Dubai’de bir daire sat\u0131n almak isteyen herhangi bir al\u0131c\u0131, elinde bir sat\u0131\u015f ve sat\u0131n alma s\u00f6zle\u015fmesi (SPA) ile teslimat tarihinin bir planlama varsay\u0131m\u0131 oldu\u011funu, kesin bir s\u00f6z de\u011fil. \u0130n\u015faat programlar\u0131, bir geli\u015ftiricinin niyetleriyle ilgili olmayan nedenlerle de\u011fi\u015febilir \u2014 y\u00fcklenici kapasitesi, malzemeler, hava durumu, onaylar \u2014 ve hala b\u00fcy\u00fck bir pay\u0131n off-plan oldu\u011fu bir pazarda, baz\u0131 kaymalar yap\u0131sal olarak garantili olabilir. Bir al\u0131c\u0131 i\u00e7in ilgili soru, gecikmelerin olup olmad\u0131\u011f\u0131 de\u011fildir. Oluyor. \u00d6nemli olan, sonras\u0131nda ne olaca\u011f\u0131 ve sat\u0131n alma ile ilgili sistemin \u00f6denen paray\u0131 ger\u00e7ekten koruyup korumad\u0131\u011f\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Dubai’nin bu soruya yan\u0131t\u0131, \u00e7o\u011fu geli\u015fen emlak pazar\u0131ndan daha fazla geli\u015fmi\u015ftir ve al\u0131c\u0131 fonlar\u0131n\u0131n geli\u015ftiricinin di\u011fer projelerine kayboldu\u011fu 2008 \u00f6ncesi d\u00f6neme k\u0131yasla anlaml\u0131 \u015fekilde farkl\u0131d\u0131r. Mevcut yap\u0131, \u00fc\u00e7 ayr\u0131 s\u00fctun \u00fczerine oturmaktad\u0131r: Al\u0131c\u0131 \u00f6demelerinin geli\u015ftiricinin genel hesaplar\u0131 yerine, belirli bir proje i\u00e7in ayr\u0131lm\u0131\u015f bir escrow hesab\u0131nda tutulmas\u0131n\u0131 gerektiren yasal bir zorunluluk, projenin kayd\u0131n\u0131 ve in\u015faat ilerlemesini takip eden bir d\u00fczenleyici \u2014 Gayrimenkul D\u00fczenleme Kurumu (RERA), Dubai Arazi Departman\u0131’n\u0131n (DLD) d\u00fczenleyici kolu \u2014 ve SPA’n\u0131n kendisinde yer alan s\u00f6zle\u015fme dili, bir ihlalin ne oldu\u011funu ve al\u0131c\u0131n\u0131n buna kar\u015f\u0131 ne yapabilece\u011fini tan\u0131mlar. Bunlar\u0131n hi\u00e7biri gecikme riskini ortadan kald\u0131rmaz. Birlikte, bir gecikmenin al\u0131c\u0131ya ne kadara mal olaca\u011f\u0131n\u0131 ve geri itmek i\u00e7in hangi itici g\u00fcc\u00fcn oldu\u011funu tan\u0131mlar.<\/p>\n
Al\u0131c\u0131 korumas\u0131n\u0131n temel par\u00e7as\u0131, \u015fu anda in\u015faat halinde olan \u00e7o\u011fu binadan daha \u00f6nce var olmu\u015ftur. 2007 Say\u0131l\u0131 Kanun No. 8, Dubai Emirli\u011fi’nde Gayrimenkul Geli\u015ftirme \u0130\u00e7in Escrow Hesaplar\u0131 ile \u0130lgili, herhangi bir geli\u015ftiricinin off-plan birimlerini satmas\u0131 durumunda o belirli proje i\u00e7in, RERA onayl\u0131 bir g\u00fcvenilir banka ile ayr\u0131 bir escrow hesab\u0131 a\u00e7mas\u0131n\u0131 gerektirir. Bir al\u0131c\u0131n\u0131n yapt\u0131\u011f\u0131 her \u00f6deme \u2014 rezervasyon depozitosu, in\u015faat a\u015famalar\u0131yla ba\u011flant\u0131l\u0131 taksitler \u2014 do\u011frudan o hesaba yat\u0131r\u0131l\u0131r, geli\u015ftiricinin i\u015fletme hesaplar\u0131na de\u011fil.<\/p>\n
