La plupart des commercialisations immobili\u00e8res vendent le moment o\u00f9 vous prenez possession : la remise des cl\u00e9s, la premi\u00e8re visite, la vue depuis le quaranti\u00e8me \u00e9tage. Presque aucune ne traite de la question bien moins photog\u00e9nique de ce qui se passe entre le jour o\u00f9 vous signez un contrat d’achat et le jour o\u00f9 un registre gouvernemental vous reconna\u00eet r\u00e9ellement comme propri\u00e9taire. Pour le capital qui a d\u00e9cid\u00e9 de se d\u00e9placer dans une juridiction sp\u00e9cifiquement parce qu’elle est stable, transparente et bas\u00e9e sur des r\u00e8gles, cet \u00e9cart compte plus qu’il n’est g\u00e9n\u00e9ralement cr\u00e9dit\u00e9. Un refuge s\u00fbr qui prend pr\u00e8s d’un an \u00e0 confirmer qui poss\u00e8de quoi n’est, dans un sens \u00e9troit mais important, pas enti\u00e8rement \u00e0 la hauteur de la promesse que son traitement fiscal et ses droits de propri\u00e9t\u00e9 libre annoncent.<\/p>\n
Ceci n’est pas une pr\u00e9occupation hypoth\u00e9tique. En Angleterre et au Pays de Galles, les propres donn\u00e9es de service publi\u00e9es par le HM Land Registry ont montr\u00e9, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, qu’environ la moiti\u00e9 des premi\u00e8res inscriptions de propri\u00e9t\u00e9 prennent environ huit mois \u00e0 compl\u00e9ter, presque toutes se r\u00e9glant dans un d\u00e9lai de douze \u00e0 quinze mois \u2014 une am\u00e9lioration, il est \u00e0 noter, par rapport \u00e0 un retard qui a culmin\u00e9 \u00e0 pr\u00e8s de vingt mois pendant la perturbation li\u00e9e \u00e0 la pand\u00e9mie. Rien de tout cela ne refl\u00e8te l’incomp\u00e9tence ; cela refl\u00e8te un processus d’enregistrement construit autour de la v\u00e9rification papier s\u00e9quentielle \u00e0 travers plusieurs parties ind\u00e9pendantes \u2014 avocats, pr\u00eateurs, recherches des autorit\u00e9s locales, le registre lui-m\u00eame. Il est simplement lent par conception, d’une mani\u00e8re qu’un portefeuille cens\u00e9 fonctionner comme un actif liquide et d\u00e9fendable contre l’instabilit\u00e9 ailleurs ne peut pas tol\u00e9rer confortablement.<\/p>\n
Le risque d’ex\u00e9cution de ce genre est un animal diff\u00e9rent du risque de march\u00e9, et il vaut la peine de le nommer comme sa propre cat\u00e9gorie. Un acheteur peut accepter que les prix fluctuent ; c’est la nature de la possession d’un actif cyclique. Ce qui est plus difficile \u00e0 \u00e9valuer et plus difficile \u00e0 assurer de mani\u00e8re informelle, c’est la possibilit\u00e9 que l’actif que vous croyez poss\u00e9der n’ait pas encore \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 comme le v\u00f4tre par la seule autorit\u00e9 dont la confirmation compte r\u00e9ellement. Duba\u00ef a emprunt\u00e9 un chemin institutionnel diff\u00e9rent sur ce probl\u00e8me sp\u00e9cifique, et elle l’a fait d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment, sur pr\u00e8s de deux d\u00e9cennies, plut\u00f4t que par accident. Le r\u00e9sultat est un syst\u00e8me d’enregistrement foncier dans lequel la m\u00e9canique de la propri\u00e9t\u00e9 \u2014 non seulement les droits de pleine propri\u00e9t\u00e9 ou le traitement fiscal, tous deux recevant la plupart de l’attention marketing \u2014 est devenue une forme de protection des investisseurs.<\/p>\n
La fondation est la Loi n\u00b0 8 de 2007 concernant les comptes s\u00e9questres pour le d\u00e9veloppement immobilier dans l’\u00c9mirat de Duba\u00ef, entr\u00e9e en vigueur le 28 juin 2007 et ayant donn\u00e9 aux d\u00e9veloppeurs existants une fen\u00eatre de six mois pour mettre leurs projets en conformit\u00e9. Le m\u00e9canisme de la loi est simple mais \u00e9tait, \u00e0 l’\u00e9poque, inhabituellement strict par rapport aux normes r\u00e9gionales : tout promoteur vendant des unit\u00e9s sur plan doit d\u00e9poser les paiements des acheteurs dans un compte s\u00e9questre d\u00e9di\u00e9, ouvert au nom de ce projet sp\u00e9cifique et d\u00e9tenu dans une banque agr\u00e9\u00e9e par la Banque centrale des \u00c9mirats arabes unis et s\u00e9par\u00e9ment approuv\u00e9e par l’Agence de r\u00e9gulation immobili\u00e8re (RERA) pour agir en tant que fiduciaire.<\/p>\n
