Pregunta a cualquier corredor de Dubai que haya vendido propiedades fuera de plano durante m\u00e1s de un ciclo y te dir\u00e1n lo mismo: las fechas de entrega en un Acuerdo de Venta y Compra son una suposici\u00f3n de planificaci\u00f3n, no una promesa. Los cronogramas de construcci\u00f3n se mueven por razones que no tienen nada que ver con las intenciones de un desarrollador: capacidad del contratista, materiales, clima, aprobaciones, y en un mercado donde una gran parte de las transacciones a\u00fan son fuera de plano, alg\u00fan deslizamiento est\u00e1 pr\u00e1cticamente garantizado por la estructura. La pregunta relevante para un comprador no es si ocurren retrasos. Suceden. Es lo que sucede despu\u00e9s y si el sistema alrededor de la compra realmente protege el dinero que se pag\u00f3.<\/p>\n
La respuesta de Dubai a esa pregunta est\u00e1 m\u00e1s desarrollada que la mayor\u00eda de los mercados inmobiliarios emergentes, y es significativamente diferente de la era anterior a 2008 del propio mercado de la ciudad, cuando los fondos de los compradores pod\u00edan desaparecer en otros proyectos del desarrollador con poco recurso. El marco actual se basa en tres pilares separados: un requisito legal de que los pagos de los compradores se mantengan en una cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda aislada en lugar de en las cuentas generales del desarrollador, un regulador: la Agencia Reguladora de Bienes Ra\u00edces (RERA), el brazo regulador del Departamento de Tierras de Dubai (DLD), que rastrea el registro de proyectos y el progreso de la construcci\u00f3n, y el lenguaje del contrato en el propio SPA que define qu\u00e9 cuenta como un incumplimiento y qu\u00e9 puede hacer un comprador al respecto. Ninguno de estos elimina el riesgo de retraso. Juntos definen lo que realmente cuesta un retraso a un comprador y qu\u00e9 apalancamiento existe para contraatacar.<\/p>\n
La pieza fundamental de la protecci\u00f3n del comprador precede a la mayor\u00eda de las torres en construcci\u00f3n actualmente. La Ley No. 8 de 2007 sobre Cuentas de Dep\u00f3sito en Garant\u00eda para el Desarrollo Inmobiliario en el Emirato de Dubai exige que cualquier desarrollador que venda unidades fuera de plano abra una cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda dedicada para ese proyecto espec\u00edfico, mantenida con un banco fiduciario aprobado por RERA. Cada pago que un comprador realiza – el dep\u00f3sito de reserva, las cuotas vinculadas a los hitos de construcci\u00f3n – se deposita directamente en esa cuenta, no en las cuentas operativas del desarrollador.<\/p>\n
El efecto pr\u00e1ctico es m\u00e1s limitado de lo que a veces suponen los compradores, y vale la pena ser preciso sobre lo que hace y lo que no hace. No garantiza que el proyecto se termine a tiempo. Lo que previene es un modo de fracaso espec\u00edfico y real hist\u00f3ricamente: un desarrollador que usa los dep\u00f3sitos de los compradores del Proyecto A para financiar la construcci\u00f3n del Proyecto B, o para cubrir gastos corporativos no relacionados, dejando al Proyecto A subcapitalizado y estancado mientras el dinero destinado a construirlo se ha ido. Bajo la estructura de dep\u00f3sito en garant\u00eda, los fondos se liberan al desarrollador solo en etapas, vinculadas a hitos de construcci\u00f3n verificados de forma independiente, y la cuenta misma est\u00e1 protegida contra embargos por los acreedores del desarrollador, lo que significa que incluso si el desarrollador enfrenta problemas financieros en otra parte de su negocio, los fondos que est\u00e1n en la cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda de un proyecto espec\u00edfico generalmente no pueden ser embargados para cubrir esas deudas. RERA act\u00faa como supervisor continuo de este proceso, monitoreando dep\u00f3sitos y retiros en relaci\u00f3n con el proyecto registrado y exigiendo cumplimiento antes de que se aprueben m\u00e1s liberaciones.<\/p>\n
Este es el mecanismo que responde m\u00e1s directamente al temor que ten\u00edan los compradores en el ciclo anterior de Dubai, menos regulado: que el dinero pagado por un edificio podr\u00eda desaparecer silenciosamente en el balance m\u00e1s amplio \u2014y posiblemente problem\u00e1tico\u2014 de un desarrollador. Es una verdadera protecci\u00f3n estructural, no una afirmaci\u00f3n de marketing, y es una gran parte de por qu\u00e9 los desarrolladores de calidad institucional y las agencias serias lo se\u00f1alan al inicio de cualquier conversaci\u00f3n sobre el riesgo fuera de plano.<\/p>\n
