La plupart des march\u00e9s immobiliers matures dans le monde ont des historiques de prix s’\u00e9tendant sur un si\u00e8cle ou plus, leurs pires chapitres att\u00e9nu\u00e9s par le temps, des enregistrements incomplets ou tout simplement l’oubli public. Le march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9 de Duba\u00ef n’a pas ce luxe, et on peut dire qu’il n’en a pas vraiment besoin. Il s’est ouvert \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re seulement en 2002, ce qui signifie que son historique de prix entier \u2014 sa plus forte baisse et ses r\u00e9cup\u00e9rations les plus marqu\u00e9es \u2014 existe \u00e0 l’int\u00e9rieur de l’\u00e8re des donn\u00e9es de transaction modernes, publi\u00e9es par le D\u00e9partement des terres de Duba\u00ef et suivies en d\u00e9tail par des courtiers internationaux et des maisons de recherche. C’est un avantage \u00e0 double tranchant. Cela signifie qu’il n’y a nulle part o\u00f9 cacher un chapitre inconfortable. Cela signifie \u00e9galement que lorsque le march\u00e9 est examin\u00e9 honn\u00eatement, le dossier qu’il laisse derri\u00e8re lui est inhabituellement lisible \u2014 une v\u00e9ritable \u00e9tude de cas de deux d\u00e9cennies sur la mani\u00e8re dont un jeune march\u00e9 immobilier absorbe les chocs, plut\u00f4t qu’une bande-annonce soigneusement s\u00e9lectionn\u00e9e.<\/p>\n
La version honn\u00eate de ce dossier doit commencer par les ann\u00e9es les plus difficiles, car les r\u00e9cup\u00e9rations r\u00e9centes n’ont de sens qu’en contraste avec elles.<\/p>\n
Le march\u00e9 immobilier de Duba\u00ef entre 2003 et 2008 \u00e9tait principalement bas\u00e9 sur la sp\u00e9culation sur plan : des investisseurs achetant des unit\u00e9s dans des tours qui n’existaient que sur papier, souvent avec de petites acomptes, dans l’intention de revendre avant la fin de la construction. C’\u00e9tait une structure qui fonctionnait exceptionnellement bien tant que le cr\u00e9dit \u00e9tait bon march\u00e9 et que la confiance augmentait, et elle s’est d\u00e9faite exceptionnellement vite une fois ces deux \u00e9l\u00e9ments invers\u00e9s. Lorsque la crise financi\u00e8re mondiale a frapp\u00e9 en septembre 2008, le march\u00e9 de Duba\u00ef \u00e9tait expos\u00e9 sur deux fronts simultan\u00e9ment \u2014 un vol global soudain du risque qui a gel\u00e9 le capital international dont son mod\u00e8le sur plan d\u00e9pendait, et un v\u00e9ritable exc\u00e8s local d’unit\u00e9s qui avaient \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9es plus rapidement que la demande des utilisateurs finaux ne pouvait les absorber.<\/p>\n
La correction qui en a r\u00e9sult\u00e9 a \u00e9t\u00e9 s\u00e9v\u00e8re par tout comptage honn\u00eate. Les prix dans les quartiers \u00e9tablis sont largement rapport\u00e9s comme ayant chut\u00e9 quelque part entre 40 et 50 pour cent de leur pic de 2008 \u00e0 leur creux vers 2010-2011, certains d\u00e9veloppements p\u00e9riph\u00e9riques et plus sp\u00e9culatifs chutant consid\u00e9rablement plus, et un certain nombre de projets annonc\u00e9s ayant \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s ou annul\u00e9s, laissant les premiers acheteurs absorber des pertes sur leurs acomptes. Ce n’\u00e9tait pas un \u00e9chec sp\u00e9cifiquement de Duba\u00ef. Cela s’est d\u00e9roul\u00e9 parall\u00e8lement \u00e0 des corrections immobili\u00e8res comparables dans des march\u00e9s qui avaient trop emprunt\u00e9 pendant le m\u00eame boom de cr\u00e9dit mondial \u2014 certaines parties de l’Espagne, d’Irlande et du Sunbelt am\u00e9ricain ont travers\u00e9 des effondrements structurellement similaires dans la m\u00eame fen\u00eatre. Ce contexte ne minimise pas ce qui s’est pass\u00e9 \u00e0 Duba\u00ef, mais le place correctement : un march\u00e9 jeune, encore en formation, pris dans une crise de cr\u00e9dit mondial tout en traitant \u00e9galement son propre probl\u00e8me d’exc\u00e8s d’offre, plut\u00f4t qu’un \u00e9chec sp\u00e9cifique \u00e0 une juridiction sans lien avec le monde ext\u00e9rieur.<\/p>\n
