ضغط إيرادات النفط المماثل على مدى نفس العقود، لأسباب محددة لكل اقتصاد تتعلق بموقعه الاحتياطي، هيكل الدين، والسياسة المالية. إن استمرار ربط الدرهم عبر الدورات نفسها التي أجبرت التعديل في أماكن أخرى هو واحدة من أكثر الأدلة الملموسة على أن الالتزام وراءه هيكلية بدلاً من ترويجية.
كما أنه من الجدير بالذكر ما لم يتطلبه الدفاع عن الربط. على عكس بعض أنظمة الأسعار الثابتة الأخرى في أماكن أخرى التي اعتمدت على ضوابط صارمة على رأس المال لمنع تدفق الأموال للخارج خلال لحظات الضغط، حافظت الإمارات على حساب رأس المال مفتوحًا طوال الوقت — يمكن للمستثمرين تحريك الأموال داخل وخارج مع الحد الأدنى من الاحتكاك، وهو جزء مما يجعل العقارات المقومة بالدرهم جذابة لمشتري أجنبي بدلاً من أن تكون مستقرة من الناحية النقدية على الورق فقط.
كيف يبدو خطر العملة من الجانب الآخر
بالنسبة للمستثمر الذي يعتمد في سوق حيث فقدت العملة المحلية قيمتها مقابل الدولار على مدى فترة طويلة، فإن جاذبية الأصول المرتبطة بالدولار نادرًا ما تكون مجرد فكرة. لقد فقدت الليرة التركية والبيزو الأرجنتيني، على سبيل المثال، معظم قيمتهما بالدولار على مدى العقد الماضي، وفقًا لبيانات العملات التي تتبعها الأسواق الدولية — وهو اتجاه جعل الأصول المقومة بالدولار، بما في ذلك العقارات الأجنبية، جزءًا قياسيًا من تخطيط الحفاظ على الثروة للمستثمرين في تلك الاقتصادات، قبل أن تدخل دبي في المحادثة.
تزيد ضوابط رأس المال من حدة المشكلة في بعض الأسواق. لقد قامت كل من مصر ونيجيريا، في نقاط مختلفة من العقد الماضي، بتوزيع الوصول إلى العملات الأجنبية للاستيراد وتأخرت في إعادة رأس المال والأرباح، مما يعني أن العائد الفعلي القابل للصرف على أصل محلي يمكن أن diverge بشكل حاد عن العائد المعروض على الورق. لا يتم تقديم أي من هذا هنا كتقييم لظروف تلك الاقتصادات الأوسع — إنه ببساطة الخلفية التي يتم تقييم العقارات المرتبطة بالعملات في سوق مثل دبي من قبل المشترين القادمين من بيئات ذات ضغط عملات.
ضد تلك الخلفية، فإن شراء عقار في دبي يتم تسويته بالدرهم المرتبط بالدولار يزيل محورًا كاملاً من عدم اليقين من حالة الاستثمار. تقلل حسابات العائد إلى كيفية أداء العقار نفسه — الدخل الإيجاري، الإشغال، قيمة إعادة البيع — بدلاً من ذلك الأداء ناقص ما فعلته العملة المحلية في هذه الأثناء. بالنسبة لمشتري يوازن بين دبي وامتلاك نقد أو عقار في عملة شهدت بالفعل انخفاضًا، فإن ذلك ليس اعتConsideration ثانويًا.
تميل التمويل إلى اتباع نفس المنطق بمجرد أن ينتقل المشتري من النقد إلى الرهن العقاري. يتم تسعير قروض المنازل المقومة بالدرهم في دبي بناءً على مؤشرات تتحرك بشكل وثيق مع، على الرغم من عدم تطابقها تمامًا، سياسة سعر الفائدة بالدولار الأمريكي، نظرًا لرابط العملة — وهو موقف مختلف تمامًا عن تحمل ديون العملة المحلية في سوق حيث تعمل العملة نفسها على الانخفاض مقابل العملة المحلية للمشتري، مما يزيد بشكل فعال من التكلفة الحقيقية لتلك الديون مع مرور الوقت حتى لو بدا سعر الفائدة الاسمي معقولًا عند التوقيع.
