Keine Einkommenssteuer, keine Kapitalertragssteuer, einmalige Gebühr bei der Registrierung
Die fiskalische Behandlung von Individuen in den VAE ist ungewöhnlich einfach zu beschreiben, was Teil ihres Reizes ist. Es gibt keine persönliche Einkommenssteuer auf Gehälter, Dividenden oder Anlageerträge von Einzelpersonen. Es gibt keine Kapitalertragssteuer beim Verkauf von Eigentum, das von einer Person gehalten wird. Es gibt keine wiederkehrende jährliche Grundsteuer, wie sie in den USA, dem Vereinigten Königreich oder den meisten Teilen Europas üblich ist. Das Nächste zu einer Transaktionskosten ist die Übertragungsgebühr des Dubai Land Departments, die derzeit bei 4 % des Verkaufspreises liegt und einmal zum Zeitpunkt der Registrierung gezahlt wird, anstatt jährlich erhoben zu werden, solange der Eigentümer das Asset hält.
Nach Konvention wird diese 4 % in der Regel vom Käufer beim Abschluss gezahlt, obwohl die zugrunde liegende Regelung – ein Beschluss des Exekutivrats aus dem Jahr 2013 – technisch gesehen 2 % und 2 % zwischen Käufer und Verkäufer aufteilt, wobei die Marktnorm, dass der Käufer alles zahlt, eine Verhandlungssache und kein Gesetz ist. Über die Übertragungsgebühr hinaus budgetieren Käufer typischerweise für eine Handvoll kleinerer Registrierungs- und Agenturkosten, aber es gibt kein Äquivalent zu einer US-Immobiliensteuerrechnung, einer britischen Stempelsteuer, die weit über Dubais Satz für höherwertige Käufe hinausgeht, oder einer französischen taxe foncière, die jedes Jahr ankommt, unabhängig davon, ob der Eigentümer die Immobilie jemals besucht.
Es ist erwähnenswert, im Interesse der Präzision, dass dies keine blanketfreie Abwesenheit von Besteuerung in der gesamten Wirtschaft ist. Die VAE führten 2023 eine bundesstaatliche Körperschaftssteuer von 9 % auf Unternehmensgewinne über einem festgelegten Schwellenwert ein, die für Unternehmen und nicht für das persönliche Einkommen oder die persönlichen Vermögensgewinne von Einzelpersonen gilt. Die Unterscheidung ist wichtig, um das Modell genau zu beschreiben: Dubais Steuervorteil für ausländische Immobilieninvestoren ist spezifisch und vorab — eine Gebühr, die einmal beim Geschäft gezahlt wird — und nicht das Produkt einer Jurisdiktion ohne fiskalisches System.
Die Kantone der Schweiz und die Kosten der Diskretion
Der Ruf der Schweiz als Vermögenszentrum wurde über fast ein Jahrhundert hinweg auf einer Kombination aus politischer Neutralität, Währungsstabilität und Bankgeheimnis aufgebaut und bleibt heute ein ernsthafter Zielort für grenzüberschreitendes Kapital. Aber ihr Steuermodell unterscheidet sich materiell von Dubais in den beiden Punkten, die für einen Immobilieninvestor am wichtigsten sind. Die Schweiz erhebt eine persönliche Einkommenssteuer, deren Sätze je nach Kanton und Gemeinde variieren und in höheren Steuerkantonen wie Genf erheblich progressiv sein können, während in Kantonen wie Zug oder Schwyz günstigere Sätze gelten. Weniger weit verbreitet außerhalb von Steuerplanungs-Kreisen ist, dass die meisten Kantone auch eine jährliche Nettowertsteuer erheben — eine wiederkehrende Abgabe auf das gesamte Nettovermögen einer Person, nicht nur auf das Einkommen — eine Steuerkategorie, die in Dubai überhaupt nicht existiert.
Das Geheimnis, das einst das Schweizer Privatbankwesen definierte, ist auch erheblich erodiert. Unter dem Druck, der sich in den 2010er Jahren aufbaute, einschließlich der US-Durchsetzungsmaßnahmen gegen Schweizer Banken und dem koordinierten Druck von EU-Regierungen, nahm die Schweiz den OECD-Standard für den automatischen Austausch von Finanzkontoinformationen an, der ab 2017 schrittweise eingeführt wurde. Die Details von Schweizer Banken werden nun routinemäßig mit der Heimatsteuerbehörde eines Kunden im Rahmen dieses Systems geteilt, was grundsätzlich verändert hat, was Schweizer Bankgeheimnis in der Praxis im Vergleich zu vor einer Generation bedeutet.
Das alles macht die Schweiz nicht zu einem schlechten Ziel für Wohlstand — ihre politische und wirtschaftliche Stabilität bleiben echte Anziehungspunkte, und viele Investoren halten Schweizer Vermögenswerte speziell aus Gründen, die nichts mit Steuern zu tun haben. Aber im direkten Vergleich der steuerlichen Behandlung von Einkommen, Vermögen und Eigentum ist es ein materiell schwereres Regime als das von Dubai, das eine niedrigere Steuerlast in Kauf nimmt für die Art von institutioneller und politischer Stabilität, die mit einem lange etablierten, hochregulierten Finanzzentrum einhergeht.
