Jedes Dubai Off-Plan-Billboard reduziert dasselbe zugrunde liegende Dokument auf eine einzige Zahl \u2013 1 % pro Monat, 60\/40, Zahlung in drei Jahren. Was diese Zahl tats\u00e4chlich darstellt, ist ein Zahlungsplan, der in einem Verkaufs- und Kaufvertrag eingebettet ist, der mit einem Bauzeitplan abgeglichen und durch eine Treuhandstruktur gesch\u00fctzt ist, die speziell existiert, weil Dubais Regulatoren auf die harte Tour gelernt haben, was passiert, wenn das Geld der K\u00e4ufer und der Cashflow des Entwicklers dasselbe Pool sind. Zu verstehen, wie die Mechanik tats\u00e4chlich verbunden ist \u2013 der Zeitplan, das Treuhandkonto, die Wiederverkaufsregeln und der Unterschied zwischen der Zahlung vor und nach der \u00dcbergabe \u2013 ist wichtiger, als sich zu merken, welcher Entwickler derzeit welche Aufteilung bewirbt, da sich diese Aufteilungen je nach Markteinf\u00fchrung und manchmal sogar je Einheit innerhalb desselben Geb\u00e4udes \u00e4ndern.<\/p>\n
Es gibt keinen einheitlichen Standard-Zahlungsplan f\u00fcr Dubai; es gibt mehrere wiederkehrende Vorlagen, und verschiedene Entwickler haben sich je nach ihrer Finanzierung des Bauvorhabens auf unterschiedliche Standardvarianten festgelegt. Die aktuellen Markteinf\u00fchrungen von Sobha Realty tendieren zu einer einfachen 60\/40-Bau-gebundenen Aufteilung ohne Nach-\u00dcbergabe-Komponente \u2014 60 % werden \u00fcber den Bau in gestaffelten Raten bezahlt, die verbleibenden 40 % sind bei der \u00dcbergabe f\u00e4llig. Nakheel verfolgt eine \u00e4hnliche, baugebundene Philosophie: Seine klassische Vorlage ist 80\/20 (eine 20 % Buchungszahlung, 60 % werden \u00fcber Bau-Meilensteine gesammelt, 20 % bei der \u00dcbergabe), verwendet bei Projekten wie den Palm Jebel Ali Villen und District One West, obwohl sich mehrere seiner neueren Markteinf\u00fchrungen von 2024-2026 auf Dubai Islands in Richtung einer 70\/30-Aufteilung mit einer h\u00f6heren 30 % Zahlung zum Zeitpunkt der \u00dcbergabe verschoben haben.<\/p>\n
Die aktuellen Markteinf\u00fchrungen von Emaar betonen ebenfalls die Bau-gebundene Zahlung, typischerweise eine 10 % Buchungsanzahlung, gefolgt von Raten, die den K\u00e4ufer bis zur vollst\u00e4ndigen Begleichung bis zur \u00dcbergabe bringen, in Strukturen, die oft als 80\/20 oder 90\/10 beschrieben werden, je nach Projekt \u2014 K\u00e4ufer, die speziell nach Flexibilit\u00e4t nach der \u00dcbergabe von Emaar suchen, werden bei den aktuellen Markteinf\u00fchrungen im Allgemeinen besser bedient, wenn sie anderswo suchen, da die Bedingungen nach der \u00dcbergabe in den letzten Best\u00e4nden nicht die Norm sind. DAMAC hat die gr\u00f6\u00dfte Bandbreite an Strukturen der gro\u00dfen Entwickler, die sich von dem ungef\u00e4hr 1 % monatlichen Tropfenplan mit periodischen Meilenstein-Anpassungen \u00fcber 75\/25, 70\/30 und 60\/40 baugebundene Varianten bis hin zu echten Nach-\u00dcbergabe-Ballonstrukturen erstrecken \u2014 seine Lagoons-Projekte beispielsweise wurden so strukturiert, dass ungef\u00e4hr zwei Drittel w\u00e4hrend des Baus bezahlt werden und das verbleibende Drittel \u00fcber den Zeitraum nach der \u00dcbergabe verteilt wird. Danube Properties