Un acheteur \u00e9tranger signant un contrat de vente et d’achat \u00e0 Duba\u00ef cette ann\u00e9e travaille avec le m\u00eame taux de change qu’un acheteur aurait utilis\u00e9 en 2005, en 2015 ou pendant les pires semaines de la crise financi\u00e8re de 2008. Le dirham des \u00c9mirats Arabes Unis est fix\u00e9 au dollar am\u00e9ricain \u00e0 3,6725 depuis novembre 1997, la Banque centrale des \u00c9mirats Arabes Unis s’engageant \u00e0 trader dans une fourchette \u00e9troite de 3,6720 \u00e0 3,6730, peu importe ce qui se passe sur les march\u00e9s p\u00e9troliers, les march\u00e9s boursiers ou la politique r\u00e9gionale. Pour une monnaie attach\u00e9e \u00e0 l’une des \u00e9conomies p\u00e9troli\u00e8res les plus cons\u00e9quentes au monde, ce type de calme est inhabituel \u2014 et c’est aussi, pour un certain type d’acheteur, tout l’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n
La histoire du dirham avant le peg est moins bien connue que le peg lui-m\u00eame. Introduit en 1973, il suivait initialement un panier international plus large plut\u00f4t que le dollar seul, une approche courante pour les jeunes monnaies du Golfe \u00e0 l’\u00e9poque. Le passage \u00e0 un peg dur au dollar en 1997 a co\u00efncid\u00e9 avec une p\u00e9riode o\u00f9 le p\u00e9trole \u2014 tarif\u00e9, factur\u00e9 et r\u00e9gl\u00e9 mondialement en dollars \u2014 devenait une part encore plus dominante de l’\u00e9conomie d’exportation des \u00c9mirats Arabes Unis, et un taux fixe par rapport \u00e0 la monnaie dans laquelle le p\u00e9trole est libell\u00e9 a supprim\u00e9 toute une couche de friction comptable de la plus grande source de revenus du pays. Le riyal saoudien et plusieurs autres monnaies du Golfe se sont \u00e9galement fix\u00e9s \u00e0 des pegs similaires au dollar autour de la m\u00eame p\u00e9riode, pour des raisons largement similaires, ce qui signifie qu’un investisseur d\u00e9pla\u00e7ant des capitaux entre les march\u00e9s du Golfe aujourd’hui se d\u00e9place principalement dans une zone unique et plus large de monnaies li\u00e9es au dollar plut\u00f4t que de traverser une fronti\u00e8re de taux de change significative.<\/p>\n
Ce que cela signifie m\u00e9caniquement pour une transaction immobili\u00e8re est presque anticlimactique : le prix en AED sur un contrat de vente et d’achat \u00e0 Duba\u00ef se convertit en dollars am\u00e9ricains \u00e0 un taux qui est, pour des raisons pratiques, constant. L’\u00e9l\u00e9ment de ligne de taux de change qui complique l’analyse immobili\u00e8re transfrontali\u00e8re dans la plupart des autres march\u00e9s \u2014 la monnaie locale va-t-elle valoir plus ou moins par rapport \u00e0 ma monnaie d’origine au moment o\u00f9 je vends \u2014 n’existe tout simplement pas ici, du moins pas par rapport au dollar. Un retour libell\u00e9 en dirhams et un retour libell\u00e9 en dollars sont, par conception, le m\u00eame chiffre.<\/p>\n
Un peg mon\u00e9taire n’est pas tant une d\u00e9claration de politique qu’un engagement permanent, et il ne tient que si la banque centrale qui le soutient est pr\u00eate et capable de le d\u00e9fendre en continu. La Banque centrale des \u00c9mirats Arabes Unis maintient la fourchette du dirham en \u00e9tant pr\u00eate \u00e0 acheter et vendre la monnaie contre le dollar au taux fixe, financ\u00e9 par des r\u00e9serves de change qui sont elles-m\u00eames largement d\u00e9tenues en actifs libell\u00e9s en dollars. En pratique, cela supprime toute opportunit\u00e9 de profit de parier contre le taux : si le dirham venait un jour \u00e0 se n\u00e9gocier en dehors de la fourchette 3,6720-3,6730, l’arbitrage contre l’engagement d’achat-vente de la banque centrale comblerait l’\u00e9cart presque imm\u00e9diatement.<\/p>\n