Pratikteki etkisi, al\u0131c\u0131lar\u0131n bazen varsayd\u0131\u011f\u0131ndan daha dar olup, ne yapt\u0131\u011f\u0131n\u0131 ve ne yapmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 tam olarak belirtmek \u00f6nemlidir. Projenin zaman\u0131nda tamamlanmas\u0131n\u0131 garanti etmez. \u00d6nledi\u011fi \u015fey, tarihsel olarak ger\u00e7ek bir ba\u015far\u0131s\u0131zl\u0131k bi\u00e7imidir: bir geli\u015ftiricinin Proje A’n\u0131n al\u0131c\u0131 depozitolar\u0131n\u0131 Proje B’nin in\u015faat\u0131n\u0131 finanse etmek i\u00e7in kullanmas\u0131 veya ilgisiz kurumsal masraflar\u0131 kar\u015f\u0131lamas\u0131 ve Proje A’n\u0131n yetersiz sermaye ile duraklamas\u0131d\u0131r; in\u015fa edilmesi ama\u00e7lanan para kaybolmu\u015ftur. Escrow yap\u0131s\u0131 alt\u0131nda, fonlar geli\u015ftiriciye yaln\u0131zca ba\u011f\u0131ms\u0131z olarak do\u011frulanm\u0131\u015f in\u015faat a\u015famalar\u0131na ba\u011fl\u0131 olarak a\u015famal\u0131 olarak serbest b\u0131rak\u0131l\u0131r ve hesap, geli\u015ftiricinin alacakl\u0131lar\u0131 taraf\u0131ndan hacizden korunur \u2014 yani, geli\u015ftirici i\u015finin ba\u015fka bir yerinde finansal sorunlar ya\u015f\u0131yorsa, belirli bir projenin escrow hesab\u0131nda bulunan fonlar genellikle bu bor\u00e7lar\u0131 kar\u015f\u0131lamak i\u00e7in haczedilemez. RERA, bu s\u00fcrecin s\u00fcrekli denetleyicisi olarak hareket eder, kay\u0131tl\u0131 proje a\u00e7\u0131s\u0131ndan yat\u0131r\u0131mlar\u0131 ve \u00e7ekimleri izler ve daha fazla serbest b\u0131rakma onaylanmadan \u00f6nce uyumu gerektirir.<\/p>\n
Bu, Dubai’nin daha \u00f6nceki, daha az d\u00fczenlenmi\u015f d\u00f6ng\u00fcs\u00fcnde al\u0131c\u0131lar\u0131n sahip oldu\u011fu korkulara en do\u011frudan yan\u0131t veren mekanizmad\u0131r: bir yap\u0131 i\u00e7in \u00f6denen paran\u0131n, bir geli\u015ftiricinin daha geni\u015f \u2014 ve muhtemelen sorunlu \u2014 bilan\u00e7osuna sessizce kaybolabilece\u011fi korkusu. Bu ger\u00e7ek bir yap\u0131sal korumad\u0131r, pazarlama iddias\u0131 de\u011fil, ve kurumsal d\u00fczeyde geli\u015ftiricilerin ve ciddi arac\u0131l\u0131k firmalar\u0131n\u0131n off-plan riski hakk\u0131nda herhangi bir konu\u015fmada bunu erken vurgulamalar\u0131n\u0131n b\u00fcy\u00fck bir nedenidir.<\/p>\n
Escrow, paray\u0131 korur. Sistemin ayr\u0131 bir katman\u0131, projenin kendisini takip etmek i\u00e7in tasarlanm\u0131\u015ft\u0131r. Dubai’de sat\u0131lan her off-plan geli\u015ftirme, birimin yasal olarak pazarlanabilmesi i\u00e7in RERA ile kaydedilmelidir ve bu kay\u0131t, projeyi escrow hesab\u0131na, geli\u015ftirici lisans\u0131na ve \u2014 prensipte \u2014 in\u015faat zaman \u00e7izelgesine ba\u011flar. RERA’n\u0131n denetleme rol\u00fc, ilgili gayrimenkul acentelerini lisanslamak, escrow yap\u0131s\u0131n\u0131 kaydetmek ve bir projenin, ba\u015flang\u0131\u00e7ta al\u0131c\u0131lara a\u00e7\u0131klananlarla tutarl\u0131 bir \u015fekilde ilerleyip ilerlemedi\u011fine dair g\u00f6r\u00fcn\u00fcrl\u00fck sa\u011flamak i\u00e7in denetim yapmay\u0131 i\u00e7erir.<\/p>\n