hat seine gesamte Marke um das 1 % monatliche Modell aufgebaut: eine ungef\u00e4hr 20 % Anzahlung, gefolgt von monatlichen Raten von etwa 1 % des Immobilienwerts, die w\u00e4hrend des Baus und bei vielen Projekten bis weit in die Zeit nach der \u00dcbergabe fortgesetzt werden \u2014 eine AED 1 Million Einheit unter dieser Struktur bel\u00e4uft sich auf etwa AED 10.000 pro Monat, verteilt \u00fcber ein Gesamtzahlungsfenster, das h\u00e4ufig 30-40 Monate nach der Buchung l\u00e4uft. Sobhas neuere Projekte, die nach der \u00dcbergabe inbegriffen sind, wo sie existieren \u2013 Hartland Greens und The Crest sind Beispiele, die von Branchenquellen zitiert werden \u2013 haben Strukturen angeboten, die n\u00e4her bei 50 % w\u00e4hrend des Baus und 50 % \u00fcber ungef\u00e4hr zwei Jahre nach der \u00dcbergabe liegen, was ein bemerkenswert unterschiedliches Risiko-Profil von Sobhas h\u00e4ufigeren rein baugebundenen Pl\u00e4nen darstellt.<\/p>\n
Die Erkenntnis ist nicht, dass die Struktur eines Entwicklers objektiv besser ist \u2013 sondern dass das Etikett auf einem Prospekt (\u201e1 % pro Monat\u201c, \u201e60\/40\u201c) nur die Form des Cashflows beschreibt, nicht die zugrunde liegenden Schutzma\u00dfnahmen, und jede dieser Prozentzahlen muss gegen die tats\u00e4chliche, aktuelle, projektbezogene Abrechnung \u00fcberpr\u00fcft werden, bevor sie als Fakt behandelt wird, da Entwickler routinem\u00e4\u00dfig unterschiedliche Pl\u00e4ne \u00fcber verschiedene Phasen desselben Masterplans f\u00fchren.<\/p>\n
Der Verkaufs- und Kaufvertrag ist das Dokument, das die Transaktion tats\u00e4chlich regelt, und darin verborgen \u2014 normalerweise als Zeitplan oder Anhang, manchmal als Anhang B oder Zeitplan 2 bezeichnet \u2014 befindet sich der tats\u00e4chliche Zahlungsplan: eine Tabelle, die jede Rate als Prozentsatz des Gesamtpreises auflistet, zusammen mit der spezifischen Ausl\u00f6sebedingung, die dem Entwickler das Recht gibt, diese zu erheben. Ein gut formulierter Zeitplan bindet jede Rate an einen Bau-Meilenstein anstelle eines festen Kalendertages: Buchung oder Grundsteinlegung, Abschluss des Fundaments, ein definierter Prozentsatz des Abschlusses der \u00dcberbauung oder des Rahmens, Abschluss der MEP (mechanische, elektrische, sanit\u00e4re) Ausstattung und \u00dcbergabe. Diese Unterscheidung ist wichtiger, als sie aussieht: Eine kalenderbasierte Rate ist f\u00e4llig, unabh\u00e4ngig davon, ob das Geb\u00e4ude tats\u00e4chlich fortgeschritten ist, was das Bau-Risiko auf den K\u00e4ufer verschiebt, w\u00e4hrend eine meilensteinbasierte Rate nur dann f\u00e4llig wird, wenn eine unabh\u00e4ngige Partei best\u00e4tigt hat, dass die Arbeit tats\u00e4chlich erledigt wurde.<\/p>\n
Diese unabh\u00e4ngige Partei ist im System von Dubai ein von RERA ernannter Ingenieur. Raten, die auf der Abrechnung eines Projekts aufgef\u00fchrt sind, werden nicht automatisch an den Entwickler freigegeben \u2013 Bau-Meilensteine werden gepr\u00fcft und zertifiziert, bevor die entsprechende Tranche der treuhandverwalteten K\u00e4ufermittel abgerufen werden kann. Ein K\u00e4ufer, der ein SPA vor der Unterzeichnung \u00fcberpr\u00fcft, sollte speziell pr\u00fcfen, dass jeder Ratenprozentsatz im Zeitplan an einen benannten, verifizierbaren Bau-Meilenstein gebunden ist und nicht an ein Datum, da diese einzelne Klausel der Unterschied zwischen einem Zahlungsplan ist, der den tats\u00e4chlichen Fortschritt verfolgt, und einem, der einfach die Zeit verfolgt.<\/p>\n