C’est un m\u00e9canisme diff\u00e9rent d’une monnaie flottante, o\u00f9 le taux de change est fix\u00e9 en continu par l’\u00e9quilibre des acheteurs et des vendeurs sur le march\u00e9 ouvert et peut bouger \u2014 parfois brusquement \u2014 sur une seule pi\u00e8ce d’actualit\u00e9 politique ou \u00e9conomique nationale. Les monnaies flottantes ne sont pas intrins\u00e8quement pires ; elles donnent \u00e0 une banque centrale la possibilit\u00e9 de d\u00e9finir une politique mon\u00e9taire ind\u00e9pendante, et elles peuvent absorber les chocs \u00e9conomiques en s’ajustant plut\u00f4t qu’en for\u00e7ant l’\u00e9conomie sous-jacente \u00e0 s’ajuster \u00e0 la place. Un peg dur abandonne cette flexibilit\u00e9.<\/p>\n
Le compromis est r\u00e9el et les analystes l’ont p\u00e9riodiquement signal\u00e9 : se fixer au dollar signifie que la politique de taux d’int\u00e9r\u00eat des \u00c9mirats Arabes Unis \u00e9volue en \u00e9troite synchronisation avec celle de la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale am\u00e9ricaine, que la politique de la Fed soit ou non adapt\u00e9e aux conditions domestiques \u00e0 un moment donn\u00e9. Que les \u00c9mirats Arabes Unis aient jug\u00e9 que ce compromis valait la peine d’\u00eatre fait pendant pr\u00e8s de trois d\u00e9cennies, \u00e0 travers plusieurs cycles de taux de la Fed, en dit long sur l’importance de la pr\u00e9visibilit\u00e9 pour une \u00e9conomie aussi d\u00e9pendante du p\u00e9trole tarifi\u00e9 en dollars et des flux commerciaux et d’investissement internationaux bas\u00e9s sur le dollar.<\/p>\n
Une \u00e9conomie d\u00e9pendante du p\u00e9trole avec une monnaie fixe est, en th\u00e9orie, une combinaison fragile. Les prix du p\u00e9trole sont volatils par nature, et un gouvernement qui ne peut pas laisser sa monnaie absorber un choc de revenus doit trouver l’ajustement ailleurs. Le peg du dirham a maintenant travers\u00e9 l’effondrement des prix du p\u00e9trole de 1998, la crise financi\u00e8re de 2008-09 et l’effondrement du p\u00e9trole qui l’a accompagn\u00e9, la chute des prix de 2014-16 qui a forc\u00e9 plusieurs exportateurs de p\u00e9trole \u00e0 d\u00e9valuer ou \u00e0 abandonner leurs propres pegs, et le choc de demande extraordinaire de 2020, lorsque les prix du p\u00e9trole de r\u00e9f\u00e9rence sont bri\u00e8vement devenus n\u00e9gatifs lors d’un \u00e9pisode largement rapport\u00e9 de capacit\u00e9 de stockage se limitant plus rapidement que les producteurs ne pouvaient r\u00e9duire leur production. Il n’a pas \u00e9t\u00e9 ajust\u00e9 une seule fois, et la banque centrale n’a signal\u00e9 \u00e0 aucun moment qu’un ajustement \u00e9tait s\u00e9rieusement envisag\u00e9.<\/p>\n
