Demandez \u00e0 n’importe quel courtier de Duba\u00ef qui a vendu sur plan pendant plus d’un cycle et il vous dira la m\u00eame chose : les dates de remise dans un contrat de vente et d’achat sont une hypoth\u00e8se de planification, pas une promesse. Les calendriers de construction changent pour des raisons qui n’ont rien \u00e0 voir avec les intentions d’un promoteur \u2014 capacit\u00e9 des entrepreneurs, mat\u00e9riaux, m\u00e9t\u00e9o, approbations \u2014 et dans un march\u00e9 o\u00f9 une grande part des transactions sont encore sur plan, un certain glissement est presque structurellement garanti. La question pertinente pour un acheteur n’est pas de savoir si des retards se produisent. Ils se produisent. C’est ce qui se passe ensuite, et si le syst\u00e8me autour de l’achat prot\u00e8ge r\u00e9ellement l’argent qui a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9.<\/p>\n
La r\u00e9ponse de Duba\u00ef \u00e0 cette question est plus d\u00e9velopp\u00e9e que dans la plupart des march\u00e9s immobiliers \u00e9mergents, et significativement diff\u00e9rente de l’\u00e8re pr\u00e9-2008 du march\u00e9 de la ville, lorsque les fonds des acheteurs pouvaient dispara\u00eetre dans d’autres projets d’un promoteur avec peu de recours. Le cadre actuel repose sur trois piliers distincts : une exigence l\u00e9gale selon laquelle les paiements des acheteurs sont conserv\u00e9s dans un compte s\u00e9questre s\u00e9par\u00e9 plut\u00f4t que dans les comptes g\u00e9n\u00e9raux du promoteur, un r\u00e9gulateur \u2014 l’Agence de R\u00e9gulation Immobili\u00e8re (RERA), l’organe de r\u00e9gulation du D\u00e9partement des Terres de Duba\u00ef (DLD) \u2014 qui suit l’enregistrement des projets et l’avancement des constructions, et le langage contractuel dans le contrat de vente et d’achat lui-m\u00eame qui d\u00e9finit ce qui constitue une violation et ce qu’un acheteur peut faire \u00e0 ce sujet. Aucun de ces \u00e9l\u00e9ments n’\u00e9limine le risque de retard. Ensemble, ils d\u00e9finissent ce qu’un retard co\u00fbte r\u00e9ellement \u00e0 un acheteur, et quel levier existe pour r\u00e9agir.<\/p>\n
La pi\u00e8ce fondamentale de la protection des acheteurs date de l’\u00e9poque de la plupart des tours actuellement en construction. La loi n\u00b0 8 de 2007 relative aux comptes s\u00e9questres pour le d\u00e9veloppement immobilier dans l’\u00c9mirat de Duba\u00ef exige que tout promoteur vendant des unit\u00e9s sur plan ouvre un compte s\u00e9questre d\u00e9di\u00e9 pour ce projet sp\u00e9cifique, tenu par une banque fiduciaire approuv\u00e9e par la RERA. Chaque paiement qu’un acheteur effectue \u2014 le d\u00e9p\u00f4t de r\u00e9servation, les versements li\u00e9s aux jalons de construction \u2014 est d\u00e9pos\u00e9 directement dans ce compte, et non dans les comptes d’exploitation du promoteur.<\/p>\n
L’effet pratique est plus \u00e9troit que ce que les acheteurs supposent parfois, et il est important d’\u00eatre pr\u00e9cis sur ce qu’il fait et ce qu’il ne fait pas. Il ne garantit pas que le projet sera termin\u00e9 \u00e0 temps. Ce qu’il emp\u00eache, c’est un mode de d\u00e9faillance sp\u00e9cifique et historiquement r\u00e9el : un promoteur utilisant les d\u00e9p\u00f4ts des acheteurs du Projet A pour financer la construction du Projet B, ou pour couvrir des d\u00e9penses d’entreprise non li\u00e9es, laissant le Projet A sous-capitalis\u00e9 et en attente pendant que l’argent destin\u00e9 \u00e0 le construire est parti. Dans le cadre du s\u00e9questre, les fonds sont lib\u00e9r\u00e9s au promoteur uniquement par \u00e9tapes, li\u00e9s \u00e0 des jalons de construction v\u00e9rifi\u00e9s de mani\u00e8re ind\u00e9pendante, et le compte lui-m\u00eame est prot\u00e9g\u00e9 contre la saisie par les cr\u00e9anciers du promoteur \u2014 ce qui signifie que m\u00eame si le promoteur rencontre des probl\u00e8mes financiers ailleurs dans son entreprise, les fonds se trouvant dans le compte s\u00e9questre d’un projet sp\u00e9cifique ne peuvent g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00eatre saisis pour couvrir ces dettes. La RERA agit en tant que superviseur continu de ce processus, surveillant les d\u00e9p\u00f4ts et les retraits par rapport au projet enregistr\u00e9 et exigeant la conformit\u00e9 avant qu’une nouvelle lib\u00e9ration ne soit approuv\u00e9e.<\/p>\n
