Dubai’de bir daire satın almak isteyen herhangi bir alıcı, elinde bir satış ve satın alma sözleşmesi (SPA) ile teslimat tarihinin bir planlama varsayımı olduğunu, kesin bir söz değil. İnşaat programları, bir geliştiricinin niyetleriyle ilgili olmayan nedenlerle değişebilir — yüklenici kapasitesi, malzemeler, hava durumu, onaylar — ve hala büyük bir payın off-plan olduğu bir pazarda, bazı kaymalar yapısal olarak garantili olabilir. Bir alıcı için ilgili soru, gecikmelerin olup olmadığı değildir. Oluyor. Önemli olan, sonrasında ne olacağı ve satın alma ile ilgili sistemin ödenen parayı gerçekten koruyup korumadığıdır.
Dubai’nin bu soruya yanıtı, çoğu gelişen emlak pazarından daha fazla gelişmiştir ve alıcı fonlarının geliştiricinin diğer projelerine kaybolduğu 2008 öncesi döneme kıyasla anlamlı şekilde farklıdır. Mevcut yapı, üç ayrı sütun üzerine oturmaktadır: Alıcı ödemelerinin geliştiricinin genel hesapları yerine, belirli bir proje için ayrılmış bir escrow hesabında tutulmasını gerektiren yasal bir zorunluluk, projenin kaydını ve inşaat ilerlemesini takip eden bir düzenleyici — Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA), Dubai Arazi Departmanı’nın (DLD) düzenleyici kolu — ve SPA’nın kendisinde yer alan sözleşme dili, bir ihlalin ne olduğunu ve alıcının buna karşı ne yapabileceğini tanımlar. Bunların hiçbiri gecikme riskini ortadan kaldırmaz. Birlikte, bir gecikmenin alıcıya ne kadara mal olacağını ve geri itmek için hangi itici gücün olduğunu tanımlar.
Escrow hesabı: 2007 Sayılı Kanun No. 8’in gerçekten önlediği şey
Alıcı korumasının temel parçası, şu anda inşaat halinde olan çoğu binadan daha önce var olmuştur. 2007 Sayılı Kanun No. 8, Dubai Emirliği’nde Gayrimenkul Geliştirme İçin Escrow Hesapları ile İlgili, herhangi bir geliştiricinin off-plan birimlerini satması durumunda o belirli proje için, RERA onaylı bir güvenilir banka ile ayrı bir escrow hesabı açmasını gerektirir. Bir alıcının yaptığı her ödeme — rezervasyon depozitosu, inşaat aşamalarıyla bağlantılı taksitler — doğrudan o hesaba yatırılır, geliştiricinin işletme hesaplarına değil.
Pratikteki etkisi, alıcıların bazen varsaydığından daha dar olup, ne yaptığını ve ne yapmadığını tam olarak belirtmek önemlidir. Projenin zamanında tamamlanmasını garanti etmez. Önlediği şey, tarihsel olarak gerçek bir başarısızlık biçimidir: bir geliştiricinin Proje A’nın alıcı depozitolarını Proje B’nin inşaatını finanse etmek için kullanması veya ilgisiz kurumsal masrafları karşılaması ve Proje A’nın yetersiz sermaye ile duraklamasıdır; inşa edilmesi amaçlanan para kaybolmuştur. Escrow yapısı altında, fonlar geliştiriciye yalnızca bağımsız olarak doğrulanmış inşaat aşamalarına bağlı olarak aşamalı olarak serbest bırakılır ve hesap, geliştiricinin alacaklıları tarafından hacizden korunur — yani, geliştirici işinin başka bir yerinde finansal sorunlar yaşıyorsa, belirli bir projenin escrow hesabında bulunan fonlar genellikle bu borçları karşılamak için haczedilemez. RERA, bu sürecin sürekli denetleyicisi olarak hareket eder, kayıtlı proje açısından yatırımları ve çekimleri izler ve daha fazla serbest bırakma onaylanmadan önce uyumu gerektirir.