Bu kay\u0131t sistemi, bir \u015fey ciddi \u015fekilde yanl\u0131\u015f gitti\u011finde RERA’n\u0131n m\u00fcdahale yetkisini de sa\u011flamaktad\u0131r. Bir proje \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde gerek\u00e7esiz in\u015faat gecikmeleri g\u00f6steriyorsa, geli\u015ftiricinin i\u015fi tamamlamak i\u00e7in finansal olarak yetersiz g\u00f6r\u00fcn\u00fcp g\u00f6r\u00fcnmedi\u011fi, d\u00fczenleyici uyumsuzluk varsa veya bir geli\u015ftirici makul bir s\u00fcre i\u00e7inde kabul edilebilir bir gerek\u00e7e olmadan in\u015faata ba\u015flam\u0131yorsa, RERA devreye girebilir \u2014 projenin iptalini emredebilir. Bu yetki, projenin en ba\u015f\u0131ndan itibaren kaydedilmi\u015f ve izlenmi\u015f olmas\u0131 nedeniyle vard\u0131r; bu, benzer bir kay\u0131t gereksinimi olmayan bir pazardaki al\u0131c\u0131n\u0131n pozisyonundan anlaml\u0131 \u015fekilde farkl\u0131d\u0131r; burada bir d\u00fczenleyicinin, bir \u015fey zaten kamuya a\u00e7\u0131k bir \u015fekilde yanl\u0131\u015f gitmeden \u00f6nce bir projeyi g\u00f6rme olana\u011f\u0131 olmayabilir.<\/p>\n
Burada s\u0131n\u0131rlar\u0131 d\u00fcr\u00fcst\u00e7e belirtmek de \u00f6nemlidir. RERA’n\u0131n takibi, duraklayan bir projenin y\u0131llarca g\u00f6zden ka\u00e7ma olas\u0131l\u0131\u011f\u0131n\u0131 azalt\u0131r, ancak in\u015faat zaman \u00e7izelgelerini s\u0131k\u0131\u015ft\u0131rmaz veya projelerin ge\u00e7 kalmas\u0131n\u0131n operasyonel nedenlerini ortadan kald\u0131rmaz. Bir al\u0131c\u0131, RERA’n\u0131n kayd\u0131n\u0131, projenin denetim alt\u0131nda bir sistem i\u00e7inde var oldu\u011funun kan\u0131t\u0131 olarak de\u011ferlendirmelidir \u2014 orijinal teslim tarihinin garantisi olarak de\u011fil.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fme, gecikme riskinin pratikte tan\u0131mland\u0131\u011f\u0131 yerdir ve \u015fartlar geli\u015ftiriciye g\u00f6re de\u011fi\u015fir, bu nedenle herhangi bir al\u0131c\u0131, genel normlara g\u00fcvenmek yerine kendi SPA’s\u0131n\u0131 dikkatlice okumal\u0131d\u0131r. Ancak, pazar olduk\u00e7a tutarl\u0131 bir yap\u0131ya y\u00f6nelmi\u015ftir. Dubai’deki hemen hemen her off-plan projesinin SPA’s\u0131, imza an\u0131nda belirtilen Beklenen Tamamlanma Tarihinden itibaren yakla\u015f\u0131k on iki ay civar\u0131nda bir esneklik s\u00fcresi i\u00e7erir; bu s\u00fcre zarf\u0131nda bir gecikme, ba\u015fl\u0131 ba\u015f\u0131na bir s\u00f6zle\u015fme ihlali olarak de\u011ferlendirilmez. Geli\u015ftirici, tazminat veya iptal haklar\u0131n\u0131 tetiklemeksizin o noktaya kadar ge\u00e7 kalma hakk\u0131na sahiptir.<\/p>\n