Singapurs Mauer um seinen eigenen Wohnungsmarkt
Singapur wird häufig zusammen mit Dubai als Magnet für regionalen und globalen Reichtum erwähnt, und allein im Bereich der persönlichen Einkommenssteuer ist der Vergleich für Singapur nicht ungünstig — sein progressives Steuersystem liegt deutlich unter dem vieler westlicher Volkswirtschaften. Wo der Vergleich jedoch scharf auseinanderfällt, ist speziell im Immobilienbereich. Singapur erhebt eine zusätzliche Stempelsteuer für Käufer, die auf eine Standard-Stempelsteuer von bis zu 6 % aufgeschichtet wird, und für ausländische Käufer beträgt diese zusätzliche Steuer derzeit pauschal 60 % des Kaufpreises — ein Satz, der seit April 2023 unverändert geblieben ist. Eine kleine Anzahl von Nationalitäten ist unter bilateralen Freihandelsabkommen ausgenommen, aber für die große Mehrheit der ausländischen Käufer erhöht die Steuer allein die Erwerbskosten um mehr als die Hälfte des Immobilienpreises.
Dies ist kein Versehen oder eine Regel, die Singapur einfach nie aktualisiert hat — es ist ein bewusstes, aktiv verwaltetes politisches Instrument. Singapur hat die ABSD-Sätze für ausländische Käufer im Laufe des letzten Jahrzehnts wiederholt erhöht, um die inländische Nachfrage nach Immobilien zu dämpfen und das Wohnen für Bürger und Daueraufenthaltsberechtigte zugänglich zu halten, ein politisches Ziel, das in direkter Spannung zu den Bemühungen steht, ausländisches Immobilienkapital zu gewinnen. Es ist eine legitime und nach den meisten Maßstäben effektive Nutzung der Fiskalpolitik für ein inländisches Wohnungsziel.
Der relevante Gegensatz für einen grenzüberschreitenden Immobilieninvestor ist einer der Gestaltungsabsicht und nicht einfach eine Jurisdiktion, die weniger besteuert als eine andere. Singapurs fiskalische Architektur ist darauf ausgelegt, ausländischen Reichtum in seine Banken- und Unternehmenssektoren willkommen zu heißen, während sie gleichzeitig ausländisches Kapital aus seinem Wohnimmobilienmarkt aktiv abwehrt. Dubais ist so gestaltet, dass es beides gleichzeitig einlädt — ausländisches Eigentum in bestimmten Freihandelszonen ist seit 2002 erlaubt, ohne einen entsprechenden Zuschlag für ausländische Käufer.
Monacos Steuervorteil, der Eintrittspreis hat
Monaco bietet das, was auf dem Papier eine der vollständigsten Steuerbefreiungen ist, die überall verfügbar ist: keine persönliche Einkommenssteuer für Einwohner, keine Vermögenssteuer, keine Kapitalertragssteuer, eine Politik, die seit 1869 gilt, mit einer engen Ausnahme für französische Staatsangehörige unter einem bilateralen Vertrag. In diesem engen Sinne ähnelt es mehr dem Modell Dubais als dem der Schweiz oder Singapurs.
Der Unterschied ist fast ausschließlich einer der Zugänglichkeit. Monaco ist ein souveräner Stadtstaat von etwa zwei Quadratkilometern, und die Genehmigung für den Wohnsitz erfordert einen Nachweis über eine Unterkunft — typischerweise einen Kauf oder einen langfristigen Mietvertrag für Monégasque-Eigentum, das zu den teuersten Immobilien der Welt nach Quadratmeterpreis gehört — sowie eine beträchtliche Mindestbankeinlage und einen Ermessensgenehmigungsprozess. Die steuerliche Behandlung ist real, funktioniert aber weniger als offene Einladung und mehr als ein Vorteil, der durch die Kosten und Schwierigkeiten der Qualifikation für den Wohnsitz rationiert wird, was die Anzahl der Begünstigten sowohl durch Design als auch durch Steuerpolitik klein hält.
Der Immobilienmarkt in Dubai hingegen hat keinen entsprechenden Preisuntergrenze für den Zugang zu den Steuer- und Wohnsitzvorteilen, die mit dem Eigentum verbunden sind — ein qualifizierter Immobilienkauf kann ein erneuerbares Aufenthaltsvisum unterstützen, zu einem Bruchteil der Kosten, die ein entsprechender Einstieg in Monaco erfordern würde, und somit den Pool der Investoren erweitern, die Zugang zu einem vergleichbaren Steuermodell haben.
Portugals jetzt geschlossene Tür
Das Non-Habitual Resident-Regime Portugals, das 2009 eingeführt wurde, bot neuen Bewohnern bis zu zehn Jahre reduzierte oder steuerbefreite Besteuerung auf qualifizierende ausländische Einkünfte und zog eine erhebliche Welle von Umsiedlungen — Rentner, Fernarbeitnehmer und Investoren — aus ganz Europa und darüber hinaus an. Das Programm ist aus einem anderen Grund ein nützliches Fallbeispiel als die Schweiz, Singapur oder Monaco: Es veranschaulicht, dass günstige Steuermodelle zurückgezogen werden können.