C’est le m\u00e9canisme qui r\u00e9pond le plus directement \u00e0 la peur que les acheteurs avaient lors du cycle pr\u00e9c\u00e9dent, moins r\u00e9glement\u00e9 de Duba\u00ef : que l’argent pay\u00e9 pour un b\u00e2timent puisse dispara\u00eetre discr\u00e8tement dans le bilan plus large \u2014 et \u00e9ventuellement troubl\u00e9 \u2014 d’un promoteur. C’est une v\u00e9ritable protection structurelle, pas une affirmation marketing, et c’est une grande partie de la raison pour laquelle les promoteurs de qualit\u00e9 institutionnelle et les courtiers s\u00e9rieux y font r\u00e9f\u00e9rence d\u00e8s le d\u00e9but de toute conversation sur le risque de planification.<\/p>\n
Le s\u00e9questre prot\u00e8ge l’argent. Une couche s\u00e9par\u00e9e du syst\u00e8me est destin\u00e9e \u00e0 suivre le projet lui-m\u00eame. Chaque d\u00e9veloppement sur plan vendu \u00e0 Duba\u00ef doit \u00eatre enregistr\u00e9 aupr\u00e8s de la RERA avant que les unit\u00e9s puissent \u00eatre l\u00e9galement commercialis\u00e9es, et cet enregistrement lie le projet \u00e0 son compte s\u00e9questre, \u00e0 sa licence de promoteur, et \u2014 en principe \u2014 \u00e0 son calendrier de construction. Le r\u00f4le de supervision de la RERA inclut la licence des agents immobiliers impliqu\u00e9s, l’enregistrement de la structure s\u00e9questre, et le maintien de la visibilit\u00e9 sur si un projet progresse conform\u00e9ment \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 divulgu\u00e9 aux acheteurs au lancement.<\/p>\n
Ce syst\u00e8me d’enregistrement est \u00e9galement la base de l’autorit\u00e9 de la RERA d’intervenir lorsque quelque chose tourne vraiment mal. Si un projet pr\u00e9sente d’importants retards de construction injustifi\u00e9s, si un promoteur semble financi\u00e8rement incapable de terminer les travaux, s’il y a non-conformit\u00e9 r\u00e9glementaire, ou si un promoteur n’a m\u00eame pas commenc\u00e9 la construction dans un d\u00e9lai raisonnable sans justification acceptable, la RERA a la l\u00e9gitimit\u00e9 d’intervenir \u2014 jusqu’\u00e0 ordonner l’annulation d’un projet. Cette autorit\u00e9 existe parce que le projet a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 et suivi depuis le d\u00e9but, ce qui est une position significativement diff\u00e9rente de celle d’un acheteur dans un march\u00e9 sans exigence d’enregistrement \u00e9quivalente, o\u00f9 il peut n’y avoir aucun r\u00e9gulateur ayant une visibilit\u00e9 sur un projet jusqu’\u00e0 ce que quelque chose ait d\u00e9j\u00e0 mal tourn\u00e9 publiquement.<\/p>\n
Il est \u00e9galement important d’\u00eatre honn\u00eate sur les limites ici. Le suivi de la RERA r\u00e9duit la probabilit\u00e9 qu’un projet \u00e0 l’arr\u00eat passe inaper\u00e7u pendant des ann\u00e9es, mais il ne compresse pas les d\u00e9lais de construction ni n’\u00e9limine les raisons op\u00e9rationnelles pour lesquelles les projets prennent du retard. Un acheteur devrait consid\u00e9rer l’enregistrement de la RERA comme une preuve que le projet existe dans un syst\u00e8me supervis\u00e9 \u2014 pas comme une garantie de la date de livraison initiale.<\/p>\n