Bu, ilk kez off-plan alan al\u0131c\u0131lar\u0131 i\u00e7in en \u00e7ok \u015fa\u015f\u0131rtan detayd\u0131r. Orijinal olarak ilan edilen tarihten alt\u0131 ay geride kalan bir proje, geli\u015ftiricinin s\u00f6zle\u015fmesel haklar\u0131 d\u00e2hilinde tamamen olabilir ve bu a\u015famada tazminat talep eden bir al\u0131c\u0131 genellikle SPA’n\u0131n hen\u00fcz bu talebi desteklemedi\u011fini bulacakt\u0131r. Pratikte, teslim edilen projelere ili\u015fkin veriler, vaadedilen tarihten alt\u0131 ila on iki ay kayman\u0131n pazar genelinde yayg\u0131n oldu\u011funu g\u00f6stermektedir ve orta \u00f6l\u00e7ekli geli\u015ftiriciler bireysel projelerde bazen on sekiz ila yirmi d\u00f6rt ay gecikme ya\u015fayabilmektedir \u2014 bu, esneklik s\u00fcresinin neden bir tampon olarak var oldu\u011funu vurgulamaktad\u0131r.<\/p>\n
Esneklik s\u00fcresi sona erdi\u011finde ve teslimat ger\u00e7ekle\u015fmedi\u011finde, al\u0131c\u0131n\u0131n s\u00f6zle\u015fmesel durumu anlaml\u0131 bir \u015fekilde de\u011fi\u015fir. Bu, genellikle bir SPA’n\u0131n tazminat veya ceza maddelerinin \u2014 e\u011fer s\u00f6zle\u015fme bunlar\u0131 i\u00e7eriyorsa, ki hepsi bunu yapmaz \u2014 y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdi\u011fi noktad\u0131r ve ayn\u0131 zamanda RERA arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla resmi \u015fikayet ve iptal mekanizmalar\u0131n\u0131n kullan\u0131labilir hale geldi\u011fi noktad\u0131r. Tazminat, uygulanabilir oldu\u011fu durumlarda, genellikle gecikmeye do\u011frudan atfedilebilecek kay\u0131plar\u0131 kar\u015f\u0131lamak i\u00e7in tasarlanm\u0131\u015ft\u0131r: birimin beklemesi s\u0131ras\u0131nda alternatif konut maliyeti (pazar yorumlar\u0131, apartman e\u015fde\u011feri kiralar i\u00e7in genellikle AED 3,000-8,000 aral\u0131\u011f\u0131nda bir maliyet bildirmektedir, ancak bu birim t\u00fcr\u00fcne ve b\u00f6lgeye g\u00f6re de\u011fi\u015fir), ek finansman maliyetleri ve di\u011fer belgelenmi\u015f, gecikme ile ba\u011flant\u0131l\u0131 masraflar \u2014 g\u00f6sterilen kay\u0131ptan ba\u011f\u0131ms\u0131z genel bir ceza de\u011fildir. Al\u0131c\u0131lar, esneklik s\u00fcresinin sona ermesiyle tazminat\u0131n otomatik olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131; bunun, belirli SPA’n\u0131n ne sa\u011flad\u0131\u011f\u0131na ve al\u0131c\u0131n\u0131n mali etkisini kan\u0131tlamas\u0131na ba\u011fl\u0131 oldu\u011funu unutmamal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Bir proje, s\u00f6zle\u015fmesel esneklik s\u00fcresinin sona ermesinin ard\u0131ndan teslimat ger\u00e7ekle\u015fmeden ge\u00e7erse, al\u0131c\u0131n\u0131n genellikle tek bir \u00e7\u00f6z\u00fcm yerine a\u015famal\u0131 bir dizi se\u00e7ene\u011fi olur ve uygun se\u00e7enek, gecikmenin ne kadar ciddi ve kal\u0131c\u0131 g\u00f6r\u00fcnd\u00fc\u011f\u00fcne ba\u011fl\u0131d\u0131r.<\/p>\n