L’ampleur de la correction est devenue une question de nouvelles financi\u00e8res mondiales en novembre 2009, lorsque le gouvernement de Duba\u00ef a annonc\u00e9 que Dubai World, le conglom\u00e9rat li\u00e9 \u00e0 l’\u00c9tat derri\u00e8re une grande partie de l’expansion rapide de l’\u00e9mirat, demanderait un gel de six mois sur environ 26 milliards de dollars de dettes pendant qu’il se restructurait. L’annonce a co\u00efncid\u00e9 avec l’\u00e9ch\u00e9ance d’un sukuk de 4 milliards de dollars \u00e9mis par Nakheel, le promoteur derri\u00e8re plusieurs des plus grands projets en bord de mer de Duba\u00ef, et a bri\u00e8vement \u00e9branl\u00e9 les march\u00e9s mondiaux. La r\u00e9solution est venue en semaines plut\u00f4t qu’en ann\u00e9es : en d\u00e9cembre 2009, Abou Dhabi a fourni environ 10 milliards de dollars de soutien, dont une partie a \u00e9t\u00e9 directement allou\u00e9e \u00e0 la couverture des obligations de Nakheel, et le gel a \u00e9t\u00e9 travaill\u00e9 via une restructuration n\u00e9goci\u00e9e plut\u00f4t que par d\u00e9faut. C’\u00e9tait un \u00e9pisode v\u00e9ritablement difficile, qu’il vaut la peine de d\u00e9clarer clairement plut\u00f4t que de passer sous silence \u2014 mais c’est aussi, avec le recul, ce qui rend les deux d\u00e9cennies suivantes lisibles : la crise \u00e9tait r\u00e9elle, elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9solue par une restructuration ordonn\u00e9e et un soutien f\u00e9d\u00e9ral plut\u00f4t que par un effondrement d\u00e9sordonn\u00e9, et le march\u00e9 s’est reconstruit \u00e0 partir de l\u00e0.<\/p>\n
Ce qui s’est pass\u00e9 apr\u00e8s la correction est tout aussi important que la correction elle-m\u00eame. Plut\u00f4t que d’attendre simplement que les conditions mondiales s’am\u00e9liorent, les r\u00e9gulateurs de Duba\u00ef ont utilis\u00e9 le ralentissement pour reconstruire les sauvegardes structurelles du march\u00e9. L’Agence de r\u00e9gulation immobili\u00e8re, op\u00e9rant sous le D\u00e9partement des terres de Duba\u00ef, avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie en 2007, et dans les ann\u00e9es qui ont suivi, elle a impos\u00e9 des exigences de s\u00e9questre \u2014 en vertu de la Loi n\u00b0 8 de 2007 \u2014 qui obligent les d\u00e9veloppeurs \u00e0 conserver les paiements des acheteurs pour un projet dans un compte s\u00e9questre d\u00e9di\u00e9, lib\u00e9r\u00e9 uniquement contre des jalons de construction v\u00e9rifi\u00e9s, au lieu de d\u00e9penser des fonds de pr\u00e9-vente librement \u00e0 mesure qu’ils arrivaient. La Banque centrale des \u00c9mirats arabes unis a ensuite renforc\u00e9 les r\u00e8gles de pr\u00eat hypoth\u00e9caire, en plafonnant les ratios pr\u00eat-valeur tant pour les acheteurs nationaux qu’expatri\u00e9s, r\u00e9duisant ainsi la quantit\u00e9 de levier pouvant s’accumuler dans le syst\u00e8me comme cela avait \u00e9t\u00e9 le cas avant 2008. Le D\u00e9partement des terres a \u00e9galement \u00e9largi ses propres syst\u00e8mes d’enregistrement et de divulgation des transactions, rendant les donn\u00e9es de prix et de propri\u00e9t\u00e9 plus transparentes pour les acheteurs, les courtiers et les r\u00e9gulateurs.<\/p>\n