Deux caract\u00e9ristiques de la loi font la majeure partie du travail de protection. Premi\u00e8rement, les comptes s\u00e9questres sont prot\u00e9g\u00e9s par projet plut\u00f4t que par promoteur, de sorte qu’une entreprise g\u00e9rant plusieurs tours simultan\u00e9ment ne peut pas d\u00e9placer des fonds d’un site \u00e0 un autre pour couvrir un manque \u00e0 gagner. Deuxi\u00e8mement, l’argent ne reste pas simplement disponible pour que le promoteur le retire \u00e0 volont\u00e9 \u2014 il est lib\u00e9r\u00e9 en tranches li\u00e9es \u00e0 des progr\u00e8s de construction v\u00e9rifi\u00e9s et ind\u00e9pendamment inspect\u00e9s, et ne peut \u00eatre d\u00e9pens\u00e9 que pour des co\u00fbts de projet principaux tels que les paiements de terrain, la construction, le conseil et le marketing approuv\u00e9. Un promoteur qui arr\u00eate de construire, en d’autres termes, cesse largement d’\u00eatre en mesure de d\u00e9penser l’argent des acheteurs. La RERA exige \u00e9galement que la banque fiduciaire et un auditeur nomm\u00e9 surveillent chaque compte par rapport aux jalons du projet sur une base continue, plut\u00f4t que de laisser la conformit\u00e9 \u00e0 un d\u00e9p\u00f4t unique au lancement du projet, et le r\u00e9gulateur conserve l’autorit\u00e9 d’intervenir dans les projets bloqu\u00e9s ou mal g\u00e9r\u00e9s o\u00f9 les promoteurs ne respectent pas leurs obligations de construction.<\/p>\n
Rien de tout cela n’\u00e9limine le risque de march\u00e9 ordinaire ; les valeurs des unit\u00e9s peuvent toujours diminuer, et la construction peut toujours prendre du retard. Ce que le s\u00e9questre ferme sp\u00e9cifiquement, c’est un mode de d\u00e9faillance diff\u00e9rent et historiquement plus dommageable \u2014 le promoteur disparu, le d\u00e9p\u00f4t d\u00e9tourn\u00e9, la tour \u00e0 moiti\u00e9 construite sans recours \u2014 le genre d’\u00e9v\u00e9nement qui, dans des march\u00e9s sans un r\u00e9gime \u00e9quivalent, a p\u00e9riodiquement an\u00e9anti les acheteurs sur plan du jour au lendemain. Duba\u00ef a \u00e9valu\u00e9 ce risque hors du syst\u00e8me il y a pr\u00e8s de deux d\u00e9cennies, et le r\u00e9gime est rest\u00e9 essentiellement intact depuis, \u00e0 travers plusieurs cycles de march\u00e9, y compris la correction qui a suivi la crise financi\u00e8re mondiale de 2008, qui est largement cr\u00e9dit\u00e9e dans les commentaires r\u00e9gionaux d’avoir durci plut\u00f4t que rel\u00e2ch\u00e9 l’application de la discipline s\u00e9questre dans les ann\u00e9es qui ont suivi.<\/p>\n
Le deuxi\u00e8me pilier est moins ax\u00e9 sur la protection de l’argent en transit et plus sur la protection du registre de propri\u00e9t\u00e9 lui-m\u00eame. En octobre 2016, le prince h\u00e9ritier de Duba\u00ef, Sheikh Hamdan bin Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a lanc\u00e9 la strat\u00e9gie de blockchain de Duba\u00ef \u00e0 l’\u00e9chelle de la ville, construite autour de trois piliers d\u00e9clar\u00e9s \u2014 l’efficacit\u00e9 gouvernementale, la cr\u00e9ation d’industrie et le leadership international \u2014 avec une ambition explicite de transf\u00e9rer les transactions gouvernementales applicables sur une infrastructure blockchain dans le cadre d’une initiative gouvernementale sans papier plus large.<\/p>\n