\u0130lk ve en az s\u00fcrt\u00fcnmeli ad\u0131m genellikle RERA’ya resmi bir \u015fikayet yapmakt\u0131r; bu, projenin durumu, in\u015faat ilerlemesi ve escrow uyumu dahil olmak \u00fczere d\u00fczenleyici incelemeyi tetikleyebilir. RERA ayr\u0131ca, al\u0131c\u0131 ile geli\u015ftirici aras\u0131ndaki anla\u015fmazl\u0131klar\u0131 tam bir mahkeme s\u00fcrecine girmeden \u00e7\u00f6zmeyi ama\u00e7layan uzla\u015ft\u0131rma ve arabuluculuk kanallar\u0131 i\u015fletir \u2014 bu, daha h\u0131zl\u0131 ve daha az d\u00fc\u015fmanca oldu\u011fu i\u00e7in bir\u00e7ok anla\u015fmazl\u0131k bu a\u015famaya y\u00f6nlendirilir.<\/p>\n
Arabuluculuk meseleyi \u00e7\u00f6zmezse veya gecikme o kadar ciddiyse ki devam eden arabuluculuk ger\u00e7ek\u00e7i bir yan\u0131t de\u011filse, iptal daha ciddi bir ara\u00e7 haline gelir. RERA, gerek\u00e7esiz in\u015faat gecikmesi de dahil olmak \u00fczere, bir kaydedilmi\u015f projeyi iptal etme yetkisine sahiptir ve takip eden iade mekanizmalar\u0131, iptal an\u0131nda in\u015faat\u0131n ne kadar ilerledi\u011fine b\u00fcy\u00fck \u00f6l\u00e7\u00fcde ba\u011fl\u0131d\u0131r. Geli\u015ftirici, RERA kayd\u0131 alt\u0131nda bir projeyi iptal ederse, al\u0131c\u0131lar genellikle yap\u0131lan \u00f6demelerin tam iadesine hak kazan\u0131r; genellikle iptal karar\u0131ndan sonra tan\u0131ml\u0131 bir s\u00fcre i\u00e7inde geri d\u00f6ner. RERA, geli\u015ftirici hatas\u0131 nedeniyle nihai bir kararla bir projeyi iptal ederse, in\u015faat\u0131n ne kadar ilerledi\u011fine ba\u011fl\u0131 olarak elden tutma kurallar\u0131 daha al\u0131c\u0131 aleyhine olur: g\u00fcncel uygulama raporlar\u0131, geli\u015ftiricinin birimin de\u011ferinin bir k\u0131sm\u0131n\u0131 tutmas\u0131na izin verilebilece\u011fini g\u00f6stermektedir \u2014 tamamlanma %60’\u0131n alt\u0131nda oldu\u011funda yakla\u015f\u0131k %25’e kadar, %60-80 aras\u0131nda oldu\u011funda ise yakla\u015f\u0131k %40’a kadar \u2014 fiziksel in\u015faat i\u00e7in zaten harcanm\u0131\u015f fonlar\u0131n yaln\u0131zca bir hesaptan geri al\u0131namayaca\u011f\u0131n\u0131 yans\u0131tmaktad\u0131r. Bu \u00f6nemli bir n\u00fcans: iptal her zaman tam bir iadeye e\u015fit de\u011fildir ve bir al\u0131c\u0131n\u0131n iptali talep etme ile gecikmeyi bekleme aras\u0131nda se\u00e7im yaparken bunu anlamas\u0131 \u00f6nemlidir.<\/p>\n