Le contrat est l’endroit o\u00f9 le risque de retard est d\u00e9fini en pratique, et les termes varient selon le promoteur, donc tout acheteur devrait lire son propre contrat de vente et d’achat de pr\u00e8s plut\u00f4t que de se fier \u00e0 des normes g\u00e9n\u00e9rales. Cela dit, le march\u00e9 s’est converg\u00e9 vers une structure assez coh\u00e9rente. Presque chaque contrat de vente et d’achat pour un projet sur plan \u00e0 Duba\u00ef inclut une p\u00e9riode de gr\u00e2ce \u2014 g\u00e9n\u00e9ralement d’environ douze mois, bien que cela puisse \u00eatre plus court dans certains contrats \u2014 mesur\u00e9e \u00e0 partir de la date d’ach\u00e8vement pr\u00e9vue indiqu\u00e9e lors de la signature. Pendant cette p\u00e9riode de gr\u00e2ce, une remise tardive n’est pas, en soi, consid\u00e9r\u00e9e comme une violation de contrat. Le promoteur a le droit contractuel d’\u00eatre en retard jusqu’\u00e0 ce point sans d\u00e9clencher des droits \u00e0 compensation ou \u00e0 annulation.<\/p>\n
C’est ce d\u00e9tail qui surprend le plus les acheteurs sur plan pour la premi\u00e8re fois. Un projet prenant six mois de retard par rapport \u00e0 sa date initialement annonc\u00e9e peut \u00eatre enti\u00e8rement dans les droits contractuels du promoteur, et un acheteur poussant pour une compensation \u00e0 ce stade d\u00e9couvrira g\u00e9n\u00e9ralement que le contrat de vente et d’achat ne soutient pas encore cette demande. En pratique, les donn\u00e9es sur les projets livr\u00e9s sugg\u00e8rent que des retards de six \u00e0 douze mois apr\u00e8s la date promise sont courants sur le march\u00e9, les promoteurs de taille interm\u00e9diaire prenant parfois entre dix-huit et vingt-quatre mois de retard sur des projets individuels \u2014 ce qui souligne pourquoi la p\u00e9riode de gr\u00e2ce existe comme un tampon plut\u00f4t que comme une anomalie.<\/p>\n
Une fois la p\u00e9riode de gr\u00e2ce \u00e9coul\u00e9e sans remise, la position contractuelle de l’acheteur change de mani\u00e8re significative. C’est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 ce moment-l\u00e0 que les clauses de compensation ou de p\u00e9nalit\u00e9 d’un contrat de vente et d’achat \u2014 si le contrat les inclut, ce que tous ne font pas \u2014 deviennent applicables, et c’est le moment o\u00f9 les m\u00e9canismes de plainte formelle et d’annulation par le biais de la RERA deviennent disponibles. La compensation, l\u00e0 o\u00f9 elle s’applique, est g\u00e9n\u00e9ralement destin\u00e9e \u00e0 couvrir les pertes directement attribuables au retard : le co\u00fbt d’un h\u00e9bergement alternatif en attendant l’unit\u00e9 (les commentaires sur le march\u00e9 citent couramment une fourchette de 3 000 \u00e0 8 000 AED par mois pour un loyer \u00e9quivalent \u00e0 un appartement, bien que cela varie selon le type d’unit\u00e9 et la zone), les co\u00fbts de financement suppl\u00e9mentaires, et d’autres d\u00e9penses document\u00e9es li\u00e9es au retard \u2014 pas une p\u00e9nalit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale ind\u00e9pendante de la perte d\u00e9montr\u00e9e. Les acheteurs doivent noter que la compensation n’est pas automatique \u00e0 l’expiration de la p\u00e9riode de gr\u00e2ce ; elle d\u00e9pend de ce que pr\u00e9voit le contrat de vente et d’achat sp\u00e9cifique et de la capacit\u00e9 de l’acheteur \u00e0 justifier l’impact financier.<\/p>\n
Lorsque un projet d\u00e9passe sa p\u00e9riode de gr\u00e2ce contractuelle sans remise, un acheteur a g\u00e9n\u00e9ralement un ensemble d’options gradu\u00e9es plut\u00f4t qu’un rem\u00e8de unique, et le choix appropri\u00e9 d\u00e9pend de la gravit\u00e9 et de la permanence du retard.<\/p>\n