Le D\u00e9partement des Terres de Duba\u00ef a rapidement agi dans ce mandat. D’ici 2017, le DLD avait construit et d\u00e9ploy\u00e9 un syst\u00e8me bas\u00e9 sur la blockchain pour enregistrer les contrats immobiliers et les lier automatiquement aux paiements associ\u00e9s \u2014 selon son propre compte, et comme largement rapport\u00e9 dans la couverture r\u00e9gionale depuis, la premi\u00e8re autorit\u00e9 d’enregistrement immobilier de tout gouvernement, n’importe o\u00f9, \u00e0 mettre l’enregistrement des propri\u00e9t\u00e9s sur des rails blockchain. En pratique, pour un propri\u00e9taire, cela se manifeste moins comme un branding et plus comme une infrastructure durable : un registre de titre qui existe en tant qu’entr\u00e9e num\u00e9rique v\u00e9rifiable depuis 2017 plut\u00f4t qu’un document papier qui peut \u00eatre perdu, falsifi\u00e9 ou prendre des semaines \u00e0 certifier, accessible aux c\u00f4t\u00e9s de l’historique complet de propri\u00e9t\u00e9, des contrats de location et m\u00eame des connexions de services publics via l’application mobile Dubai REST, qui fonctionne comme un point de r\u00e9f\u00e9rence unique pour toute la vie r\u00e9glementaire d’une propri\u00e9t\u00e9 plut\u00f4t qu’une s\u00e9rie de fichiers papier d\u00e9connect\u00e9s d\u00e9tenus par diff\u00e9rentes agences.<\/p>\n
Ce mouvement de 2017 n’\u00e9tait pas une simple flamb\u00e9e. Le DLD a continu\u00e9 \u00e0 s’appuyer sur la m\u00eame posture institutionnelle : plus r\u00e9cemment, il a men\u00e9 une phase pilote d’un projet de tokenisation immobili\u00e8re, d\u00e9velopp\u00e9 avec le r\u00e9gulateur des actifs virtuels de Duba\u00ef et la Dubai Future Foundation sur un r\u00e9seau blockchain public, visant finalement \u00e0 permettre que le titre soit repr\u00e9sent\u00e9 et \u00e9chang\u00e9 sous forme tokenis\u00e9e. Les rapports autour du pilote d\u00e9crivent des ambitions pour que les transactions tokenis\u00e9es repr\u00e9sentent une part significative du march\u00e9 d’ici le d\u00e9but des ann\u00e9es 2030 \u2014 des chiffres qui doivent \u00eatre lus comme une direction d\u00e9clar\u00e9e de voyage plut\u00f4t que comme un r\u00e9sultat garanti. Ce que partagent ces deux moments, \u00e0 neuf ans d’intervalle, est un d\u00e9partement foncier pr\u00eat \u00e0 reconstruire son infrastructure de registre central plut\u00f4t que simplement \u00e0 num\u00e9riser des formulaires papier autour des bords d’un processus inchang\u00e9, \u00e0 un moment o\u00f9 des efforts de num\u00e9risation comparables dans des registres plus anciens et plus grands ailleurs ont souvent \u00e9t\u00e9 d\u00e9crits dans leur propre presse sp\u00e9cialis\u00e9e comme des programmes multi-ann\u00e9es, encore incomplets.<\/p>\n
Le troisi\u00e8me pilier est proc\u00e9dural, et c’est celui que les acheteurs exp\u00e9rimentent le plus directement. Plut\u00f4t que d’exiger que l’acheteur et le vendeur fassent la queue \u00e0 un guichet gouvernemental, le DLD accorde des licences \u00e0 des \u00ab bureaux de fiduciaire d’enregistrement \u00bb priv\u00e9s pour effectuer la derni\u00e8re \u00e9tape de transfert au nom du d\u00e9partement. Une session typique r\u00e9unit l’acheteur, le vendeur, l’agent d’inscription ou les agents, et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, un repr\u00e9sentant bancaire pour le d\u00e9chargement hypoth\u00e9caire ou l’enregistrement de nouveau pr\u00eat, dans une seule pi\u00e8ce. Le fiduciaire v\u00e9rifie les identit\u00e9s, confirme le certificat de non-objection du promoteur lorsque cela est n\u00e9cessaire \u2014 le document confirmant que les charges de service et les \u00e9ventuelles cr\u00e9ances impay\u00e9es sur l’unit\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es \u2014 v\u00e9rifie le feu vert de l’autorit\u00e9 locale des services publics, et traite les frais de transfert ; le syst\u00e8me du DLD confirme la transaction ; un nouvel acte de titre est \u00e9mis \u00e9lectroniquement, g\u00e9n\u00e9ralement au cours de la m\u00eame session.<\/p>\n