Parall\u00e8lement \u00e0 la protection par s\u00e9questre, le D\u00e9partement des terres a \u00e9galement formalis\u00e9 son syst\u00e8me Oqood pour enregistrer les ventes sur plan directement aupr\u00e8s du r\u00e9gulateur au moment de l’achat, comblant une lacune qui avait pr\u00e9c\u00e9demment laiss\u00e9 certaines unit\u00e9s sur plan \u00eatre revendues plusieurs fois hors livres avant qu’une seule transaction compl\u00e8te ne soit jamais officiellement enregistr\u00e9e. Combin\u00e9 avec des plafonds hypoth\u00e9caires plus stricts, l’effet pratique \u00e9tait de rendre consid\u00e9rablement plus difficile la reconstruction du type sp\u00e9cifique de levier non divulgu\u00e9 et de sp\u00e9culation non enregistr\u00e9e qui avait amplifi\u00e9 la baisse de 2008 en premier lieu.<\/p>\n
Aucun de cela n’\u00e9tait con\u00e7u pour emp\u00eacher compl\u00e8tement les futurs ralentissements \u2014 les cycles immobiliers ne sont pas quelque chose que la r\u00e9glementation \u00e9limine. Ce qu’elle a fait, c’est cibler les modes d’\u00e9chec sp\u00e9cifiques qui ont rendu 2008 si dommageable \u00e0 Duba\u00ef en particulier : des d\u00e9veloppeurs sous-capitalis\u00e9s qui pouvaient dispara\u00eetre avec les acomptes des acheteurs, et des niveaux de levier qui amplifiaient le choc initial plut\u00f4t que de l’absorber. Cette distinction est en grande partie pourquoi le prochain choc majeur du march\u00e9, douze ans plus tard, s’est d\u00e9roul\u00e9 si diff\u00e9remment.<\/p>\n
Le choc initial de COVID-19 en 2020 a frapp\u00e9 le march\u00e9 immobilier de Duba\u00ef de la mani\u00e8re dont il a touch\u00e9 presque tous les march\u00e9s immobiliers de la terre : l’activit\u00e9 de transaction a ralenti, les voyages internationaux se sont arr\u00eat\u00e9s, et l’incertitude a grimp\u00e9. Au cours des premiers mois, cela ressemblait, en surface, \u00e0 l’ouverture d’un autre chapitre de 2008. Ce n’\u00e9tait pas le cas. Environ 12 \u00e0 18 mois plus tard, les volumes de transactions n’avaient pas seulement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 mais avaient battu des records, et ont continu\u00e9 \u00e0 les battre pendant trois ann\u00e9es cons\u00e9cutives. Les chiffres du D\u00e9partement des terres de Duba\u00ef montrent plus de 84 000 transactions en 2021, valant pr\u00e8s de 300 milliards AED \u2014 une augmentation de 66 pour cent du volume et une augmentation de 72 pour cent de la valeur par rapport \u00e0 2020. 2022 a de nouveau d\u00e9pass\u00e9 cela, avec des valeurs de ventes rapport\u00e9es autour de 72 milliards USD, une augmentation d’environ 61 pour cent d’une ann\u00e9e sur l’autre. 2023 a battu le record une troisi\u00e8me fois cons\u00e9cutive, avec plus de 132 600 transactions enregistr\u00e9es.<\/p>\n
Les moteurs de cette inversion n’\u00e9taient pas myst\u00e9rieux, et ils \u00e9taient largement guid\u00e9s par des politiques plut\u00f4t que purement sentimentaux. La r\u00e9ouverture relativement rapide des \u00c9mirats et le d\u00e9ploiement du vaccin ont restaur\u00e9 la confiance plus t\u00f4t que dans de nombreux march\u00e9s comparables. Le travail \u00e0 distance, nouvellement normalis\u00e9 dans le monde entier, a rendu pratique le transfert de capital et de r\u00e9sidence \u00e0 Duba\u00ef pour une cat\u00e9gorie de professionnels et d’entrepreneurs pour lesquels cela ne l’avait pas \u00e9t\u00e9 auparavant. L’expansion du programme de visa dor\u00e9 en 2022 \u2014 abaissant le seuil d’investissement requis et facilitant les conditions de r\u00e9sidence \u2014 est arriv\u00e9e pr\u00e9cis\u00e9ment au moment o\u00f9 la demande mondiale pour des options de r\u00e9sidence \u00e0 long terme et \u00e0 faible friction augmentait. Entre le premier trimestre de 2021 et le premier trimestre de 2024, Duba\u00ef aurait absorb\u00e9 un afflux net de population d’environ 269 000 personnes, portant sa population totale au-dessus de 3,7 millions d’ici la mi-2024. Contrairement \u00e0 la demande sp\u00e9culative et tourn\u00e9e vers les projets d’avant 2008, cette vague \u00e9tait d\u00e9crite de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e par des courtiers comme \u00e9tant ax\u00e9e sur les utilisateurs finaux et les relocalisations \u2014 des personnes et du capital se d\u00e9pla\u00e7ant r\u00e9ellement dans la ville, pas simplement en train de retourner des contrats en papier avant l’ach\u00e8vement.<\/p>\n
