La mayor parte del marketing inmobiliario se vende en el momento en que tomas posesi\u00f3n: la entrega de llaves, la primera visita, la vista desde el piso cuarenta. Casi nada de eso aborda la pregunta, mucho menos fotog\u00e9nica, de qu\u00e9 sucede entre el d\u00eda en que firmas un contrato de compra y el d\u00eda en que un registro gubernamental realmente te reconoce como el propietario. Para el capital que ha decidido trasladarse a una jurisdicci\u00f3n espec\u00edficamente porque es estable, transparente y basada en reglas, esa brecha importa m\u00e1s de lo que generalmente se le da cr\u00e9dito. Un refugio seguro que tarda la mejor parte de un a\u00f1o en confirmar qui\u00e9n posee qu\u00e9 es, en un sentido estrecho pero importante, no est\u00e1 cumpliendo completamente con la promesa que su tratamiento fiscal y derechos de propiedad anuncian.<\/p>\n
Esta no es una preocupaci\u00f3n hipot\u00e9tica. En Inglaterra y Gales, los propios datos de servicio publicados por el Registro de Tierras de HM han mostrado, en los \u00faltimos a\u00f1os, que aproximadamente la mitad de los registros de propiedades de primera vez tardan alrededor de ocho meses en completarse, con casi todos finalizando dentro de los doce a quince meses \u2014 una mejora, notablemente, respecto a un retraso que alcanz\u00f3 cerca de veinte meses durante la disrupci\u00f3n de la pandemia. Ninguno de estos datos refleja incompetencia; refleja un proceso de registro construido alrededor de una verificaci\u00f3n de documentos secuencial a trav\u00e9s de varias partes independientes \u2014 abogados, prestamistas, b\u00fasquedas de autoridades locales, el registro mismo. Simplemente es lento por dise\u00f1o, de una manera que un portafolio destinado a funcionar como colateral l\u00edquido y defensible contra la inestabilidad en otros lugares no puede tolerar c\u00f3modamente.<\/p>\n
El riesgo de ejecuci\u00f3n de este tipo es un animal diferente al riesgo de mercado, y vale la pena nombrarlo como su propia categor\u00eda. Un comprador puede aceptar que los precios fluct\u00faan; esa es la naturaleza de poseer un activo c\u00edclico. Lo que es m\u00e1s dif\u00edcil de valorar, y m\u00e1s dif\u00edcil de asegurar de manera informal, es la posibilidad de que el activo que crees poseer a\u00fan no ha sido confirmado como tuyo por la \u00fanica autoridad cuya confirmaci\u00f3n realmente cuenta. Dub\u00e1i tom\u00f3 un camino institucional diferente sobre ese problema espec\u00edfico, y lo hizo deliberadamente, durante casi dos d\u00e9cadas, en lugar de por accidente. El resultado es un sistema de registro de propiedades en el que la mec\u00e1nica de la propiedad \u2014 no solo los derechos de propiedad plena o el tratamiento fiscal, ambos de los cuales reciben la mayor parte de la atenci\u00f3n del marketing \u2014 se ha convertido en una forma de protecci\u00f3n para los inversores.<\/p>\n
La base es la Ley N\u00b0 8 de 2007 sobre Cuentas Escrow para el Desarrollo Inmobiliario en el Emirato de Dub\u00e1i, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2007 y otorg\u00f3 a los desarrolladores existentes una ventana de seis meses para poner sus proyectos en cumplimiento. El mecanismo de la ley es sencillo pero, en ese momento, inusualmente estricto seg\u00fan los est\u00e1ndares regionales: cualquier desarrollador que venda unidades fuera de plano debe depositar los pagos de los compradores en una cuenta escrow dedicada, abierta a nombre de ese proyecto espec\u00edfico y mantenida en un banco autorizado por el Banco Central de los Emiratos \u00c1rabes Unidos y aprobado por la Agencia Reguladora de Bienes Ra\u00edces (RERA) para actuar como fideicomisario.<\/p>\n