Les rapports de praticiens qui animent ces sessions d\u00e9crivent r\u00e9guli\u00e8rement une transaction en esp\u00e8ces propre se cl\u00f4turant en trente \u00e0 soixante minutes de temps effectivement pass\u00e9 dans la salle, les transferts impliquant des hypoth\u00e8ques prenant plut\u00f4t une \u00e0 deux heures pour permettre aux pr\u00eateurs sortants et entrants d’enregistrer leurs positions respectives. L’acheteur re\u00e7oit g\u00e9n\u00e9ralement le nouvel acte de titre \u00e9lectronique par e-mail et dans l’application REST avant de quitter le b\u00e2timent. Ce n’est pas une affirmation que le processus de Duba\u00ef est n\u00e9gligent l\u00e0 o\u00f9 d’autres sont prudents \u2014 les cha\u00eenes de transfert construites autour de la v\u00e9rification s\u00e9quentielle par des avocats, des pr\u00eateurs et des registres ind\u00e9pendants existent pour de bonnes raisons dans leurs propres traditions juridiques, et prot\u00e8gent contre des risques diff\u00e9rents de ceux qu’un mod\u00e8le de bureau de fiduciaire est con\u00e7u pour traiter. C’est, plut\u00f4t, un choix de conception diff\u00e9rent : une session unique autoris\u00e9e, une documentation standardis\u00e9e et une confirmation num\u00e9rique instantan\u00e9e, au lieu d’une cha\u00eene d’approbations s\u00e9par\u00e9es r\u00e9parties sur diff\u00e9rentes institutions au cours de semaines s\u00e9par\u00e9es.<\/p>\n
Duba\u00ef n’est pas la seule juridiction qui se commercialise aupr\u00e8s du capital mobile international comme un endroit stable pour d\u00e9tenir des propri\u00e9t\u00e9s, et la comparaison est instructive pr\u00e9cis\u00e9ment parce que les autres refuges traditionnels ne sont pas lents par n\u00e9gligence \u2014 ils sont lents, ou restrictifs, parce que leurs syst\u00e8mes ont \u00e9t\u00e9 construits pour r\u00e9soudre des probl\u00e8mes diff\u00e9rents. La Suisse, depuis longtemps synonyme de stabilit\u00e9 financi\u00e8re, restreint la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re de biens r\u00e9sidentiels en vertu d’une loi f\u00e9d\u00e9rale commun\u00e9ment appel\u00e9e Lex Koller, en vigueur depuis 1983 : les acheteurs \u00e9trangers non r\u00e9sidents ont g\u00e9n\u00e9ralement besoin d’une autorisation cantonale pour acqu\u00e9rir des biens r\u00e9sidentiels, les achats \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement limit\u00e9s \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 par unit\u00e9 familiale, et les approbations dans les cantons populaires sont, de l’avis de la plupart, comp\u00e9titives et peuvent prendre un temps consid\u00e9rable \u00e0 obtenir \u2014 les autorit\u00e9s suisses discutant apparemment d’un renforcement suppl\u00e9mentaire du r\u00e9gime plut\u00f4t que de le rel\u00e2cher. La restriction existe pour freiner la pression sp\u00e9culative sur le logement suisse, un objectif de politique domestique l\u00e9gitime, mais cela signifie que la stabilit\u00e9 renomm\u00e9e du pays ne se traduit pas par un acc\u00e8s simple pour le type d’acheteur \u00e9tranger diversifiant que cet article d\u00e9crit.<\/p>\n
D’autres march\u00e9s \u00e9tablis pr\u00e9sentent une version plus subtile de la m\u00eame friction : efficaces selon les normes r\u00e9gionales, mais toujours construits autour de la transmission en plusieurs \u00e9tapes, des \u00e9valuations de droits de timbre et des cl\u00f4tures m\u00e9di\u00e9es par des avocats qui se d\u00e9roulent sur des jours ou des semaines plut\u00f4t que lors d’une seule session. Rien de tout cela ne rend ces syst\u00e8mes de moins bons endroits pour d\u00e9tenir de la richesse dans un sens absolu \u2014 beaucoup offrent des protections juridiques et une profondeur