Bu, Dubai’nin daha önceki, daha az düzenlenmiş döngüsünde alıcıların sahip olduğu korkulara en doğrudan yanıt veren mekanizmadır: bir yapı için ödenen paranın, bir geliştiricinin daha geniş — ve muhtemelen sorunlu — bilançosuna sessizce kaybolabileceği korkusu. Bu gerçek bir yapısal korumadır, pazarlama iddiası değil, ve kurumsal düzeyde geliştiricilerin ve ciddi aracılık firmalarının off-plan riski hakkında herhangi bir konuşmada bunu erken vurgulamalarının büyük bir nedenidir.
RERA’nın kayıt ve takip rolü
Escrow, parayı korur. Sistemin ayrı bir katmanı, projenin kendisini takip etmek için tasarlanmıştır. Dubai’de satılan her off-plan geliştirme, birimin yasal olarak pazarlanabilmesi için RERA ile kaydedilmelidir ve bu kayıt, projeyi escrow hesabına, geliştirici lisansına ve — prensipte — inşaat zaman çizelgesine bağlar. RERA’nın denetleme rolü, ilgili gayrimenkul acentelerini lisanslamak, escrow yapısını kaydetmek ve bir projenin, başlangıçta alıcılara açıklananlarla tutarlı bir şekilde ilerleyip ilerlemediğine dair görünürlük sağlamak için denetim yapmayı içerir.
Bu kayıt sistemi, bir şey ciddi şekilde yanlış gittiğinde RERA’nın müdahale yetkisini de sağlamaktadır. Bir proje önemli ölçüde gerekçesiz inşaat gecikmeleri gösteriyorsa, geliştiricinin işi tamamlamak için finansal olarak yetersiz görünüp görünmediği, düzenleyici uyumsuzluk varsa veya bir geliştirici makul bir süre içinde kabul edilebilir bir gerekçe olmadan inşaata başlamıyorsa, RERA devreye girebilir — projenin iptalini emredebilir. Bu yetki, projenin en başından itibaren kaydedilmiş ve izlenmiş olması nedeniyle vardır; bu, benzer bir kayıt gereksinimi olmayan bir pazardaki alıcının pozisyonundan anlamlı şekilde farklıdır; burada bir düzenleyicinin, bir şey zaten kamuya açık bir şekilde yanlış gitmeden önce bir projeyi görme olanağı olmayabilir.
Burada sınırları dürüstçe belirtmek de önemlidir. RERA’nın takibi, duraklayan bir projenin yıllarca gözden kaçma olasılığını azaltır, ancak inşaat zaman çizelgelerini sıkıştırmaz veya projelerin geç kalmasının operasyonel nedenlerini ortadan kaldırmaz. Bir alıcı, RERA’nın kaydını, projenin denetim altında bir sistem içinde var olduğunun kanıtı olarak değerlendirmelidir — orijinal teslim tarihinin garantisi olarak değil.
SPA’nın gecikme hakkında söyledikleri
Sözleşme, gecikme riskinin pratikte tanımlandığı yerdir ve şartlar geliştiriciye göre değişir, bu nedenle herhangi bir alıcı, genel normlara güvenmek yerine kendi SPA’sını dikkatlice okumalıdır. Ancak, pazar oldukça tutarlı bir yapıya yönelmiştir. Dubai’deki hemen hemen her off-plan projesinin SPA’sı, imza anında belirtilen Beklenen Tamamlanma Tarihinden itibaren yaklaşık on iki ay civarında bir esneklik süresi içerir; bu süre zarfında bir gecikme, başlı başına bir sözleşme ihlali olarak değerlendirilmez. Geliştirici, tazminat veya iptal haklarını tetiklemeksizin o noktaya kadar geç kalma hakkına sahiptir.
Bu, ilk kez off-plan alan alıcıları için en çok şaşırtan detaydır. Orijinal olarak ilan edilen tarihten altı ay geride kalan bir proje, geliştiricinin sözleşmesel hakları dâhilinde tamamen olabilir ve bu aşamada tazminat talep eden bir alıcı genellikle SPA’nın henüz bu talebi desteklemediğini bulacaktır. Pratikte, teslim edilen projelere ilişkin veriler, vaadedilen tarihten altı ila on iki ay kaymanın pazar genelinde yaygın olduğunu göstermektedir ve orta ölçekli geliştiriciler bireysel projelerde bazen on sekiz ila yirmi dört ay gecikme yaşayabilmektedir — bu, esneklik süresinin neden bir tampon olarak var olduğunu vurgulamaktadır.