Plusieurs facteurs sont g\u00e9n\u00e9ralement cit\u00e9s pour expliquer pourquoi. Les \u00c9mirats Arabes Unis, et Abu Dhabi en particulier, soutiennent le peg avec des r\u00e9serves \u00e9trang\u00e8res et des actifs d’investissement souverains que les analystes d\u00e9crivent g\u00e9n\u00e9ralement comme importants par rapport \u00e0 la taille de l’\u00e9conomie domestique, donnant \u00e0 la banque centrale une puissance de feu substantielle pour d\u00e9fendre la fourchette pendant les p\u00e9riodes de stress. La diversification a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 importante : le tourisme, la logistique, les services financiers, le commerce et, sp\u00e9cifiquement \u00e0 Duba\u00ef, l’immobilier ont pris une part suffisamment importante du PIB pour que les fluctuations des prix du p\u00e9trole ne se traduisent plus un pour un par une pression mon\u00e9taire comme elles l’ont fait auparavant.<\/p>\n
Le contraste avec d’autres \u00e9conomies exportatrices de p\u00e9trole est instructif plut\u00f4t qu’un point de sup\u00e9riorit\u00e9. Le Nigeria et le Kazakhstan, parmi d’autres, ont flott\u00e9 ou d\u00e9valu\u00e9 leurs monnaies sous une pression de revenus p\u00e9troliers comparable au cours des m\u00eames d\u00e9cennies, pour des raisons sp\u00e9cifiques \u00e0 la position de r\u00e9serve, \u00e0 la structure de la dette et \u00e0 la politique fiscale de chaque \u00e9conomie. Le maintien du peg des \u00c9mirats Arabes Unis \u00e0 travers les m\u00eames cycles qui ont forc\u00e9 des ajustements ailleurs est l’une des preuves les plus concr\u00e8tes que l’engagement qui le sous-tend est structurel plut\u00f4t que promotionnel.<\/p>\n
Il est \u00e9galement important de noter ce que d\u00e9fendre le peg n’a pas exig\u00e9. Contrairement \u00e0 certains r\u00e9gimes de taux fixes ailleurs qui ont compt\u00e9 sur des contr\u00f4les de capitaux stricts pour emp\u00eacher l’argent de sortir pendant les moments de pression, les \u00c9mirats Arabes Unis ont maintenu leur compte de capitaux ouvert tout au long \u2014 les investisseurs peuvent d\u00e9placer des fonds dedans et dehors avec un minimum de friction, ce qui fait partie de ce qui rend l’immobilier libell\u00e9 en dirhams attrayant pour un acheteur \u00e9tranger plut\u00f4t que simplement stable en monnaie sur le papier.<\/p>\n
Pour un investisseur bas\u00e9 sur un march\u00e9 o\u00f9 la monnaie locale a perdu de la valeur par rapport au dollar pendant une p\u00e9riode prolong\u00e9e, l’attrait d’un actif li\u00e9 au dollar est rarement abstrait. La livre turque et le peso argentin, pour prendre deux exemples largement couverts, ont chacun perdu la grande majorit\u00e9 de leur valeur dollar au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, selon les donn\u00e9es de change suivies par les march\u00e9s internationaux \u2014 une tendance qui a fait des actifs libell\u00e9s en dollars, y compris l’immobilier \u00e9tranger, une partie standard de la planification de la pr\u00e9servation de la richesse pour les \u00e9pargnants dans ces \u00e9conomies, bien avant que Duba\u00ef n’entre dans la conversation.<\/p>\n
Les contr\u00f4les de capitaux aggravent le probl\u00e8me dans certains march\u00e9s. L’\u00c9gypte et le Nigeria ont tous deux, \u00e0 divers moments de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, rationn\u00e9 l’acc\u00e8s \u00e0 la monnaie \u00e9trang\u00e8re pour les importations et retard\u00e9 le rapatriement des b\u00e9n\u00e9fices et des dividendes, ce qui signifie que le retour r\u00e9el, d\u00e9pensable d’un actif local peut diverger fortement du retour affich\u00e9 sur papier. Rien de tout cela n’est pr\u00e9sent\u00e9 ici comme un commentaire sur les circonstances plus larges de ces \u00e9conomies \u2014 c’est simplement le contexte dans lequel l’immobilier ancr\u00e9 en monnaie dans un march\u00e9 comme Duba\u00ef est \u00e9valu\u00e9 par des acheteurs venant d’environnements mon\u00e9taires sous pression.<\/p>\n