El dep\u00f3sito en garant\u00eda protege el dinero. Una capa separada del sistema est\u00e1 destinada a rastrear el proyecto en s\u00ed. Cada desarrollo fuera de plano vendido en Dubai debe estar registrado en RERA antes de que las unidades puedan comercializarse legalmente, y ese registro vincula el proyecto a su cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda, su licencia de desarrollador, y \u2014en principio\u2014 su cronograma de construcci\u00f3n. El papel de supervisi\u00f3n de RERA incluye la concesi\u00f3n de licencias a los agentes inmobiliarios involucrados, el registro de la estructura de dep\u00f3sito en garant\u00eda y el mantenimiento de la visibilidad sobre si un proyecto avanza de acuerdo con lo que se divulg\u00f3 a los compradores al inicio.<\/p>\n
Este sistema de registro es tambi\u00e9n la base para la autoridad de RERA para intervenir cuando algo sale muy mal. Si un proyecto muestra retrasos de construcci\u00f3n significativos e injustificados, si un desarrollador parece financieramente incapaz de completar el trabajo, si hay incumplimiento regulatorio, o si un desarrollador no comienza la construcci\u00f3n dentro de un plazo razonable sin una justificaci\u00f3n aceptable, RERA tiene la facultad de intervenir, incluyendo ordenar la cancelaci\u00f3n de un proyecto. Esa autoridad existe porque el proyecto fue registrado y rastreado desde el principio, lo que es un posicionamiento significativamente diferente a un comprador en un mercado sin un requisito de registro equivalente, donde puede que no haya un regulador con visibilidad sobre un proyecto hasta que algo ya haya salido mal p\u00fablicamente.<\/p>\n
Vale la pena ser honesto sobre los l\u00edmites aqu\u00ed tambi\u00e9n. El seguimiento de RERA reduce la posibilidad de que un proyecto estancado pase desapercibido durante a\u00f1os, pero no comprime los plazos de construcci\u00f3n ni elimina las razones operativas por las cuales los proyectos se retrasan. Un comprador debe tratar el registro de RERA como evidencia de que el proyecto existe dentro de un sistema supervisado, no como una garant\u00eda de la fecha de entrega original.<\/p>\n
El contrato es donde el riesgo de retraso se define en la pr\u00e1ctica, y los t\u00e9rminos var\u00edan seg\u00fan el desarrollador, por lo que cualquier comprador debe leer su propio SPA de cerca en lugar de confiar en normas generales. Dicho esto, el mercado ha convergido en una estructura bastante consistente. Casi todos los SPA para un proyecto fuera de plano de Dubai incluyen un per\u00edodo de gracia, com\u00fanmente de alrededor de doce meses, aunque esto puede ser m\u00e1s corto en algunos contratos, medido desde la Fecha de Finalizaci\u00f3n Anticipada indicada al firmar. Durante esa ventana de gracia, una entrega tard\u00eda no se considera, por s\u00ed misma, como un incumplimiento del contrato. El desarrollador tiene derecho contractual a retrasarse hasta ese punto sin activar derechos de compensaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n.<\/p>\n
Este es el detalle que m\u00e1s sorprende a los compradores primerizos fuera de plano. Un proyecto que se retrasa seis meses respecto a la fecha originalmente anunciada puede estar completamente dentro de los derechos contractuales del desarrollador, y un comprador que presione por compensaci\u00f3n en esa etapa generalmente encontrar\u00e1 que el SPA no respalda la reclamaci\u00f3n a\u00fan. En la pr\u00e1ctica, los datos sobre proyectos entregados sugieren que un deslizamiento de seis a doce meses m\u00e1s all\u00e1 de la fecha prometida es com\u00fan en todo el mercado, con desarrolladores de nivel medio que ocasionalmente se retrasan de dieciocho a veinticuatro meses en proyectos individuales, lo que subraya por qu\u00e9 existe un per\u00edodo de gracia como un colch\u00f3n en lugar de como una aberraci\u00f3n.<\/p>\n
