迪拜房地产报道往往集中在少数几个买家的故事上，这也是有原因的，这些流动大且记录详实。但在任何一周的开发商销售现场，另一种安静的模式同样显而易见：一对法国夫妇正在比较朱美拉附近的学区，一位德国企业家正在询问产权和退出策略，一个意大利家庭在权衡第二套房与首要迁移之间的选择。大陆欧洲人并不是迪拜房地产市场的头条国籍，但他们的足迹正在稳步增长，其背后的原因既与欧洲有关，也与迪拜息息相关。
那些不出现在头条的买家
监测2025年及2026年初交易数据的行业追踪者一致认为，德国和法国买家是市场上增长最快的细分群体之一，无论是在交易数量还是平均交易规模上，尽管他们的总份额仍低于市场上最大的来源国家。规模并不微不足道：仅在棕榈岛，2025年法国投资者的活动估计达到约16亿阿联酋迪拉姆，这对于单一国籍在单一地址来说是一个惊人的数字。这一增长是在更广泛的市场扩张背景下出现的，迪拜的总住宅交易价值在2025年接近5400亿阿联酋迪拉姆，比前一年增加了近四分之一。欧洲买家并不是单独推动这个总数，但他们是其中日益增长的力量。
是什么推动大陆欧洲人前往海湾
吸引因素是熟悉的：零个人所得税、没有资本利得税、没有年物业税，以及在世界其他地方不稳定的情况下，货币和监管环境保持相对稳定。鲜少被提及的是在账册另一侧的推动因素。成熟的欧洲房地产市场，包括伦敦、巴黎和柏林，正面临租金收益停滞和资本增值缓慢的问题，这与迪拜某些地区仍然可获得的回报形成了鲜明对比。对于习惯于低个位数收益的欧洲投资者而言，提供显著更高收益的市场，加上保留更多回报的税制，几乎不需要太多说服。
在推动背后还有一个国内故事，以及一个拉动的故事。多年来，德国和法国几个主要城市的相对高通胀、收紧的抵押贷款贷款和有限的新供应，使得当地房地产感觉比以前更难以获得且回报更低，尤其是对于那些曾假设稳定、低努力增值的买家而言。这种家庭的压力，加上对海湾市场日益了解和友好的英语环境，使得普通富裕的欧洲专业人士更容易将迪拜的购买视为常态，而不是任何单一的营销活动所能做到的。
法国、德国、意大利：通往同一目的地的三条路线
不同国籍的动机足够不同，值得分开讨论。在这一轮中，德国买家重心偏向高净值个人，他们更全面地迁移其财务和居住基础到阿联酋，这一举动通常与退出税规划和寻找真正替代德国高个人税环境有关，而不仅仅是简单的度假屋购买。法国买家则在棕榈岛等热门地址表现出特别的集中，表明他们的动机是生活方式和财富保护的结合，而不是单纯追求收益。意大利的兴趣虽然在绝对数量上较小，但与阿联酋的黄金签证计划相关的更广泛的欧洲迁移咨询浪潮一起增长，该计划为符合条件的房地产投资者提供长期居留权，成为面临相对较重国内税收和官僚负担的意大利人的重要吸引力。换句话说，不同的起点汇聚于同一座城市。
他们在哪里购买，以及这为何重要
欧洲买家倾向于选择知名的国际化地址，如棕榈岛和迪拜码头等海滨社区、知名运营商的品牌住宅，以及越来越多的新规划区，这些地方提供许多他们在家乡习惯的步行可达、设施丰富的生活。这与纯粹投机的期房翻转者的买家画像有显著不同：许多人计划在他们购买的物业中真正居住，无论是作为第二套房、退休基地，还是更广泛迁移的支点，这种意图在他们的选择和持有方式中体现出来。对于整个市场而言，地理上多样化的买家基础，集中度较低，往往表现出更强的韧性，较少受到任何单一国家的经济下滑或政策变化的影响。
值得注意的是，这一细分市场的行为与迪拜其他快速增长国籍通常与交易性、收益优先的购买模式有显著不同。总体而言，欧洲买家以更长的时间视野和真正的使用意图到达，无论是每年几周还是作为全面迁移，这往往转化为对完成的、可居住社区的稳定需求，而不是单纯投机的发布。开发商针对这一受众已做出相应反应，显著增加了面向欧洲的销售办公室、法语和德语咨询团队，以及围绕生活方式和遗产而非短期翻转潜力的营销。
常见问题解答
哪种欧洲国籍在迪拜的房地产市场中最活跃？
德国和法国买家目前被频繁提及为快速增长的细分市场，意大利的兴趣也在上升，特别是与黄金签证计划相关的购买。
为什么欧洲买家选择迪拜而不是更靠近家乡的房地产市场？
多种因素的结合：迪拜的免税结构，包括个人所得税、资本利得税和年度物业所有权，租金收益超过许多成熟的欧洲城市，以及对于一些买家来说，战略性地将居留和财富多样化，远离单一的国内税制。
欧洲买家需要迁移到阿联酋才能投资迪拜的房地产吗？
不需要。许多欧洲买家作为第二套房、投资或未来退休基地购买迪拜的物业，而没有立即迁移的计划，尽管越来越多的富裕德国买家在将购房结构化为全面迁移其财务和居住基础的一部分。
在Arsha Homes，我们在每次对话中都见证了这一转变的发生，数据和对话同样重要，这塑造了我们如何为前来咨询的欧洲客户提供信息：不再关注单一热门邮政编码，而是更多地关注将真正多样化的欧洲动机、税务、生活方式、遗产规划与城市中适合三者的角落相匹配。