Das regulatorische R\u00fcckgrat unter jedem Zahlungsplan f\u00fcr Off-Plan in Dubai ist Gesetz Nr. 8 von 2007, betreffend Treuhandkonten f\u00fcr Immobilienentwicklungen im Emirat Dubai. Das Konzept ist einfach und die Auswirkungen sind erheblich: Jedes Off-Plan-Projekt muss ein eigenes Treuhandkonto haben, das im Namen des Projekts bei einer RERA-zugelassenen Treuhandbank er\u00f6ffnet wird, und jede Zahlung, die ein K\u00e4ufer leistet, geht auf dieses Konto und nicht direkt in die allgemeinen Betriebsmittel des Entwicklers. Kritisch ist, dass das Gesetz das Konto vor Anspr\u00fcchen anderer Gl\u00e4ubiger des Entwicklers sch\u00fctzt \u2013 Mittel, die f\u00fcr ein spezifisches Projekt eingezahlt werden, k\u00f6nnen nicht zur Begleichung von Schulden verwendet werden, die nicht mit diesem Projekt in Verbindung stehen, was genau der Fehler war, der K\u00e4ufer in Entwicklungen verletzte, die in Dubais Vor-2008 Off-Plan-Boom zusammenbrachen, als K\u00e4uferanzahlungen f\u00fcr ein Projekt manchmal verwendet wurden, um Cash-Engp\u00e4sse anderswo im Gesch\u00e4ft des Entwicklers zu schlie\u00dfen.<\/p>\n
Der Entwickler erh\u00e4lt keinen freien Zugang zu diesem Konto, nur weil ein K\u00e4ufer eine Rate bezahlt hat. Mittel werden in Etappen freigegeben, die mit dem verifizierten Baufortschritt \u00fcbereinstimmen, und das Dubai Land Department \u00fcberwacht zusammen mit der Treuhandbank, die das Konto verwaltet, diese Abhebungen. Ein Entwickler, der die n\u00e4chste Tranche freischalten m\u00f6chte, muss die relevante Bauphase tats\u00e4chlich als abgeschlossen zertifiziert haben. Das Gesetz verlangt auch, dass jeder Entwickler, der an Off-Plan-Verk\u00e4ufen beteiligt ist, im Register der Immobilienentwickler des DLD aufgef\u00fchrt ist und die entsprechende Lizenz besitzt, bevor er einen einzigen Dirham von K\u00e4ufern einnimmt, und wenn ein Entwickler einen Teil eines Projekts \u00fcber einen Bankkredit finanziert, muss dieser Kredit ebenfalls durch dieselbe Treuhandstruktur flie\u00dfen und nicht daneben her. Nichts davon beseitigt das Bau-Risiko vollst\u00e4ndig \u2013 Projekte k\u00f6nnen weiterhin verz\u00f6gert werden, und K\u00e4ufer sollten die Lieferbilanz eines Entwicklers unabh\u00e4ngig bewerten \u2013 aber es ist ein wesentlich unterschiedliches Schutzregime als eine unregulierte Einzahlung, die auf dem allgemeinen Konto eines Entwicklers sitzt, und es lohnt sich f\u00fcr einen K\u00e4ufer, tats\u00e4chlich projektweise zu fragen, welche Bank das Treuhandkonto h\u00e4lt und den Registrierungsstatus des Projekts beim DLD zu best\u00e4tigen, bevor die erste Rate ausgeht.<\/p>\n