Una vez que el per\u00edodo de gracia expira sin entrega, la posici\u00f3n contractual del comprador cambia de manera significativa. Este es t\u00edpicamente el punto en el que las cl\u00e1usulas de compensaci\u00f3n o penalizaci\u00f3n del SPA \u2014si el contrato las incluye, lo cual no todos lo hacen\u2014 se vuelven ejecutables, y es el punto en el que los mecanismos formales de quejas y cancelaciones a trav\u00e9s de RERA se vuelven disponibles. La compensaci\u00f3n, donde se aplica, est\u00e1 generalmente destinada a cubrir p\u00e9rdidas directamente atribuibles al retraso: el costo de alojamiento alternativo mientras se espera la unidad (los comentarios en el mercado com\u00fanmente citan un rango en el bracket de AED 3,000\u20138,000 por mes para alquiler equivalente a apartamento, aunque esto var\u00eda seg\u00fan el tipo de unidad y \u00e1rea), costos adicionales de financiamiento, y otros gastos documentados vinculados al retraso, no una penalizaci\u00f3n general independiente de una p\u00e9rdida demostrada. Los compradores deben notar que la compensaci\u00f3n no es autom\u00e1tica al expirar el per\u00edodo de gracia; depende de lo que el SPA espec\u00edfico estipule y de que el comprador sustente el impacto financiero.<\/p>\n
Cuando un proyecto supera su per\u00edodo de gracia contractual sin entrega, un comprador generalmente tiene un conjunto de opciones graduadas en lugar de un \u00fanico recurso, y la adecuada depende de cu\u00e1n severo y cu\u00e1n permanente parece el retraso.<\/p>\n
El primer paso y de menor fricci\u00f3n es generalmente una queja formal a RERA, que puede desencadenar una revisi\u00f3n regulatoria del estado del proyecto, incluido su progreso de construcci\u00f3n y cumplimiento de dep\u00f3sito en garant\u00eda. RERA tambi\u00e9n opera canales de conciliaci\u00f3n y mediaci\u00f3n, incluida un servicio de acuerdo amistoso en l\u00ednea, destinados a resolver disputas entre el comprador y el desarrollador sin un proceso judicial completo, y muchas disputas se dirigen hacia esta etapa primero, ya que es m\u00e1s r\u00e1pida y menos adversarial que la litigaci\u00f3n.<\/p>\n
Donde la mediaci\u00f3n no resuelve el asunto, o donde el retraso es lo suficientemente grave como para que la mediaci\u00f3n continua no sea una respuesta realista, la cancelaci\u00f3n se convierte en la palanca m\u00e1s seria. RERA tiene la autoridad para cancelar un proyecto registrado por causa, incluido el retraso de construcci\u00f3n injustificado, y los mecanismos de reembolso que siguen dependen en gran medida de cu\u00e1n avanzada estaba la construcci\u00f3n en el momento de la cancelaci\u00f3n. Donde el desarrollador mismo cancela un proyecto registrado en RERA, los compradores generalmente tienen derecho a un reembolso completo de los pagos realizados, que t\u00edpicamente se devuelve dentro de una ventana definida despu\u00e9s de la decisi\u00f3n de cancelaci\u00f3n. Donde RERA cancela un proyecto por decisi\u00f3n final debido al incumplimiento del desarrollador, las reglas de retenci\u00f3n son m\u00e1s desfavorables para el comprador cuanto m\u00e1s avanzada ha estado la construcci\u00f3n: los informes sobre la pr\u00e1ctica actual sugieren que se puede permitir al desarrollador retener una parte del valor de la unidad \u2014las cifras citadas llegan hasta aproximadamente el 25% donde la finalizaci\u00f3n es inferior al 60%, y hasta aproximadamente el 40% donde la finalizaci\u00f3n se sit\u00faa entre el 60% y el 80%\u2014 reflejando que los fondos ya gastados en la construcci\u00f3n f\u00edsica no son simplemente recuperables de una cuenta. Esta es una matiz significativa: la cancelaci\u00f3n no siempre es equivalente a un reembolso completo, y un comprador que eval\u00faa si presionar por la cancelaci\u00f3n o esperar a que se resuelva un retraso debe entender esto antes de presentar su solicitud.<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de la v\u00eda administrativa de RERA, los compradores conservan el derecho de presentar reclamaciones a trav\u00e9s de los tribunales de Dubai, y generalmente se aconseja asesor\u00eda legal una vez que un caso avanza a esa etapa o una vez que las sumas involucradas son significativas. En la pr\u00e1ctica, la mayor\u00eda de las disputas est\u00e1n destinadas a agotar primero los canales regulatorios y de mediaci\u00f3n, reservando la litigaci\u00f3n para casos donde el desarrollador impugna los hallazgos de RERA, donde las cantidades en cuesti\u00f3n son grandes, o donde el proceso administrativo se estanca.<\/p>\n