Dos caracter\u00edsticas de la ley hacen la mayor parte del trabajo de protecci\u00f3n. Primero, las cuentas escrow est\u00e1n protegidas por proyecto en lugar de por desarrollador, por lo que una empresa que opera varias torres simult\u00e1neamente no puede mover fondos de los compradores de un sitio para cubrir un d\u00e9ficit en otro. Segundo, el dinero no simplemente permanece disponible para que el desarrollador lo retire a voluntad \u2014 se libera en tramos vinculados al progreso de construcci\u00f3n verificado e inspeccionado de manera independiente, y solo se puede gastar en costos centrales del proyecto como pagos de tierras, construcci\u00f3n, consultor\u00eda y marketing aprobado. Un desarrollador que detiene la construcci\u00f3n, en otras palabras, deja de poder gastar el dinero de los compradores. RERA adem\u00e1s requiere que el banco fiduciario y un auditor designado monitoreen cada cuenta en relaci\u00f3n con los hitos del proyecto de manera continua, en lugar de dejar el cumplimiento a una presentaci\u00f3n \u00fanica al inicio del proyecto, y el regulador retiene la autoridad para intervenir en proyectos detenidos o mal gestionados donde los desarrolladores no cumplen con sus obligaciones de construcci\u00f3n.<\/p>\n
Nada de esto elimina el riesgo de mercado ordinario; los valores de las unidades a\u00fan pueden caer, y la construcci\u00f3n a\u00fan puede retrasarse. Lo que escrow cierra espec\u00edficamente es un modo de falla diferente y hist\u00f3ricamente m\u00e1s da\u00f1ino \u2014 el desarrollador desaparecido, el dep\u00f3sito desviado, la torre a medio construir sin recurso \u2014 el tipo de evento que, en mercados sin un r\u00e9gimen equivalente, ha eliminado peri\u00f3dicamente a los compradores fuera de plano de la noche a la ma\u00f1ana. Dub\u00e1i elimin\u00f3 ese riesgo del sistema hace casi dos d\u00e9cadas, y el r\u00e9gimen se ha mantenido esencialmente intacto desde entonces, a trav\u00e9s de m\u00faltiples ciclos de mercado, incluida la correcci\u00f3n que sigui\u00f3 a la crisis financiera global de 2008, que se acredita ampliamente en los comentarios regionales con haber endurecido en lugar de aflojar la aplicaci\u00f3n de la disciplina escrow en los a\u00f1os siguientes.<\/p>\n
El segundo pilar es menos sobre proteger el dinero en tr\u00e1nsito y m\u00e1s sobre proteger el registro de propiedad en s\u00ed. En octubre de 2016, el Pr\u00edncipe Heredero de Dub\u00e1i, Sheikh Hamdan bin Mohammed bin Rashid Al Maktoum, lanz\u00f3 la Estrategia de Blockchain de Dub\u00e1i, construida sobre tres pilares declarados \u2014 eficiencia gubernamental, creaci\u00f3n de industrias y liderazgo internacional \u2014 con una ambici\u00f3n expl\u00edcita de trasladar las transacciones gubernamentales aplicables a la infraestructura de blockchain como parte de un impulso m\u00e1s amplio hacia un gobierno sin papel.<\/p>\n
El Departamento de Tierras de Dub\u00e1i se movi\u00f3 r\u00e1pidamente dentro de ese mandato. Para 2017, DLD hab\u00eda construido y desplegado un sistema basado en blockchain para registrar contratos de bienes ra\u00edces y vincularlos autom\u00e1ticamente a pagos asociados \u2014 seg\u00fan su propio relato, y como se ha informado ampliamente en la cobertura regional desde entonces, la primera autoridad de registro de bienes ra\u00edces de cualquier gobierno, en cualquier lugar, en poner el registro de propiedades sobre rieles de blockchain. En la pr\u00e1ctica, para un propietario, esto se muestra menos como una marca y m\u00e1s como infraestructura duradera: un registro de propiedad que ha existido como un registro digital verificable desde 2017 en lugar de un documento de papel que puede perderse, falsificarse o tardar semanas en certificarse, accesible junto con todo el historial de propiedad, contratos de arrendamiento e incluso conexiones de servicios p\u00fablicos a trav\u00e9s de la aplicaci\u00f3n m\u00f3vil Dubai REST, que funciona como un \u00fanico punto de referencia para toda la vida regulatoria de una propiedad en lugar de una serie de archivos de papel desconectados mantenidos por diferentes agencias.<\/p>\n