Esneklik süresi sona erdiğinde ve teslimat gerçekleşmediğinde, alıcının sözleşmesel durumu anlamlı bir şekilde değişir. Bu, genellikle bir SPA’nın tazminat veya ceza maddelerinin — eğer sözleşme bunları içeriyorsa, ki hepsi bunu yapmaz — yürürlüğe girdiği noktadır ve aynı zamanda RERA aracılığıyla resmi şikayet ve iptal mekanizmalarının kullanılabilir hale geldiği noktadır. Tazminat, uygulanabilir olduğu durumlarda, genellikle gecikmeye doğrudan atfedilebilecek kayıpları karşılamak için tasarlanmıştır: birimin beklemesi sırasında alternatif konut maliyeti (pazar yorumları, apartman eşdeğeri kiralar için genellikle AED 3,000-8,000 aralığında bir maliyet bildirmektedir, ancak bu birim türüne ve bölgeye göre değişir), ek finansman maliyetleri ve diğer belgelenmiş, gecikme ile bağlantılı masraflar — gösterilen kayıptan bağımsız genel bir ceza değildir. Alıcılar, esneklik süresinin sona ermesiyle tazminatın otomatik olmadığını; bunun, belirli SPA’nın ne sağladığına ve alıcının mali etkisini kanıtlamasına bağlı olduğunu unutmamalıdır.
Gecikme ciddileştiğinde seçenekler
Bir proje, sözleşmesel esneklik süresinin sona ermesinin ardından teslimat gerçekleşmeden geçerse, alıcının genellikle tek bir çözüm yerine aşamalı bir dizi seçeneği olur ve uygun seçenek, gecikmenin ne kadar ciddi ve kalıcı göründüğüne bağlıdır.
İlk ve en az sürtünmeli adım genellikle RERA’ya resmi bir şikayet yapmaktır; bu, projenin durumu, inşaat ilerlemesi ve escrow uyumu dahil olmak üzere düzenleyici incelemeyi tetikleyebilir. RERA ayrıca, alıcı ile geliştirici arasındaki anlaşmazlıkları tam bir mahkeme sürecine girmeden çözmeyi amaçlayan uzlaştırma ve arabuluculuk kanalları işletir — bu, daha hızlı ve daha az düşmanca olduğu için birçok anlaşmazlık bu aşamaya yönlendirilir.
Arabuluculuk meseleyi çözmezse veya gecikme o kadar ciddiyse ki devam eden arabuluculuk gerçekçi bir yanıt değilse, iptal daha ciddi bir araç haline gelir. RERA, gerekçesiz inşaat gecikmesi de dahil olmak üzere, bir kaydedilmiş projeyi iptal etme yetkisine sahiptir ve takip eden iade mekanizmaları, iptal anında inşaatın ne kadar ilerlediğine büyük ölçüde bağlıdır. Geliştirici, RERA kaydı altında bir projeyi iptal ederse, alıcılar genellikle yapılan ödemelerin tam iadesine hak kazanır; genellikle iptal kararından sonra tanımlı bir süre içinde geri döner. RERA, geliştirici hatası nedeniyle nihai bir kararla bir projeyi iptal ederse, inşaatın ne kadar ilerlediğine bağlı olarak elden tutma kuralları daha alıcı aleyhine olur: güncel uygulama raporları, geliştiricinin birimin değerinin bir kısmını tutmasına izin verilebileceğini göstermektedir — tamamlanma %60’ın altında olduğunda yaklaşık %25’e kadar, %60-80 arasında olduğunda ise yaklaşık %40’a kadar — fiziksel inşaat için zaten harcanmış fonların yalnızca bir hesaptan geri alınamayacağını yansıtmaktadır. Bu önemli bir nüans: iptal her zaman tam bir iadeye eşit değildir ve bir alıcının iptali talep etme ile gecikmeyi bekleme arasında seçim yaparken bunu anlaması önemlidir.