institutionnelle qui ont mis des g\u00e9n\u00e9rations \u00e0 se construire. Mais cela signifie que la combinaison sp\u00e9cifique que Duba\u00ef offre \u2014 acc\u00e8s libre de propri\u00e9t\u00e9 pour les acheteurs \u00e9trangers dans des zones d\u00e9sign\u00e9es, un processus d’achat prot\u00e9g\u00e9 par s\u00e9questre, et un transfert v\u00e9rifi\u00e9 par blockchain le jour m\u00eame \u2014 n’est pas simplement plus rapide en degr\u00e9. C’est une r\u00e9ponse structurellement diff\u00e9rente \u00e0 la question de la rapidit\u00e9 avec laquelle un propri\u00e9taire \u00e9tranger peut passer d’un accord sign\u00e9 \u00e0 un titre confirm\u00e9, reconnu par le gouvernement.<\/p>\n
En mettant les piliers ensemble, un sch\u00e9ma \u00e9merge qui est facile \u00e0 manquer si vous ne regardez que le traitement fiscal de Duba\u00ef ou les r\u00e8gles de pleine propri\u00e9t\u00e9, toutes deux recevant la majeure partie de l’attention marketing destin\u00e9e aux acheteurs \u00e9trangers. L’argent est prot\u00e9g\u00e9 dans un compte s\u00e9questre, mandat\u00e9 par le gouvernement, avant qu’une seule poutre ne soit vers\u00e9e. Le registre de qui poss\u00e8de quoi est v\u00e9rifiable cryptographiquement depuis 2017, des ann\u00e9es avant que la plupart des juridictions de pairs ne commencent \u00e0 exp\u00e9rimenter la m\u00eame id\u00e9e. Et le transfert final de titre \u2014 l’\u00e9tape qui peut prendre des mois ailleurs, et dans certaines juridictions ne peut pas se faire pour les acheteurs \u00e9trangers \u2014 est r\u00e9guli\u00e8rement mesur\u00e9 en minutes.<\/p>\n
Aucun de cela n’\u00e9limine le risque de march\u00e9 ordinaire ; les valeurs immobili\u00e8res \u00e0 Duba\u00ef, comme toute classe d’actifs cycliques, fluctuent et ont fortement vari\u00e9 dans les deux sens lors des cycles pass\u00e9s. Ce que cela fait, c’est \u00e9liminer une cat\u00e9gorie de risque diff\u00e9rente \u2014 le risque op\u00e9rationnel de ne pas recevoir effectivement ce qui a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9, de ne pas pouvoir prouver la propri\u00e9t\u00e9 de mani\u00e8re claire, ou de ne pas pouvoir sortir d’une position dans une fen\u00eatre pr\u00e9visible \u2014 qui est pr\u00e9cis\u00e9ment la cat\u00e9gorie de risque qui compte le plus pour le capital qui a d\u00e9j\u00e0 d\u00e9cid\u00e9 de s’\u00e9loigner de l’instabilit\u00e9 ailleurs. La transparence r\u00e9glementaire, dans ce sens, fonctionne moins comme une note de bas de page pour le cas d’investissement et plus comme le mur porteur du cas d’investissement. \u00c0 Duba\u00ef, elle a \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue aussi d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment, et sur une p\u00e9riode presque aussi longue, que le ciel que cela surplombe.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Un transfert de titre qui peut prendre pr\u00e8s d’un an dans certains march\u00e9s immobiliers matures se cl\u00f4t souvent en moins d’une heure au bureau de fiduciaire du D\u00e9partement des Terres de Duba\u00ef \u2014 et cette rapidit\u00e9 d’ex\u00e9cution, pas seulement la facture fiscale, est ce qui se lit de plus en plus comme une protection pour les investisseurs.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19140,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19203","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19203","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19203"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19203\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19140"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19203"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19203"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19203"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}