La premi\u00e8re \u00e9tape, g\u00e9n\u00e9ralement la moins contraignante, est souvent une plainte formelle aupr\u00e8s de la RERA, ce qui peut d\u00e9clencher un examen r\u00e9glementaire du statut du projet, y compris de son avancement en construction et de sa conformit\u00e9 au s\u00e9questre. La RERA dispose \u00e9galement de canaux de conciliation et de m\u00e9diation \u2014 y compris un service de r\u00e8glement amiable en ligne \u2014 visant \u00e0 r\u00e9soudre les litiges entre l’acheteur et le promoteur sans un processus judiciaire complet, et de nombreux litiges sont orient\u00e9s vers cette \u00e9tape en premier, car elle est plus rapide et moins adversariale que le contentieux.<\/p>\n
Lorsque la m\u00e9diation ne r\u00e9sout pas le probl\u00e8me, ou lorsque le retard est suffisamment s\u00e9v\u00e8re pour que la m\u00e9diation continue ne soit pas une r\u00e9ponse r\u00e9aliste, l’annulation devient le levier plus s\u00e9rieux. La RERA a le pouvoir d’annuler un projet enregistr\u00e9 pour cause \u2014 y compris un retard de construction injustifi\u00e9 \u2014 et les m\u00e9canismes de remboursement qui s’ensuivent d\u00e9pendent largement de l’avancement de la construction au moment de l’annulation. Lorsque le promoteur lui-m\u00eame annule un projet enregistr\u00e9 aupr\u00e8s de la RERA, les acheteurs ont g\u00e9n\u00e9ralement droit \u00e0 un remboursement complet des paiements effectu\u00e9s, g\u00e9n\u00e9ralement retourn\u00e9s dans un d\u00e9lai d\u00e9fini apr\u00e8s la d\u00e9cision d’annulation. Lorsque la RERA annule un projet par d\u00e9cision finale en raison d’un manquement du promoteur, les r\u00e8gles de r\u00e9tention sont plus d\u00e9favorables \u00e0 l’acheteur en fonction de l’avancement de la construction : les rapports sur les pratiques actuelles sugg\u00e8rent que le promoteur peut \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 conserver une partie de la valeur de l’unit\u00e9 \u2014 les chiffres cit\u00e9s vont jusqu’\u00e0 environ 25 % lorsque l’ach\u00e8vement est inf\u00e9rieur \u00e0 60 %, et jusqu’\u00e0 environ 40 % lorsque l’ach\u00e8vement se situe entre 60 et 80 % \u2014 refl\u00e9tant que les fonds d\u00e9j\u00e0 d\u00e9pens\u00e9s pour la construction physique ne sont pas simplement r\u00e9cup\u00e9rables \u00e0 partir d’un compte. C’est une nuance significative : l’annulation n’est pas toujours \u00e9quivalente \u00e0 un remboursement complet, et un acheteur pesant s’il doit pousser pour l’annulation ou attendre un retard devrait comprendre cela avant de d\u00e9poser une plainte.<\/p>\n
Au-del\u00e0 de la voie administrative de la RERA, les acheteurs conservent le droit de poursuivre des r\u00e9clamations par le biais des tribunaux de Duba\u00ef, et il est g\u00e9n\u00e9ralement conseill\u00e9 de demander un conseil juridique une fois qu’un cas atteint ce stade ou une fois que les sommes en jeu sont importantes. En pratique, la plupart des litiges doivent d’abord \u00e9puiser les canaux r\u00e9glementaires et de m\u00e9diation, le contentieux \u00e9tant r\u00e9serv\u00e9 aux cas o\u00f9 le promoteur conteste les conclusions de la RERA, o\u00f9 les montants en question sont importants, ou o\u00f9 le processus administratif est bloqu\u00e9.<\/p>\n
Il est utile de placer ce syst\u00e8me dans son contexte, bri\u00e8vement, car la comparaison est souvent ce que les acheteurs \u00e9valuant Duba\u00ef par rapport \u00e0 d’autres march\u00e9s immobiliers \u00e9mergents ou en forte croissance veulent r\u00e9ellement savoir. Dans de nombreuses juridictions o\u00f9 les ventes sur plan sont courantes mais o\u00f9 les exigences de s\u00e9questre sont faibles ou non appliqu\u00e9es, les d\u00e9p\u00f4ts des acheteurs peuvent se trouver directement dans les comptes g\u00e9n\u00e9raux d’un promoteur sans s\u00e9paration l\u00e9gale des autres obligations de l’entreprise \u2014 signifiant que les probl\u00e8mes financiers d’un promoteur sur un projet, ou un \u00e9chec commercial non li\u00e9, peuvent menacer directement les fonds r\u00e9serv\u00e9s pour un autre. L’enregistrement et le suivi des projets individuels par un r\u00e9gulateur d\u00e9di\u00e9 sont \u00e9galement incoh\u00e9rents dans de nombreux march\u00e9s, ce qui signifie qu’un projet \u00e0 l’arr\u00eat peut ne pas attirer la surveillance institutionnelle jusqu’\u00e0 ce qu’un litige devienne public ou qu’un groupe d’acheteurs s’organise ind\u00e9pendamment.<\/p>\n
