Un comprador extranjero que firme un acuerdo de compraventa en Dub\u00e1i este a\u00f1o est\u00e1 trabajando con el mismo tipo de cambio que un comprador habr\u00eda usado en 2005, en 2015, o durante las peores semanas de la crisis financiera de 2008. El dirham de los EAU ha estado fijado al d\u00f3lar estadounidense a 3.6725 desde noviembre de 1997, con el Banco Central de los EAU comprometido a operar dentro de un rango estrecho de 3.6720 a 3.6730, independientemente de lo que est\u00e9 sucediendo en los mercados petroleros, mercados de acciones o pol\u00edtica regional. Para una moneda vinculada a una de las econom\u00edas petroleras m\u00e1s importantes del mundo, ese tipo de quietud es inusual \u2014 y tambi\u00e9n es, para un cierto tipo de comprador, el objetivo principal.<\/p>\n
La historia del dirham antes de la fijaci\u00f3n es menos conocida que la fijaci\u00f3n misma. Introducido en 1973, inicialmente segu\u00eda una cesta internacional m\u00e1s amplia en lugar del d\u00f3lar solo, un enfoque com\u00fan para las j\u00f3venes monedas del Golfo en ese momento. El cambio a una fijaci\u00f3n dura al d\u00f3lar en 1997 coincidi\u00f3 con un per\u00edodo en que el petr\u00f3leo \u2014 facturado, liquidado y pagado globalmente en d\u00f3lares \u2014 estaba convirti\u00e9ndose en una parte a\u00fan m\u00e1s dominante de la econom\u00eda exportadora de los EAU, y una tasa fija contra la moneda en la que se denomina el petr\u00f3leo elimin\u00f3 una capa entera de fricci\u00f3n contable del mayor flujo de ingresos del pa\u00eds. El riyal de Arabia Saudita y varias otras monedas del Golfo se fijaron en d\u00f3lares en un per\u00edodo similar, por razones ampliamente similares, lo que significa que un inversionista que mueve capital entre los mercados del Golfo hoy est\u00e1 en gran medida movi\u00e9ndose dentro de una \u00fanica y amplia zona de monedas vinculadas al d\u00f3lar en lugar de cruzar una frontera de tipo de cambio significativa.<\/p>\n
Lo que esto significa mec\u00e1nicamente para una transacci\u00f3n inmobiliaria es casi anticlim\u00e1tico: el precio en AED en un acuerdo de compraventa en Dub\u00e1i se convierte en d\u00f3lares estadounidenses a una tasa que es, para fines pr\u00e1cticos, constante. La partida del tipo de cambio que complica el an\u00e1lisis de propiedades transfronterizas en la mayor\u00eda de los otros mercados \u2014 \u00bfvaldr\u00e1 la moneda local m\u00e1s o menos contra mi moneda de origen para cuando venda? \u2014 simplemente no existe aqu\u00ed, al menos no en relaci\u00f3n al d\u00f3lar. Un retorno denominado en dirhams y un retorno denominado en d\u00f3lares son, por dise\u00f1o, el mismo n\u00famero.<\/p>\n
Una fijaci\u00f3n monetaria no es tanto una declaraci\u00f3n de pol\u00edtica como un compromiso permanente, y solo se sostiene si el banco central que la respalda est\u00e1 dispuesto y en condiciones de defenderla continuamente. El Banco Central de los EAU mantiene el rango del dirham estando listo para comprar y vender la moneda contra el d\u00f3lar a la tasa fija, financiado por reservas de divisas que en su mayor\u00eda se mantienen en activos denominados en d\u00f3lares. En la pr\u00e1ctica, esto elimina cualquier oportunidad de beneficio de apostar contra la tasa: si el dirham alguna vez cotizara fuera del rango de 3.6720\u20133.6730, el arbitraje contra el propio compromiso de compra-venta del banco central cerrar\u00eda la brecha casi de inmediato.<\/p>\n
Este es un mecanismo diferente de una moneda flotante, donde el tipo de cambio se establece continuamente por el equilibrio de compradores y vendedores en el mercado abierto y puede moverse \u2014 a veces bruscamente \u2014 con una sola pieza de noticias pol\u00edticas o econ\u00f3micas internas. Las monedas flotantes no son inherentemente peores; dan a un banco central espacio para establecer una pol\u00edtica monetaria independiente, y pueden absorber choques econ\u00f3micos ajust\u00e1ndose en lugar de forzar a la econom\u00eda subyacente a ajustarse en su lugar. Una fijaci\u00f3n dura intercambia esa flexibilidad.<\/p>\n