Ein K\u00e4ufer eines Off-Plan, der vor der \u00dcbergabe aussteigen m\u00f6chte, f\u00fchrt keinen Standard-Wiederverkauf durch \u2013 er f\u00fchrt eine Abtretung durch, und der Prozess l\u00e4uft sowohl \u00fcber den Entwickler als auch \u00fcber das Dubai Land Department, anstatt um einen von beiden herum. Das einzige nicht verhandelbare Dokument ist das No Objection Certificate (NOC) des Entwicklers: Ohne es wird das DLD die \u00dcbertragung der zugrunde liegenden Oqood-Registrierung \u2013 das vorl\u00e4ufige Eigentumsverzeichnis f\u00fcr Off-Plan, das existiert, bevor eine vollendete Einheit eine vollst\u00e4ndige Eigentumsurkunde erh\u00e4lt \u2013 an den neuen K\u00e4ufer nicht bearbeiten, egal welche private Vereinbarung der urspr\u00fcngliche K\u00e4ufer und der neue K\u00e4ufer zwischen sich getroffen haben.<\/p>\n
Entwickler sind nicht frei, f\u00fcr das NOC zu verlangen, was sie m\u00f6chten. Artikel 7 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 beschr\u00e4nkt Entwickler daran, Geb\u00fchren f\u00fcr die Genehmigung eines Off-Plan-Wiederverkaufs \u00fcber die Verwaltungskosten hinaus zu erheben, die selbst vom Dubai Land Department genehmigt wurden \u2013 in der Praxis liegen die NOC-Geb\u00fchren f\u00fcr die meisten Projekte in einem Bereich von etwa AED 1.000 bis AED 5.000, obwohl der genaue Betrag projektbezogen ist und direkt beim Entwickler vor der Planung einer Abtretung best\u00e4tigt werden sollte. Die meisten Entwickler legen auch eine Mindestzahlungsgrenze fest, bevor sie \u00fcberhaupt ein NOC ausstellen, und verlangen h\u00e4ufig, dass bereits etwa 30-40 % des Gesamtpreises bezahlt werden \u2014 eine Regel, die teilweise existiert, um reines kurzfristiges Flipping mit minimalem Kapital zu entmutigen und teilweise sicherzustellen, dass der Entwickler keine \u00dcbertragung erleichtert, bei der der ausscheidende K\u00e4ufer kaum Eigenkapital auf dem Spiel hat. Sobald das NOC ausgestellt ist, tr\u00e4gt die \u00dcbertragung selbst weiterhin die Standardregistrierungskosten des DLD, und die Gesamtkosten f\u00fcr eine Off-Plan-Abtretung \u2013 DLD-Geb\u00fchr, Entwickler-NOC und Abtretungsgeb\u00fchr, Treuhandgeb\u00fchr sowie Maklerprovision, falls ein solcher beteiligt ist \u2013 liegen h\u00e4ufig im Bereich von 6-11 % des Verkaufspreises, was eine echte Kostenstelle ist, die ein abtretender Verk\u00e4ufer gegen die Wertsteigerung absichern muss, die seit ihrem urspr\u00fcnglichen Kauf stattgefunden hat.<\/p>\n
Die Unterscheidung zwischen einem baugebundenen Plan und einem Nach-\u00dcbergabe-Plan betrifft nicht nur den Zeitpunkt, zu dem das Geld f\u00e4llig ist \u2013 sie betrifft, welche Partei welches Finanzierungsrisiko in welchem Zeitraum tr\u00e4gt, und das hat direkte Konsequenzen f\u00fcr die Exposition des K\u00e4ufers. In einem reinen baugebundenen Plan (Sobhas typisches 60\/40, Nakheels 80\/20 oder 70\/30, Emaars 90\/10-\u00e4hnliche Strukturen) folgen die Zahlungen des K\u00e4ufers dem tats\u00e4chlichen Baufortschritt, sind durch den oben beschriebenen Treuhandabhebungsmechanismus gesch\u00fctzt und sind im Wesentlichen vollst\u00e4ndig beglichen, wenn die Schl\u00fcssel \u00fcbergeben werden \u2013 der K\u00e4ufer betritt ein fertiges, bezahltes Asset, ohne dass noch Finanzierungen des Entwicklers ausstehen.<\/p>\n