Esa movida de 2017 no fue un simple adorno. DLD ha seguido construyendo sobre la misma postura institucional: m\u00e1s recientemente ha ejecutado una fase piloto de un proyecto de tokenizaci\u00f3n de bienes ra\u00edces, desarrollado con el regulador de activos virtuales de Dub\u00e1i y la Fundaci\u00f3n Futuro de Dub\u00e1i en una red blockchain p\u00fablica, destinada finalmente a permitir que el t\u00edtulo se represente y negocie en forma tokenizada. Los informes sobre la fase piloto describen ambiciones para que las transacciones tokenizadas representen una parte significativa del mercado para principios de la d\u00e9cada de 2030 \u2014 cifras que deben leerse como una direcci\u00f3n de viaje declarada en lugar de un resultado garantizado. Lo que ambos momentos comparten, con nueve a\u00f1os de diferencia, es un departamento de tierras dispuesto a reconstruir su propia infraestructura de registro central en lugar de simplemente digitalizar formularios en papel en los bordes de un proceso inalterado, en un momento en que los esfuerzos de digitalizaci\u00f3n comparables en registros m\u00e1s antiguos y grandes en otros lugares han sido descritos en su propia prensa comercial como programas de varios a\u00f1os, a\u00fan incompletos.<\/p>\n
El tercer pilar es procedimental, y es el que los compradores experimentan m\u00e1s directamente. En lugar de requerir que el comprador y el vendedor hagan cola en un mostrador gubernamental, DLD licencia oficinas privadas de \u201cfideicomisarios de registro\u201d para llevar a cabo el paso final de transferencia en nombre del departamento. Una sesi\u00f3n t\u00edpica re\u00fane al comprador, vendedor, el agente de listado o agentes, y, donde sea relevante, un representante del banco para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca o el registro de un nuevo pr\u00e9stamo, en una sola sala. El fideicomisario verifica identidades, confirma el certificado de no objeci\u00f3n del desarrollador donde se requiere \u2014 el documento que confirma que los cargos de servicio y cualquier deuda pendiente sobre la unidad han sido saldadas \u2014 verifica la autorizaci\u00f3n de la autoridad local de servicios p\u00fablicos, y procesa la tarifa de transferencia; el sistema de DLD confirma la transacci\u00f3n; se emite una nueva escritura electr\u00f3nica, generalmente dentro de la misma sesi\u00f3n.<\/p>\n
Los informes de los profesionales que realizan estas sesiones describen rutinariamente una transacci\u00f3n de efectivo limpia que se cierra en treinta a sesenta minutos de tiempo realmente pasado en la sala, con transferencias involucradas en hipotecas que se acercan a una a dos horas para permitir que los prestamistas salientes y entrantes registren sus respectivas posiciones. El comprador generalmente recibe la nueva escritura electr\u00f3nica por correo electr\u00f3nico y dentro de la aplicaci\u00f3n REST antes de salir del edificio. Esto no es una afirmaci\u00f3n de que el proceso de Dub\u00e1i sea descuidado donde otros son cuidadosos \u2014 las cadenas de transferencia construidas alrededor de verificaciones secuenciales por abogados independientes, prestamistas y registros existen por buenas razones en sus propias tradiciones legales, y protegen contra diferentes riesgos que los que un modelo de oficina fiduciaria est\u00e1 dise\u00f1ado para abordar. Es, m\u00e1s bien, una elecci\u00f3n de dise\u00f1o diferente: una \u00fanica sesi\u00f3n autorizada, documentaci\u00f3n estandarizada y confirmaci\u00f3n digital instant\u00e1nea, en lugar de una cadena de aprobaciones separadas distribuidas entre instituciones separadas durante semanas separadas.<\/p>\n
Dub\u00e1i no es la \u00fanica jurisdicci\u00f3n que se promociona a capitales internacionalmente m\u00f3viles como un lugar estable para poseer propiedades, y la comparaci\u00f3n es instructiva precisamente porque los otros refugios tradicionales no son lentos por negligencia \u2014 son lentos, o restrictivos, porque sus sistemas fueron construidos para resolver diferentes problemas. Suiza, durante mucho tiempo un sin\u00f3nimo de estabilidad financiera, restringe la propiedad extranjera de propiedades residenciales en virtud de una ley federal com\u00fanmente conocida como Lex Koller, en vigor desde 1983: los compradores extranjeros no residentes generalmente necesitan autorizaci\u00f3n cantonal para adquirir propiedades residenciales, las compras suelen estar limitadas a una propiedad por unidad familiar, y las aprobaciones en cantones populares son, seg\u00fan la mayor\u00eda de los informes, competitivas y pueden tardar un tiempo considerable en asegurarse \u2014 con las autoridades suizas supuestamente discutiendo un mayor endurecimiento del r\u00e9gimen en lugar de relajarlo. La restricci\u00f3n existe para frenar la presi\u00f3n especulativa sobre la vivienda suiza, un objetivo leg\u00edtimo de pol\u00edtica dom\u00e9stica, pero significa que la c\u00e9lebre estabilidad del pa\u00eds no se traduce en un acceso sencillo para el tipo de comprador extranjero diversificado que este art\u00edculo est\u00e1 describiendo.<\/p>\n