Unter dem Staatshaushaltsgesetz von 2024 schloss Portugal das NHR-Regime für neue Antragsteller mit Wirkung zum 1. Januar 2024, mit einem begrenzten Übergangszeitraum, der bis zum 31. März 2025 läuft, für Personen, die nachweisen konnten, dass sie spezifische vorher bestehende Bedingungen erfüllten, wie z. B. einen Arbeitsvertrag oder eine bereits vor dem Stichtag bestehende Immobilienregelung. Diejenigen, die sich bereits vor der Änderung unter NHR registriert hatten oder die während des Übergangszeitraums qualifiziert wurden, behalten ihre Vorteile für die ursprüngliche zehnjährige Laufzeit. Anstelle des breiten Regimes führte Portugal einen deutlich schmaleren Nachfolger ein — allgemein als NHR 2.0 bezeichnet, formal die Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation oder IFICI — die einen pauschalen Satz von 20 % auf qualifizierende portugiesische Einkünfte bietet, jedoch auf spezifische Berufsgruppen beschränkt ist, die mit Forschungs- und Innovationsaktivitäten verbunden sind, anstatt auf die breite Berechtigung, die das ursprüngliche Programm für einen breiten Querschnitt ausländischen Reichtums attraktiv machte.
Die Umkehrung folgte mehreren Jahren innenpolitischen Drucks, von dem ein großer Teil auf Bedenken zurückzuführen war, dass der Zustrom von NHR-Status-Bewohnern zu steigenden Wohnkosten für portugiesische Bürger beitrug — eine Dynamik, die erwähnenswert ist, da sie dem spiegelbildlich nahekommt, was Singapurs ABSD-Erhöhungen vorangetrieben hat. In beiden Fällen wird das gleiche zugrunde liegende Risiko für jeden grenzüberschreitenden Investor deutlich: Ein günstiges Regime, das für ausländische Bewohner geschaffen wurde, kann eine innenpolitische Belastung werden, sobald die Erschwinglichkeit des Wohnens vor Ort zur dringlicheren Geschichte wird.
Die Kombination, nicht eine einzige Zahl
Das alles soll nicht andeuten, dass Dubai ein Monopol auf günstige steuerliche Behandlung hat — jede dieser Jurisdiktionen bietet einen echten Vorteil auf mindestens einer Achse, sei es die institutionelle Stabilität der Schweiz, die Einkommenssteuerstruktur Singapurs für diejenigen, die kein Eigentum erwerben, oder Monacos absolute Befreiung für diejenigen, die seine Eintrittsanforderungen erfüllen. Was Dubai unterscheidet, ist weniger eine einzelne Zahl als die Kombination: keine persönliche Einkommenssteuer, keine Kapitalertragssteuer auf den individuellen Immobilienverkauf, keine wiederkehrende jährliche Grundsteuer, eine einmalige und vergleichsweise bescheidene Transaktionsgebühr, freies Eigentum für ausländische Käufer seit 2002 und ein Aufenthaltsweg, der direkt an Investitionen in Immobilien gebunden ist, anstatt an einen Ermessensgenehmigungsprozess oder einen forschungsbezogenen Berechtigungsfilter.
Jeder der vier obigen Vergleiche tauscht einen Teil dieser Kombination gegen etwas anderes. Die Schweiz behält die Einkommens- und Vermögensbesteuerung bei. Singapur behält seinen Vorteil bei der Einkommenssteuer, besteuert jedoch gezielt das ausländische Eigentum an Wohnimmobilien, zu einem Satz, der mehr als einmal gestiegen ist. Monaco behält die Steuerbefreiung bei, schließt aber durch die Kosten der Qualifikation für den Wohnsitz fast alle bis auf eine enge Bandbreite von Käufern aus. Portugal bot mehr als ein Jahrzehnt lang ein tatsächlich vergleichbares Paket an, bis ein Wandel in der Innenpolitik es auf einen Bruchteil seines ursprünglichen Umfangs einschränkte.
Dieser letzte Punkt ist der ernstere, auf dem man enden sollte. Die Großzügigkeit eines Steuermodells heute sagt wenig über seine Haltbarkeit morgen aus, und jede hier diskutierte Jurisdiktion, einschließlich Dubai, führt ihre Fiskalpolitik als eine Frage der innenpolitischen Wahl und nicht als permanente verfassungsmäßige Garantie. Was gesagt werden kann, basierend auf dem bisherigen Verlauf, ist, dass Dubais spezifische Kombination aus steuerlicher Behandlung, Eigentumsrechten und Zugänglichkeit für ausländische Käufer sich in den letzten zwei Jahrzehnten als konsistenter erwiesen hat als mindestens zwei der Modelle, die oft als seine Peers angeführt werden — eines wurde scharf unter politischem Druck eingeengt, und das andere hat die Kosten für ausländische Käufer wiederholt erhöht, während Dubais stabil geblieben ist.