La combinaison de Duba\u00ef d’un s\u00e9questre obligatoire, d’un suivi r\u00e9glementaire au niveau du projet, et d’une structure de contrat de vente et d’achat standardis\u00e9e avec p\u00e9riode de gr\u00e2ce et recours ne place pas la ville dans une cat\u00e9gorie \u00e0 part au niveau mondial \u2014 les march\u00e9s matures en Am\u00e9rique du Nord et dans certaines parties de l’Europe disposent de protections comparables ou, \u00e0 certains \u00e9gards, plus fortes pour les consommateurs, b\u00e2ties autour de traditions juridiques diff\u00e9rentes. Mais par rapport \u00e0 de nombreux march\u00e9s que Duba\u00ef est souvent compar\u00e9 en termes de volume d’investissement sur plan, les protections structurelles ici sont r\u00e9elles, test\u00e9es depuis plus d’une d\u00e9cennie, et appliqu\u00e9es par un r\u00e9gulateur ayant une r\u00e9elle autorit\u00e9 d’annulation plut\u00f4t que d’exister uniquement sur papier.<\/p>\n
Aucune de ceci ne doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme une garantie qu’un projet donn\u00e9 sera livr\u00e9 \u00e0 temps, ou que le retard est un probl\u00e8me r\u00e9solu sur le march\u00e9 de Duba\u00ef. Ce n’est pas le cas. Le risque de construction est r\u00e9el, certains promoteurs g\u00e8rent les d\u00e9lais de livraison beaucoup mieux que d’autres, et l’exp\u00e9rience r\u00e9elle d’un acheteur d\u00e9pendra fortement du choix d’un promoteur ayant un historique de respect \u2014 ou d’approximations raisonnables \u2014 de ses d\u00e9lais annonc\u00e9s, et pas seulement de l’existence d’un soutien r\u00e9glementaire.<\/p>\n
Ce que la loi sur le s\u00e9questre, la supervision de la RERA, et la structure standard du contrat de vente et d’achat fournissent est un plancher : les fonds des acheteurs sont l\u00e9galement s\u00e9par\u00e9s et surveill\u00e9s plut\u00f4t que d’\u00eatre expos\u00e9s \u00e0 la sant\u00e9 financi\u00e8re plus large d’un promoteur, il existe un r\u00e9gulateur ayant le pouvoir r\u00e9el d’intervenir et d’annuler un projet non performant, et le contrat lui-m\u00eame d\u00e9finit, en termes raisonnablement pr\u00e9visibles, quand un retard cesse d’\u00eatre normal et commence \u00e0 \u00eatre actionnable. Ce plancher m\u00e9rite d’\u00eatre compris en d\u00e9tail avant de signer un contrat de vente et d’achat \u2014 non pas comme une raison de supposer que des retards ne se produiront pas, mais comme une image raisonnablement pr\u00e9cise de ce \u00e0 quoi ressemble un recours si cela se produit.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Les dates de remise sur plan glissent plus souvent que les promoteurs ne l’annoncent. La question pertinente pour un acheteur n’est pas de savoir si le syst\u00e8me de Duba\u00ef emp\u00eache compl\u00e8tement les retards \u2014 il ne le fait pas \u2014 mais quels m\u00e9canismes existent une fois qu’un retard se produit, et \u00e0 quelle vitesse ils fonctionnent r\u00e9ellement.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19244,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19316","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19316","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19316"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19316\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19244"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19316"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19316"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19316"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}