Otros mercados establecidos presentan una versi\u00f3n m\u00e1s sutil de la misma fricci\u00f3n: eficientes seg\u00fan los est\u00e1ndares regionales, pero a\u00fan construidos alrededor de procesos de transferencia de m\u00faltiples pasos, evaluaciones de impuestos de timbre y cierres mediado por abogados que se desarrollan durante d\u00edas o semanas en lugar de en una sola sesi\u00f3n. Nada de esto hace que esos sistemas sean peores lugares para mantener riqueza en un sentido absoluto \u2014 muchos ofrecen protecciones legales y profundidad institucional que tomaron generaciones en construirse. Pero significa que la combinaci\u00f3n espec\u00edfica que Dub\u00e1i ofrece \u2014 acceso libre de propiedad plena para compradores extranjeros en zonas designadas, un proceso de compra protegido por escrow, y una transferencia verificada por blockchain el mismo d\u00eda \u2014 no es simplemente m\u00e1s r\u00e1pida en grado. Es una respuesta estructuralmente diferente a la pregunta de cu\u00e1n r\u00e1pidamente un propietario extranjero puede pasar de un acuerdo firmado a un t\u00edtulo confirmado, reconocido por el gobierno.<\/p>\n
Junta los pilares y emerge un patr\u00f3n que es f\u00e1cil de perder si solo miras el tratamiento fiscal o las reglas de propiedad plena de Dub\u00e1i, los cuales reciben la mayor parte de la atenci\u00f3n del marketing dirigida a los compradores extranjeros. El dinero est\u00e1 protegido en una cuenta escrow obligatoria y delimitada por el gobierno antes de que se vierta un solo viga. El registro de qui\u00e9n posee qu\u00e9 ha sido criptogr\u00e1ficamente verificable desde 2017, a\u00f1os antes de que la mayor\u00eda de las jurisdicciones pares comenzaran a experimentar con la misma idea. Y la transferencia final del t\u00edtulo \u2014 el paso que puede tardar meses en otros lugares, y en algunas jurisdicciones no puede suceder para los compradores extranjeros en absoluto \u2014 se mide rutinariamente en minutos.<\/p>\n
Nada de esto elimina el riesgo de mercado ordinario; los valores de las propiedades en Dub\u00e1i, como cualquier clase de activo c\u00edclico, se mueven, y se han movido dr\u00e1sticamente en ambas direcciones en ciclos pasados. Lo que hace es eliminar una categor\u00eda diferente de riesgo por completo \u2014 el riesgo operativo de no recibir realmente lo que se pag\u00f3, de no poder probar la propiedad de manera limpia, o de no poder salir de una posici\u00f3n dentro de un marco predecible \u2014 que es precisamente la categor\u00eda de riesgo que m\u00e1s importa al capital que ya ha decidido alejarse de la inestabilidad en otros lugares. La transparencia regulatoria, en ese sentido, funciona menos como una nota al pie del caso de inversi\u00f3n y m\u00e1s como la pared de carga del caso de inversi\u00f3n. En el caso de Dub\u00e1i, ha sido dise\u00f1ada de manera deliberada, y durante casi tanto tiempo, como el horizonte que se encuentra debajo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Una transferencia de t\u00edtulo que puede tardar la mejor parte de un a\u00f1o en algunos mercados de propiedades maduros a menudo se cierra en menos de una hora en una oficina de fideicomisario del Departamento de Tierras de Dub\u00e1i \u2014 y esa velocidad de ejecuci\u00f3n, no solo la factura fiscal, es lo que cada vez m\u00e1s se considera como protecci\u00f3n para el inversor.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19140,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19204","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19204","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19204"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19204\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19140"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19204"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19204"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19204"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}