Le momentum ne s’est pas arr\u00eat\u00e9 proprement \u00e0 la fin de 2023 non plus. Les prix de l’immobilier \u00e0 Duba\u00ef auraient augment\u00e9 d’environ 20 pour cent jusqu’en 2024, avec des loyers augmentant d’une marge comparable, prolongeant ce qui \u00e9tait devenu \u00e0 ce moment un cycle de croissance de quatre ans cons\u00e9cutifs. Les communaut\u00e9s de villas et les adresses en bord de mer de premier plan \u00e9taient syst\u00e9matiquement cit\u00e9es par des courtiers comme \u00e9tant \u00e0 l’origine de cette croissance, en accord avec la nature ax\u00e9e sur les utilisateurs finaux de la demande d\u00e9crite ci-dessus, plut\u00f4t que l’achat plus l\u00e9ger et sp\u00e9culatif qui caract\u00e9risait le cycle d’avant 2008.<\/p>\n
Ce serait une erreur, et une erreur malhonn\u00eate, de lire cette histoire comme une preuve que l’immobilier \u00e0 Duba\u00ef \u00ab ne fait que monter \u00bb. Ce n’est manifestement pas le cas. Le march\u00e9 a chut\u00e9 de pr\u00e8s de la moiti\u00e9 lors de la pire p\u00e9riode de sa courte histoire publique, et il l’a fait pour des raisons \u2014 levier, structures de pr\u00e9-vente sp\u00e9culatives, une crise de cr\u00e9dit mondial \u2014 enti\u00e8rement capables de se reproduire sous une certaine forme. Le risque d’exc\u00e8s d’offre n’a pas non plus \u00e9t\u00e9 aboli ; le rythme des nouveaux lancements \u00e0 Duba\u00ef au cours des cycles r\u00e9cents est lui-m\u00eame une variable que les investisseurs \u00e0 long terme devraient surveiller plut\u00f4t que d’assumer qu’elle peut \u00eatre ignor\u00e9e.<\/p>\n
Ce que le dossier soutient, c’est une affirmation plus \u00e9troite et plus utile : que deux chocs tr\u00e8s diff\u00e9rents, espac\u00e9s de douze ans \u2014 l’un un effondrement de cr\u00e9dit et de levier national, l’autre une pand\u00e9mie mondiale exog\u00e8ne \u2014 ont produit des r\u00e9sultats remarquablement diff\u00e9rents \u00e0 Duba\u00ef, et que la diff\u00e9rence est \u00e9troitement li\u00e9e aux changements structurels apport\u00e9s au march\u00e9 entre les deux. Un march\u00e9 avec une protection par s\u00e9questre faible, une r\u00e9glementation mince et un levier \u00e9lev\u00e9 a mal absorb\u00e9 2008. Un march\u00e9 avec un financement de d\u00e9veloppeur prot\u00e9g\u00e9 par s\u00e9questre, une r\u00e9glementation hypoth\u00e9caire plus stricte et un enregistrement plus transparent a bien absorb\u00e9 2020, puis a amplifi\u00e9 cette r\u00e9cup\u00e9ration en trois ann\u00e9es cons\u00e9cutives de records. Cela prouve la r\u00e9silience et la capacit\u00e9 d’un march\u00e9 \u00e0 reconstruire ses propres fondations apr\u00e8s un \u00e9chec \u2014 pas une preuve d’une appr\u00e9ciation permanente et unidirectionnelle, et pas une garantie que le prochain choc, quelle que soit sa forme, sera absorb\u00e9 aussi proprement.<\/p>\n