لماذا تكون هذه الأهمية أكبر للعقارات مقارنة بالأصول الأخرى
تؤثر استقرار العملة على كل مستثمر مقوم بالدولار بشكل مختلف حسب ما يشترونه. يمكن تحوط الأسهم والسندات المقومة بعملة أجنبية بشكل نسبي وبسعر رخيص وسائلة، باستخدام عقود مستقبلية، خيارات أو فئات أسهم صندوق محمية من العملات التي يمكن للمستثمرين المؤسسيين، وزيادة المستثمرين الأفراد الوصول إليها بتكلفة معقولة. لا تقدم العقارات تلك المرونة. العقار غير سائل، وعادة ما يتم الاحتفاظ به لسنوات بدلاً من أشهر، ويتم تمويله وبيعه في معاملات كبيرة منفصلة، ويكون التحوط من التعرض للعملة على حيازة ذات أصل واحد على مدى عدة سنوات إما غير عملي أو مكلفًا بشكل غير معقول لمعظم المشترين الأفراد.
نظرًا لأن عقارات دبي تُعقد في عملة مرتبطة بالدولار، فإن المشتري الذي يكسب أو يوفر أو يستثمر بالفعل بالدولار — راتب مقيم في الخليج، عمل مقوم بالدولار، محفظة مرتبطة بالولايات المتحدة — يشتري عقارات دبي دون الحاجة إلى التحوط من أي شيء على الإطلاق. هذه قضية مختلفة بشكل معنوي عن شراء عقار في منطقة اليورو أو المملكة المتحدة، أو عملة سوق ناشئة، حيث يمكن أن تضيف حركة العملة على مدى خمس أو عشر سنوات نسبة مئوية من رقمين من العائد الفعلي المستعاد للمستثمر، بغض النظر عن كيفية أداء العقار نفسه.
هذه واحدة من الأسباب التي تجعل تدفقات رأس المال عبر الحدود إلى عقارات دبي بشكل خاص، بدلاً من الأسهم أو السندات المقومة بنفس العملات المعرضة للخطر، تجذب اهتمامًا خاصًا من متتبعي السوق خلال فترات الضغط على العملة في أماكن أخرى. شقة مرتبطة بالدولار محتفظ بها لمدة سبع سنوات تعود بما تعود به الشقة. لا يوجد تعديل عملة منفصل يجلس فوق، أو يأكل، ذلك الرقم.
ما قيمة التنبؤ عند طاولة الإغلاق
من الناحية العملية، يسمح الربط للمشتري الأجنبي بنمذجة شراء دبي بالدولار من اليوم الذي يتم فيه دفع الوديعة، دون بناء احتياطي للعملة لإعادة البيع بعد سنوات. تترجم العوائد الإيجارية المقتبسة بالدرهم إلى دولارات بمعدل أساسي مماثل لما سيكون عليه بعد سنوات. تتحول عائدات إعادة البيع مرة أخرى دون أي انزلاق معني. لا توجد أي من الألعاب الرياضية المعتادة عبر الحدود في جداول البيانات — جداول الحساسية لثلاثة أو أربعة سيناريوهات سعر صرف — ضرورية حقًا هنا.
من المهم أن نكون دقيقين بشأن ما تفعله هذه الاستقرار وما لا تضمنه. يقول سعر الصرف الثابت شيئًا عن ما إذا كانت قيم العقارات في دبي ستزداد أو تبقى أو تنخفض على مدى أي فترة معينة؛ لا يزال ذلك يعتمد على العرض والطلب وظروف التمويل والدورة العقارية الأوسع، تمامًا كما سيكون في أي مكان آخر. يزيل استقرار العملة متغيرًا واحدًا من معادلة الاستثمار. إنه لا يزيل الحاجة إلى تقييم العقار نفسه على مزاياه الخاصة.
ما تقترحه السجلات هو أن هذا المتغير المحدد قد تمت إزالته لفترة طويلة، خلال فترات الضغط التي كانت ستختبر التزامًا أضعف. ثلاث عقود، عدة دورات نفطية وأزمة مالية عالمية واحدة دون تعديل واحد في السعر ليست ادعاءً تسويقيًا — إنه أقرب إلى نوع من النقاط البيانية التي تظهر، بشكل واقعي، في مذكرة العناية الواجبة بدلاً من كتيب.