Ein Nach-\u00dcbergabe-Plan \u00e4ndert dieses Bild auf spezifische Weise: Ein wesentlicher Teil des Preises \u2013 die DAMAC Lagoons ungef\u00e4hr ein Drittel, Sobhas Hartland Greens ungef\u00e4hr die H\u00e4lfte, Danubes Strukturen oft 30-35 % \u2013 bleibt dem Entwickler geschuldet, nachdem der K\u00e4ufer bereits rechtlich im Besitz ist und h\u00e4ufig eine Eigentumsurkunde hat. Dies ist funktional eine vom Entwickler bereitgestellte Finanzierung anstelle einer Bankhypothek, und sie bringt ein anderes Risiko-Profil mit sich als die Vor-\u00dcbergabe-Phase. Der Treuhandschutz gem\u00e4\u00df Gesetz Nr. 8 von 2007 ist speziell darauf ausgelegt, Gelder zu sch\u00fctzen, die vor der Fertigstellung eines Projekts gezahlt werden; sobald das Projekt rechtlich abgeschlossen ist und die \u00dcbergabe erfolgt ist, sind die speziellen Treuhandschutzma\u00dfnahmen, die an Bau-Meilensteine gebunden sind, nicht mehr das operative Mittel f\u00fcr die verbleibenden Zahlungen, da der zugrunde liegende Schutz, den diese Konten bieten sollen \u2013 das Geld gegen ein stillgelegtes oder aufgegebenes Bauprojekt zu sch\u00fctzen \u2013 nicht mehr das Risiko ist, das verwaltet wird. Die fortlaufende Verpflichtung des K\u00e4ufers wird stattdessen zu einer konventionelleren Zahlungsbeziehung mit dem Entwickler, und die Folgen eines fehlenden Raten (typischerweise Verzugszinsen und in schwerwiegenderen Verzugszenarien das Recht des Entwicklers, die Einheit gem\u00e4\u00df den Default-Klauseln des SPA zur\u00fcckzufordern) verdienen die gleiche Pr\u00fcfung, die ein K\u00e4ufer einem privaten Finanzierungsvertrag geben w\u00fcrde, denn das ist funktional, was es ist.<\/p>\n
Der Kompromiss ist mit anderen Worten auf beiden Seiten real. Nach-\u00dcbergabe-Pl\u00e4ne erm\u00f6glichen es einem K\u00e4ufer, in Besitz zu nehmen, und in vielen F\u00e4llen beginnen, Mieteinnahmen zu erzielen oder einzuziehen, w\u00e4hrend ein wesentlicher Teil des Preises noch aussteht \u2013 attraktiv f\u00fcr einen K\u00e4ufer, der keine Hypothek sichern will oder kann. Vor-\u00dcbergabe, vollst\u00e4ndig baugebundene Pl\u00e4ne belasten die Exposition des K\u00e4ufers gegen\u00fcber dem Bau-Risiko, beseitigen es jedoch vollst\u00e4ndig, bis sie die Schl\u00fcssel halten, wobei der Treuhandschutz jede Zahlung auf dem Weg sch\u00fctzt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Hinter jedem ‚1 % pro Monat‘-Billboard verbirgt sich ein rechtlich bindender Zeitplan, der an konkrete Bauleistungen gebunden ist, ein Treuhandkonto, auf das ein Entwickler nicht frei zugreifen kann, und ein Wiederverkaufsprozess mit eigenen Regeln. Hier sind die Mechaniken, nicht das Marketing.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19242,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19308","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19308","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19308"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19308\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19242"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19308"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19308"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19308"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}