Il vaut \u00e9galement la peine d’\u00eatre honn\u00eate sur la forme de la courbe plut\u00f4t que simplement sa direction. Quatre ann\u00e9es cons\u00e9cutives de croissance \u00e0 deux chiffres est un rythme inhabituel pour n’importe quel march\u00e9 immobilier \u00e0 maintenir ind\u00e9finiment, et des rapports plus r\u00e9cents ont d\u00e9j\u00e0 point\u00e9 vers une normalisation de la croissance des transactions et des prix par rapport aux taux exceptionnels de 2021 \u00e0 2024. Cette mod\u00e9ration n’est pas, en soi, un signe d’alerte \u2014 un march\u00e9 qui s’\u00e9tablit \u00e0 un rythme plus r\u00e9gulier apr\u00e8s une course extraordinaire est une partie normale et arguably saine d’un cycle, pas un d\u00e9part de la th\u00e8se de r\u00e9silience. Mais cela rappelle que les ann\u00e9es de boom r\u00e9centes devraient \u00eatre lues comme une phase de r\u00e9cup\u00e9ration exceptionnellement forte au sein d’un cycle, et non comme un nouveau normal durable et r\u00e9ajust\u00e9.<\/p>\n
Pour un investisseur ayant un v\u00e9ritable horizon de temps long, le fait le plus informatif n’est pas que l’immobilier de Duba\u00ef a r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 apr\u00e8s 2020 \u2014 la plupart des march\u00e9s mondiaux ont finalement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 du COVID d’une mani\u00e8re ou d’une autre. C’est que le march\u00e9 de Duba\u00ef a maintenant \u00e9t\u00e9 test\u00e9 par deux types de chocs structurellement diff\u00e9rents, un effondrement interne bas\u00e9 sur le levier et une crise mondiale externe, et a mesur\u00e9 une am\u00e9lioration de sa propre r\u00e9silience entre les deux. Un seul cycle fort prouve tr\u00e8s peu \u00e0 lui seul ; le comportement d’un march\u00e9 \u00e0 travers des \u00e9v\u00e9nements de stress dissemblables est un signal beaucoup plus utile de la mani\u00e8re dont il est susceptible de se comporter lors du prochain, quelle que soit son origine. C’est l’histoire de cas que soutient r\u00e9ellement ici \u2014 pas une promesse que les valeurs montent en ligne droite, mais un mod\u00e8le document\u00e9 d’un jeune march\u00e9 absorbant l’\u00e9chec, reconstruisant ses propres r\u00e8gles, et d\u00e9montrant une capacit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9ration qui m\u00e9rite d’\u00eatre pes\u00e9e selon ses propres termes honn\u00eates.<\/p>\n
C’est aussi pourquoi l’horizon temporel fait tant de travail dans la mani\u00e8re dont cette histoire devrait \u00eatre lue. Un investisseur \u00e9valuant l’immobilier de Duba\u00ef sur une vue de deux ans parie, en fait, sur l’endroit o\u00f9 une seule phase du cycle se trouve. Un investisseur l’\u00e9valuant sur une vue de dix ou quinze ans souscrit plut\u00f4t \u00e0 la capacit\u00e9 d\u00e9montr\u00e9e du march\u00e9 \u00e0 subir un choc s\u00e9v\u00e8re, \u00e0 se corriger, \u00e0 reconstruire ses propres fondations r\u00e9glementaires, et \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer \u2014 deux fois, dans deux ensembles de circonstances diff\u00e9rents. Le second pari est une proposition fondamentalement diff\u00e9rente, et plut\u00f4t plus d\u00e9fendable, que le premier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Le march\u00e9 immobilier de Duba\u00ef a maintenant travers\u00e9 deux types tr\u00e8s diff\u00e9rents de chocs \u2014 un effondrement de cr\u00e9dit national en 2008 et une pand\u00e9mie mondiale en 2020 \u2014 avec des r\u00e9sultats remarquablement diff\u00e9rents. L’\u00e9cart entre eux est la v\u00e9ritable histoire, et il en dit plus sur la r\u00e9silience que sur toute promesse d’appr\u00e9ciation permanente.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19130,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19169","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19169","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19169"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19169\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19130"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19169"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19169"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19169"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}