Vale la pena colocar este sistema en contexto, brevemente, porque la comparaci\u00f3n es a menudo lo que los compradores que eval\u00faan Dubai frente a otros mercados emergentes o de r\u00e1pido crecimiento realmente quieren saber. En muchas jurisdicciones donde las ventas fuera de plano son comunes pero los requisitos de dep\u00f3sito en garant\u00eda son d\u00e9biles o no se hacen cumplir, los dep\u00f3sitos de los compradores pueden estar directamente en las cuentas generales de un desarrollador sin separaci\u00f3n legal de las otras obligaciones de la compa\u00f1\u00eda, lo que significa que los problemas financieros de un desarrollador en un proyecto, o un fracaso empresarial no relacionado, pueden amenazar directamente los fondos destinados a uno diferente. El registro y seguimiento de proyectos individuales por un regulador dedicado tambi\u00e9n es inconsistente en muchos mercados, lo que significa que un proyecto estancado puede no atraer supervisi\u00f3n institucional hasta que una disputa se haga p\u00fablica o un grupo de compradores se organice de forma independiente.<\/p>\n
La combinaci\u00f3n de Dubai de dep\u00f3sito en garant\u00eda obligatorio, seguimiento regulatorio a nivel de proyecto, y una estructura de SPA de per\u00edodo de gracia y remedios algo estandarizada no coloca a la ciudad en una categor\u00eda propia a nivel mundial: los mercados maduros en Am\u00e9rica del Norte y partes de Europa tienen protecciones al consumidor comparables o, en algunos aspectos, m\u00e1s fuertes construidas alrededor de diferentes tradiciones legales. Pero en relaci\u00f3n con muchos de los mercados que Dubai se compara m\u00e1s a menudo en t\u00e9rminos de volumen de inversi\u00f3n fuera de plano, las protecciones estructurales aqu\u00ed son reales, probadas durante m\u00e1s de una d\u00e9cada, y aplicadas por un regulador con autoridad real de cancelaci\u00f3n en lugar de existir solo en papel.<\/p>\n
Nada de esto debe leerse como una garant\u00eda de que un proyecto determinado se entregar\u00e1 a tiempo, o que el retraso es un problema resuelto en el mercado de Dubai. No lo es. El riesgo de construcci\u00f3n es real, algunos desarrolladores gestionan los cronogramas de entrega mucho mejor que otros, y la experiencia real de un comprador depender\u00e1 en gran medida de elegir un desarrollador con un historial de cumplimiento \u2014o aproxim\u00e1ndose razonablemente\u2014 a sus cronogramas indicados, no solo en la existencia de un respaldo regulatorio.<\/p>\n
Lo que la ley de dep\u00f3sito en garant\u00eda, la supervisi\u00f3n de RERA y la estructura est\u00e1ndar del SPA brindan es un piso: los fondos de los compradores est\u00e1n legalmente segregados y monitoreados en lugar de estar expuestos a la salud financiera m\u00e1s amplia de un desarrollador, hay un regulador con autoridad real para intervenir y cancelar un proyecto que no est\u00e1 funcionando, y el contrato mismo define, en t\u00e9rminos razonablemente predecibles, cu\u00e1ndo un retraso deja de ser normal y comienza a ser ejecutable. Ese piso merece ser entendido en detalle antes de firmar un SPA, no como una raz\u00f3n para asumir que los retrasos no suceder\u00e1n, sino como una imagen razonablemente precisa de c\u00f3mo se ve el recurso si uno sucede.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Las fechas de entrega fuera de plano se retrasan m\u00e1s a menudo de lo que los desarrolladores anuncian. La pregunta relevante para un comprador no es si el sistema de Dubai previene el retraso por completo \u2014no lo hace\u2014 sino qu\u00e9 mecanismos existen una vez que ocurre uno, y cu\u00e1n r\u00e1pidamente funcionan realmente.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19244,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19317","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19317","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19317"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19317\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19244"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19317"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19317"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19317"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}