El intercambio es real y los analistas lo han se\u00f1alado peri\u00f3dicamente: fijarse al d\u00f3lar significa que la pol\u00edtica de tasas de inter\u00e9s de los EAU se mueve en estrecha sincron\u00eda con la de la Reserva Federal de EE. UU., ya sea que la pol\u00edtica de la Fed sea o no adecuada para las condiciones internas en un momento dado. Que los EAU hayan considerado que este intercambio vale la pena hacer durante casi tres d\u00e9cadas, a trav\u00e9s de m\u00faltiples ciclos de tasas de la Fed, dice algo sobre cu\u00e1n pesado pesa el c\u00e1lculo hacia la previsibilidad para una econom\u00eda tan dependiente del petr\u00f3leo a precios en d\u00f3lares y flujos de comercio e inversi\u00f3n internacionales basados en d\u00f3lares.<\/p>\n
Una econom\u00eda dependiente del petr\u00f3leo con una moneda fija es, en teor\u00eda, una combinaci\u00f3n fr\u00e1gil. Los precios del petr\u00f3leo son vol\u00e1tiles por naturaleza, y un gobierno que no puede dejar que su moneda absorba un choque de ingresos tiene que encontrar el ajuste en otro lugar. La fijaci\u00f3n del dirham ha sobrevivido ahora a la ca\u00edda de precios del petr\u00f3leo de 1998, la crisis financiera de 2008\u201309 y el colapso del crudo que la acompa\u00f1\u00f3, la ca\u00edda de precios de 2014\u201316 que oblig\u00f3 a varios exportadores de petr\u00f3leo a devaluar o abandonar sus propias fijaciones, y el extraordinario choque de demanda de 2020, cuando los precios del petr\u00f3leo de referencia se volvieron brevemente negativos en un episodio ampliamente reportado de capacidad de almacenamiento que se agotaba m\u00e1s r\u00e1pido de lo que los productores pod\u00edan reducir la producci\u00f3n. No se ha ajustado ni una vez, y el banco central no ha se\u00f1alado en ning\u00fan momento que el ajuste estuviera bajo seria consideraci\u00f3n.<\/p>\n
Varios factores suelen citarse para explicar por qu\u00e9. Los EAU, y Abu Dhabi en particular, respaldan la fijaci\u00f3n con reservas extranjeras y activos de inversi\u00f3n soberana que los analistas describen ampliamente como grandes en relaci\u00f3n al tama\u00f1o de la econom\u00eda local, lo que da al banco central un poder de fuego sustancial para defender el rango durante per\u00edodos de estr\u00e9s. La diversificaci\u00f3n tambi\u00e9n ha sido importante: el turismo, la log\u00edstica, los servicios financieros, el comercio y, en Dub\u00e1i espec\u00edficamente, los bienes ra\u00edces han crecido hasta convertirse en una parte suficientemente grande del PIB como para que las oscilaciones de precios del petr\u00f3leo ya no se traduzcan uno por uno en presi\u00f3n a la moneda como lo hac\u00edan antes.<\/p>\n
El contraste con otras econom\u00edas exportadoras de petr\u00f3leo es instructivo m\u00e1s que un punto de superioridad. Nigeria y Kazajist\u00e1n, entre otros, han flotado o devaluado repetidamente sus monedas bajo presi\u00f3n de ingresos petroleros comparable durante las mismas d\u00e9cadas, por razones espec\u00edficas a la posici\u00f3n de reservas de cada econom\u00eda, estructura de deuda y pol\u00edtica fiscal. La fijaci\u00f3n del dirham de los EAU manteni\u00e9ndose a trav\u00e9s de los mismos ciclos que forzaron ajustes en otros lugares es una de las pruebas m\u00e1s concretas de que el compromiso detr\u00e1s de ella es estructural en lugar de promocional.<\/p>\n
Tambi\u00e9n vale la pena se\u00f1alar qu\u00e9 no ha requerido la defensa de la fijaci\u00f3n. A diferencia de algunos reg\u00edmenes de tasa fija en otros lugares que han confiado en estrictos controles de capital para prevenir que el dinero fluyera durante momentos de presi\u00f3n, los EAU han mantenido su cuenta de capital abierta en todo momento: los inversores pueden mover fondos dentro y fuera con fricci\u00f3n m\u00ednima, lo que es parte de lo que hace que la propiedad denominada en dirhams sea atractiva para un comprador extranjero en lugar de solo estable en papel.<\/p>\n