Dans ce contexte, un achat immobilier \u00e0 Duba\u00ef r\u00e9gl\u00e9 en dirhams li\u00e9s au dollar supprime un entier axe d’incertitude du cas d’investissement. Le calcul du retour se r\u00e9duit \u00e0 la performance de la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame \u2014 revenus locatifs, occupation, valeur de revente \u2014 plut\u00f4t qu’\u00e0 cette performance moins ce que la monnaie locale a fait entre-temps. Pour un acheteur pesant Duba\u00ef contre la d\u00e9tention de liquidit\u00e9s ou d’un bien dans une monnaie qu’il a d\u00e9j\u00e0 vue se d\u00e9pr\u00e9cier, ce n’est pas une consid\u00e9ration marginale.<\/p>\n
Le financement tend \u00e0 suivre la m\u00eame logique une fois qu’un acheteur passe du liquide \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Les pr\u00eats immobiliers libell\u00e9s en dirhams \u00e0 Duba\u00ef sont tarif\u00e9s sur des indices qui \u00e9voluent \u00e9troitement, bien que pas exactement, avec la politique des taux d’int\u00e9r\u00eat en dollars am\u00e9ricains, compte tenu du lien mon\u00e9taire \u2014 une position tr\u00e8s diff\u00e9rente de celle d’assumer une dette en monnaie locale dans un march\u00e9 o\u00f9 la monnaie elle-m\u00eame se d\u00e9pr\u00e9cie par rapport \u00e0 la monnaie d’origine de l’acheteur, ce qui augmente effectivement le co\u00fbt r\u00e9el de cette dette au fil du temps, m\u00eame si le taux d’int\u00e9r\u00eat nominal semble raisonnable \u00e0 la signature.<\/p>\n
La stabilit\u00e9 mon\u00e9taire affecte chaque investisseur bas\u00e9 en dollars diff\u00e9remment selon ce qu’il ach\u00e8te. Les actions et les obligations libell\u00e9es dans une monnaie \u00e9trang\u00e8re peuvent \u00eatre couvertes relativement peu co\u00fbteusement et de mani\u00e8re liquide, en utilisant des contrats \u00e0 terme, des options ou des classes d’actions de fonds couverts en devise auxquelles les investisseurs institutionnels et de plus en plus de d\u00e9tail peuvent acc\u00e9der \u00e0 un co\u00fbt modeste. L’immobilier n’offre pas cette flexibilit\u00e9. Un bien est illiquide, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9tenu pendant des ann\u00e9es plut\u00f4t que des mois, financ\u00e9 et vendu dans de grandes transactions discr\u00e8tes, et la couverture de l’exposition mon\u00e9taire sur une d\u00e9tention d’actif unique sur plusieurs ann\u00e9es est soit impraticable, soit prohibitivement co\u00fbteuse pour la plupart des acheteurs individuels.<\/p>\n
Parce que l’immobilier de Duba\u00ef est transig\u00e9 dans une monnaie qui est elle-m\u00eame fix\u00e9e au dollar, un acheteur qui gagne, \u00e9pargne ou investit d\u00e9j\u00e0 en dollars \u2014 un salaire bas\u00e9 dans le Golfe, une entreprise libell\u00e9e en dollars, un portefeuille ancr\u00e9 aux \u00c9tats-Unis \u2014 ach\u00e8te de l’immobilier \u00e0 Duba\u00ef sans avoir besoin de couvrir quoi que ce soit du tout. C’est une proposition significativement diff\u00e9rente de l’achat de biens dans la zone euro, au Royaume-Uni ou dans une monnaie de march\u00e9 \u00e9mergent, o\u00f9 le mouvement de la monnaie sur une d\u00e9tention de cinq ou dix ans peut ajouter ou soustraire un pourcentage \u00e0 deux chiffres du retour r\u00e9el, rapatri\u00e9 de l’investisseur, ind\u00e9pendamment de la performance de la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame.<\/p>\n