RERA’nın idari sürecinin ötesinde, alıcıların Dubai mahkemeleri aracılığıyla taleplerini sürdürme hakkı vardır ve bir dava bu aşamaya geçtiğinde veya ilgili tutarlar önemli olduğunda hukuki danışmanlık genellikle tavsiye edilir. Pratikte, çoğu anlaşmazlık önce düzenleyici ve arabuluculuk kanallarını tüketmek için tasarlanmıştır; dava, geliştiricinin RERA’nın bulgularına itiraz ettiği, söz konusu tutarların büyük olduğu veya idari sürecin durakladığı durumlar için ayrılmıştır.
Daha az düzenlenmiş pazarlarla karşılaştırıldığında
Bu sistemi, kısaca bağlamında değerlendirmek önemlidir, çünkü karşılaştırma genellikle Dubai’yi diğer gelişen veya hızlı büyüyen gayrimenkul pazarları ile değerlendiren alıcıların aslında bilmek istediği şeydir. Off-plan satışların yaygın olduğu ancak escrow gereksinimlerinin zayıf veya uygulanmadığı birçok yargı alanında, alıcı depozitoları bir geliştiricinin genel hesaplarında, şirketin diğer yükümlülüklerinden hukuki olarak ayrılmadan kalabilir — yani bir geliştiricinin bir projedeki finansal sorunları veya ilgisiz bir iş başarısızlığı, başka birine ayrılmış fonları doğrudan tehdit edebilir. Ayrıca, birçok pazarda bireysel projelerin kaydı ve takibi, özel bir düzenleyici tarafından tutarsızdır; bu, duraklayan bir projenin, bir anlaşmazlık kamuya açık hale gelene kadar veya bir alıcı grubunun bağımsız olarak organize olmasına kadar kurumsal denetim çekmemesi anlamına gelir.
Dubai’nin zorunlu escrow, proje düzeyinde düzenleyici izleme ve biraz standartlaşmış bir SPA esneklik süresi ve çözüm yapısının kombinasyonu, şehri küresel olarak kendi kategorisine koymaz — Kuzey Amerika ve Avrupa’nın bazı bölgelerindeki olgun pazarlar, farklı hukuki gelenekler etrafında inşa edilmiş karşılaştırılabilir veya bazı açılardan daha güçlü tüketici korumalarına sahiptir. Ancak, Dubai’nin off-plan yatırım hacmi için en sık karşılaştırıldığı birçok pazarla kıyaslandığında, burada gerçek ve on yıldan fazla bir süre test edilmiş yapısal korumalar vardır ve gerçek iptal yetkisine sahip bir düzenleyici tarafından uygulanmaktadır, kağıt üzerinde mevcut olmanın ötesinde.
Gerçekçi beklentiler belirlemek
Bunların hiçbiri, belirli bir projenin zamanında teslim edileceğine ya da gecikmenin Dubai pazarında çözülmüş bir sorun olduğuna dair bir garanti olarak okunmamalıdır. Değildir. İnşaat riski gerçektir, bazı geliştiriciler teslimat programlarını diğerlerinden çok daha iyi yönetir, ve bir alıcının gerçek deneyimi, yalnızca bir düzenleyici güvence bulunmasından değil, aynı zamanda belirtilen zaman çizelgelerine ulaşma — veya makul bir şekilde yaklaşma — geçmişine sahip bir geliştirici seçimine bağlı olacaktır.
Escrow yasası, RERA’nın denetimi ve standart SPA yapısı, bir zemin sağlar: alıcı fonları yasal olarak ayrılmış ve izlenmiş olup, bir geliştiricinin daha geniş mali sağlığına maruz kalmamıştır; müdahale etme ve bir performans göstermeyen projeyi iptal etme yetkisine sahip bir düzenleyici bulunmaktadır ve sözleşme kendisi, makul bir şekilde tahmin edilebilir terimlerle, bir gecikmenin ne zaman normal olmaktan çıkıp eyleme geçirilebilir hale geldiğini tanımlar. Bu zeminin, bir SPA imzalamadan önce ayrıntılı olarak anlaşılması önemlidir — gecikmelerin olmayacağını varsaymak için değil, bir gecikme olduğunda ne tür bir başvurunun mevcut olduğunu makul bir şekilde doğru bir şekilde göstermek için.