Para un inversor basado en un mercado donde la moneda local ha estado perdiendo valor frente al d\u00f3lar durante un per\u00edodo prolongado, el atractivo de un activo vinculado al d\u00f3lar rara vez es abstracto. La lira turca y el peso argentino, por tomar dos ejemplos ampliamente cubiertos, han perdido cada uno la gran mayor\u00eda de su valor en d\u00f3lares en la \u00faltima d\u00e9cada, seg\u00fan datos de divisas rastreados por mercados internacionales \u2014 una tendencia que ha hecho que los activos denominados en d\u00f3lares, incluidos los bienes ra\u00edces extranjeros, sean una parte est\u00e1ndar de la planificaci\u00f3n de preservaci\u00f3n de riqueza para los ahorradores en esas econom\u00edas, mucho antes de que Dub\u00e1i entre en la conversaci\u00f3n.<\/p>\n
Los controles de capital agravan el problema en algunos mercados. Egipto y Nigeria han racionado en varios momentos de la \u00faltima d\u00e9cada el acceso a divisas para importaciones y retrasado la repatriaci\u00f3n de ganancias y dividendos, lo que significa que el retorno real y gastable de un activo local puede divergir bruscamente del retorno mostrado en papel. Nada de esto se presenta aqu\u00ed como un comentario sobre las circunstancias m\u00e1s amplias de esas econom\u00edas \u2014 simplemente es el tel\u00f3n de fondo contra el cual se eval\u00faa la propiedad anclada en la moneda en un mercado como Dub\u00e1i por parte de compradores que provienen de entornos con presi\u00f3n sobre la moneda.<\/p>\n
En ese contexto, la compra de una propiedad en Dub\u00e1i liquidada en dirhams vinculados al d\u00f3lar elimina todo un eje de incertidumbre del caso de inversi\u00f3n. El c\u00e1lculo del retorno se reduce a c\u00f3mo se desempe\u00f1a la propiedad en s\u00ed \u2014 ingresos por alquiler, ocupaci\u00f3n, valor de reventa \u2014 en lugar de ese rendimiento menos lo que haya hecho la moneda local en el \u00ednterin. Para un comprador que sopesando Dub\u00e1i contra mantener efectivo o propiedad en una moneda que ya ha visto depreciarse, eso no es una consideraci\u00f3n marginal.<\/p>\n
El financiamiento tiende a seguir la misma l\u00f3gica una vez que un comprador pasa de efectivo a una hipoteca. Los pr\u00e9stamos hipotecarios denominados en dirhams en Dub\u00e1i est\u00e1n fijados en \u00edndices que se mueven estrechamente, aunque no de manera id\u00e9ntica, a la pol\u00edtica de tasas de inter\u00e9s en d\u00f3lares estadounidenses, dada la conexi\u00f3n de la moneda \u2014 una posici\u00f3n muy diferente a asumir deuda en moneda local en un mercado donde la moneda misma se est\u00e1 depreciando frente a la moneda de origen del comprador, lo que efectivamente aumenta el costo real de esa deuda con el tiempo, incluso si la tasa de inter\u00e9s nominal parece razonable al momento de la firma.<\/p>\n
La estabilidad monetaria afecta a cada inversor basado en d\u00f3lares de manera diferente dependiendo de lo que est\u00e9n comprando. Las acciones y bonos denominados en una moneda extranjera se pueden cubrir relativamente barato y de manera l\u00edquida, utilizando forwards, opciones o clases de acciones de fondos cubiertos de divisas a los que los inversores institucionales y, cada vez m\u00e1s, los inversores minoristas pueden acceder a un costo modesto. Los bienes ra\u00edces no ofrecen esa flexibilidad. Una propiedad es il\u00edquida, t\u00edpicamente se mantiene durante a\u00f1os en lugar de meses, se financia y se vende en grandes transacciones discretas, y cubrir la exposici\u00f3n a la moneda en una tenencia \u00fanica de activo a varios a\u00f1os es impracticable o prohibitivamente caro para la mayor\u00eda de los compradores individuales.<\/p>\n