RERA’n\u0131n idari s\u00fcrecinin \u00f6tesinde, al\u0131c\u0131lar\u0131n Dubai mahkemeleri arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla taleplerini s\u00fcrd\u00fcrme hakk\u0131 vard\u0131r ve bir dava bu a\u015famaya ge\u00e7ti\u011finde veya ilgili tutarlar \u00f6nemli oldu\u011funda hukuki dan\u0131\u015fmanl\u0131k genellikle tavsiye edilir. Pratikte, \u00e7o\u011fu anla\u015fmazl\u0131k \u00f6nce d\u00fczenleyici ve arabuluculuk kanallar\u0131n\u0131 t\u00fcketmek i\u00e7in tasarlanm\u0131\u015ft\u0131r; dava, geli\u015ftiricinin RERA’n\u0131n bulgular\u0131na itiraz etti\u011fi, s\u00f6z konusu tutarlar\u0131n b\u00fcy\u00fck oldu\u011fu veya idari s\u00fcrecin duraklad\u0131\u011f\u0131 durumlar i\u00e7in ayr\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
Bu sistemi, k\u0131saca ba\u011flam\u0131nda de\u011ferlendirmek \u00f6nemlidir, \u00e7\u00fcnk\u00fc kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131rma genellikle Dubai’yi di\u011fer geli\u015fen veya h\u0131zl\u0131 b\u00fcy\u00fcyen gayrimenkul pazarlar\u0131 ile de\u011ferlendiren al\u0131c\u0131lar\u0131n asl\u0131nda bilmek istedi\u011fi \u015feydir. Off-plan sat\u0131\u015flar\u0131n yayg\u0131n oldu\u011fu ancak escrow gereksinimlerinin zay\u0131f veya uygulanmad\u0131\u011f\u0131 bir\u00e7ok yarg\u0131 alan\u0131nda, al\u0131c\u0131 depozitolar\u0131 bir geli\u015ftiricinin genel hesaplar\u0131nda, \u015firketin di\u011fer y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerinden hukuki olarak ayr\u0131lmadan kalabilir \u2014 yani bir geli\u015ftiricinin bir projedeki finansal sorunlar\u0131 veya ilgisiz bir i\u015f ba\u015far\u0131s\u0131zl\u0131\u011f\u0131, ba\u015fka birine ayr\u0131lm\u0131\u015f fonlar\u0131 do\u011frudan tehdit edebilir. Ayr\u0131ca, bir\u00e7ok pazarda bireysel projelerin kayd\u0131 ve takibi, \u00f6zel bir d\u00fczenleyici taraf\u0131ndan tutars\u0131zd\u0131r; bu, duraklayan bir projenin, bir anla\u015fmazl\u0131k kamuya a\u00e7\u0131k hale gelene kadar veya bir al\u0131c\u0131 grubunun ba\u011f\u0131ms\u0131z olarak organize olmas\u0131na kadar kurumsal denetim \u00e7ekmemesi anlam\u0131na gelir.<\/p>\n
Dubai’nin zorunlu escrow, proje d\u00fczeyinde d\u00fczenleyici izleme ve biraz standartla\u015fm\u0131\u015f bir SPA esneklik s\u00fcresi ve \u00e7\u00f6z\u00fcm yap\u0131s\u0131n\u0131n kombinasyonu, \u015fehri k\u00fcresel olarak kendi kategorisine koymaz \u2014 Kuzey Amerika ve Avrupa’n\u0131n baz\u0131 b\u00f6lgelerindeki olgun pazarlar, farkl\u0131 hukuki gelenekler etraf\u0131nda in\u015fa edilmi\u015f kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131labilir veya baz\u0131 a\u00e7\u0131lardan daha g\u00fc\u00e7l\u00fc t\u00fcketici korumalar\u0131na sahiptir. Ancak, Dubai’nin off-plan yat\u0131r\u0131m hacmi i\u00e7in en s\u0131k kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131ld\u0131\u011f\u0131 bir\u00e7ok pazarla k\u0131yasland\u0131\u011f\u0131nda, burada ger\u00e7ek ve on y\u0131ldan fazla bir s\u00fcre test edilmi\u015f yap\u0131sal korumalar vard\u0131r ve ger\u00e7ek iptal yetkisine sahip bir d\u00fczenleyici taraf\u0131ndan uygulanmaktad\u0131r, ka\u011f\u0131t \u00fczerinde mevcut olman\u0131n \u00f6tesinde.<\/p>\n