C’est l’une des raisons pour lesquelles les flux de capitaux transfrontaliers dans l’immobilier de Duba\u00ef sp\u00e9cifiquement, plut\u00f4t que dans des actions ou des obligations libell\u00e9es dans les m\u00eames monnaies \u00e0 risque, tendent \u00e0 attirer une attention particuli\u00e8re des suiveurs de march\u00e9 pendant les p\u00e9riodes de stress mon\u00e9taire ailleurs. Un appartement li\u00e9 au dollar d\u00e9tenu pendant sept ans rapporte tout ce que l’appartement rapporte. Il n’y a pas d’ajustement mon\u00e9taire s\u00e9par\u00e9 assis au-dessus de, ou grignotant, ce chiffre.<\/p>\n
En termes pratiques, le peg permet \u00e0 un acheteur \u00e9tranger de mod\u00e9liser un achat \u00e0 Duba\u00ef en termes de dollars d\u00e8s le jour o\u00f9 le d\u00e9p\u00f4t est effectu\u00e9, sans int\u00e9grer une \u00e9ventualit\u00e9 mon\u00e9taire pour la revente des ann\u00e9es plus tard. Les rendements locatifs cot\u00e9s en dirhams se traduisent en dollars \u00e0 peu pr\u00e8s au m\u00eame taux qu’ils le seront des ann\u00e9es plus tard. Les produits de revente se convertissent \u00e0 nouveau sans glissement significatif. Aucune des gymnastiques habituelles de tableur transfrontalier \u2014 tableaux de sensibilit\u00e9 pour trois ou quatre sc\u00e9narios de taux de change \u2014 n’est vraiment n\u00e9cessaire ici.<\/p>\n
Il vaut la peine d’\u00eatre pr\u00e9cis sur ce que cette stabilit\u00e9 fait et ne garantit pas. Un taux de change fixe ne dit rien sur la valeur des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 Duba\u00ef elles-m\u00eames, qu’elles augmenteront, se maintiendront ou diminueront sur une p\u00e9riode donn\u00e9e ; cela reste une fonction de l’offre, de la demande, des conditions de financement et du cycle immobilier plus large, exactement comme cela le serait ailleurs. La stabilit\u00e9 mon\u00e9taire supprime une variable de l’\u00e9quation d’investissement. Elle ne supprime pas le besoin d’\u00e9valuer la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame sur ses propres m\u00e9rites.<\/p>\n
Ce que les donn\u00e9es sugg\u00e8rent, c’est que cette variable particuli\u00e8re a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9e pendant longtemps, \u00e0 travers des p\u00e9riodes de stress qui auraient mis \u00e0 l’\u00e9preuve un engagement plus faible. Trois d\u00e9cennies, plusieurs cycles p\u00e9troliers et une crise financi\u00e8re mondiale sans un seul ajustement au taux n’est pas une affirmation de marketing \u2014 c’est plus proche du type de point de donn\u00e9es qui appara\u00eet, de mani\u00e8re factuelle, dans un m\u00e9morandum de diligence raisonnable plut\u00f4t que dans une brochure.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Depuis 1997, le dirham s’\u00e9change contre le dollar au m\u00eame taux fixe \u00e0 travers plusieurs effondrements de prix du p\u00e9trole et une crise financi\u00e8re mondiale. Pour les acheteurs transfrontaliers, ce calme supprime une variable enti\u00e8re du calcul du retour avant m\u00eame que la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame soit souscrite.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19136,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19190"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19190\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19136"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}