Debido a que la propiedad en Dub\u00e1i se transacciona en una moneda que est\u00e1 fijada al d\u00f3lar, un comprador que ya gana, ahorra o invierte en d\u00f3lares \u2014 un salario basado en el Golfo, un negocio denominado en d\u00f3lares, una cartera anclada en EE. UU. \u2014 compra bienes ra\u00edces en Dub\u00e1i sin necesidad de cubrir nada en absoluto. Esa es una proposici\u00f3n significativamente diferente a comprar propiedad en la zona euro, el Reino Unido o una moneda de mercado emergente, donde el movimiento de la moneda durante una tenencia de cinco o diez a\u00f1os puede sumar o restar un porcentaje de dos d\u00edgitos del retorno real, repatriado del inversor, independientemente de c\u00f3mo se desempe\u00f1\u00f3 la propiedad en s\u00ed.<\/p>\n
Esta es una raz\u00f3n por la cual los flujos de capital transfronterizos hacia bienes ra\u00edces en Dub\u00e1i espec\u00edficamente, en lugar de hacia acciones o bonos denominados en las mismas monedas en riesgo, tienden a atraer atenci\u00f3n particular de los rastreadores de mercado durante per\u00edodos de estr\u00e9s monetario en otros lugares. Un apartamento vinculado al d\u00f3lar mantenido durante siete a\u00f1os devuelve lo que el apartamento devuelve. No hay un ajuste monetario separado sentado encima, o comiendo en, ese n\u00famero.<\/p>\n
En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, la fijaci\u00f3n permite a un comprador extranjero modelar una compra en Dub\u00e1i en t\u00e9rminos de d\u00f3lares desde el d\u00eda en que se paga el dep\u00f3sito, sin construir una contingencia de moneda para la reventa a\u00f1os despu\u00e9s. Los rendimientos de alquiler cotizados en dirhams se traducen a d\u00f3lares a esencialmente la misma tasa que lo har\u00e1n a\u00f1os desde ahora. Los ingresos de reventa se convierten nuevamente sin deslizamiento significativo. Ninguna de las t\u00edpicas acrobacias en hojas de c\u00e1lculo transfronterizas \u2014 tablas de sensibilidad para tres o cuatro escenarios de tipo de cambio \u2014 son realmente necesarias aqu\u00ed.<\/p>\n
Vale la pena ser preciso sobre lo que esta estabilidad hace y no garantiza. Un tipo de cambio fijo no dice nada sobre si los valores de las propiedades en Dub\u00e1i mismos aumentar\u00e1n, se mantendr\u00e1n o caer\u00e1n durante un per\u00edodo dado; eso sigue siendo una funci\u00f3n de la oferta, la demanda, las condiciones de financiamiento y el ciclo inmobiliario m\u00e1s amplio, exactamente como lo ser\u00eda en cualquier otro lugar. La estabilidad monetaria elimina una variable de la ecuaci\u00f3n de inversi\u00f3n. No elimina la necesidad de evaluar la propiedad misma en sus propios m\u00e9ritos.<\/p>\n
Lo que el r\u00e9cord sugiere es que esta variable particular ha sido eliminada durante mucho tiempo, a trav\u00e9s de per\u00edodos de estr\u00e9s que habr\u00edan puesto a prueba un compromiso m\u00e1s d\u00e9bil. Tres d\u00e9cadas, varios ciclos de petr\u00f3leo y una crisis financiera global sin un solo ajuste a la tasa no es una afirmaci\u00f3n de marketing \u2014 es m\u00e1s cercano al tipo de punto de datos que aparece, de manera objetiva, en un memorando de debida diligencia en lugar de un folleto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Desde 1997, el dirham se ha negociado contra el d\u00f3lar a la misma tasa fija a trav\u00e9s de m\u00faltiples colapsos de precios del petr\u00f3leo y una crisis financiera global. Para compradores transfronterizos, esa quietud elimina una variable entera del c\u00e1lculo de retorno antes de que la propiedad misma sea incluso evaluada.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19136,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19191","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19191","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19191"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19191\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19136"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19191"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19191"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19191"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}