Bunlar\u0131n hi\u00e7biri, belirli bir projenin zaman\u0131nda teslim edilece\u011fine ya da gecikmenin Dubai pazar\u0131nda \u00e7\u00f6z\u00fclm\u00fc\u015f bir sorun oldu\u011funa dair bir garanti olarak okunmamal\u0131d\u0131r. De\u011fildir. \u0130n\u015faat riski ger\u00e7ektir, baz\u0131 geli\u015ftiriciler teslimat programlar\u0131n\u0131 di\u011ferlerinden \u00e7ok daha iyi y\u00f6netir, ve bir al\u0131c\u0131n\u0131n ger\u00e7ek deneyimi, yaln\u0131zca bir d\u00fczenleyici g\u00fcvence bulunmas\u0131ndan de\u011fil, ayn\u0131 zamanda belirtilen zaman \u00e7izelgelerine ula\u015fma \u2014 veya makul bir \u015fekilde yakla\u015fma \u2014 ge\u00e7mi\u015fine sahip bir geli\u015ftirici se\u00e7imine ba\u011fl\u0131 olacakt\u0131r.<\/p>\n
Escrow yasas\u0131, RERA’n\u0131n denetimi ve standart SPA yap\u0131s\u0131, bir zemin sa\u011flar: al\u0131c\u0131 fonlar\u0131 yasal olarak ayr\u0131lm\u0131\u015f ve izlenmi\u015f olup, bir geli\u015ftiricinin daha geni\u015f mali sa\u011fl\u0131\u011f\u0131na maruz kalmam\u0131\u015ft\u0131r; m\u00fcdahale etme ve bir performans g\u00f6stermeyen projeyi iptal etme yetkisine sahip bir d\u00fczenleyici bulunmaktad\u0131r ve s\u00f6zle\u015fme kendisi, makul bir \u015fekilde tahmin edilebilir terimlerle, bir gecikmenin ne zaman normal olmaktan \u00e7\u0131k\u0131p eyleme ge\u00e7irilebilir hale geldi\u011fini tan\u0131mlar. Bu zeminin, bir SPA imzalamadan \u00f6nce ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak anla\u015f\u0131lmas\u0131 \u00f6nemlidir \u2014 gecikmelerin olmayaca\u011f\u0131n\u0131 varsaymak i\u00e7in de\u011fil, bir gecikme oldu\u011funda ne t\u00fcr bir ba\u015fvurunun mevcut oldu\u011funu makul bir \u015fekilde do\u011fru bir \u015fekilde g\u00f6stermek i\u00e7in.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Off-plan teslimat tarihleri, geli\u015ftiricilerin ilan etti\u011finden daha s\u0131k kayar. Bir al\u0131c\u0131 i\u00e7in ilgili soru, Dubai’nin sistemi gecikmeyi tamamen \u00f6nleyip \u00f6nlemedi\u011fi de\u011fil \u2014 \u00f6nlemiyor \u2014 ama bir gecikme meydana geldi\u011finde hangi mekanizmalar\u0131n mevcut oldu\u011fu ve bunlar\u0131n ne kadar h\u0131zl\u0131 \u00e7al\u0131\u015ft\u0131\u011f\u0131d\u0131r.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19244,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19311","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19311","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19311"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19311\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19244"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19311"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19311"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19311"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}