Ein K\u00e4ufer, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Dubai Marina mit einer \u00e4hnlich teuren Wohnung in Nine Elms, einem Condo im Singapurer River Valley und einer Einheit in Brickell vergleicht, vergleicht nicht wirklich vier Immobilienm\u00e4rkte. Er vergleicht vier verschiedene Steuersysteme, an die Immobilien gebunden sind. Der Kaufpreis ist oft die am wenigsten interessante Zahl in der Tabelle. Was diese M\u00e4rkte tats\u00e4chlich trennt, ist, was eine Regierung verlangt, um Ihnen den Kauf zu gestatten, was sie Ihnen jedes Jahr danach f\u00fcr das Privileg des Eigentums berechnet und was mit Ihrem Kapital passiert, falls Sie jemals wegziehen m\u00fcssen. Diese drei Variablen bewegen mehr Kapital als die Attraktivit\u00e4t der Immobilie und sie sind es wert, marktweise durchgegangen zu werden, ohne Verkaufsfloskeln.<\/p>\n
Die Einstiegskosten in Dubai sind einfach gestaltet. Das Dubai Land Department erhebt eine \u00dcbertragungsgeb\u00fchr von 4 % des Kaufpreises, die zum Zeitpunkt der Registrierung f\u00e4llig wird. Die Marktpraktik sieht vor, dass der K\u00e4ufer die vollen 4 % in der \u00fcberwiegenden Mehrheit der Gesch\u00e4fte tr\u00e4gt, obwohl die Geb\u00fchr nominal 2\/2 zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer aufgeteilt wird. Dar\u00fcber hinaus f\u00e4llt eine Registrierungsgeb\u00fchr an \u2013 AED 4.200 f\u00fcr Immobilien, die auf AED 500.000 oder mehr gesch\u00e4tzt werden, sowie etwa AED 2.000 unterhalb dieser Schwelle \u2013 plus eine kleinere Verwaltungsgeb\u00fchr des DLD. F\u00fcgen Sie die Maklerprovision hinzu, die typischerweise 2 % betr\u00e4gt, und ein realistisches Gesamtbudget f\u00fcr den Kauf einer fertigen Immobilie in Dubai liegt bei etwa 7-10 % des Kaufpreises, alles einmalig gezahlt, ohne j\u00e4hrliche Grundsteuer.<\/p>\n
Das System in London ist geschichtet und f\u00fcr den grenz\u00fcberschreitenden K\u00e4ufer tats\u00e4chlich teurer. Die Stempelsteuer Grunderwerbsteuer (SDLT) beginnt progressiv \u2013 nichts auf dem ersten Teilwert einer Hauptresidenz unter den aktuellen Schwellenwerten \u2013 aber ein Nicht-UK-Bewohner, der ein zweites Zuhause oder eine Investitionsimmobilie in England kauft, muss drei separate Aufschl\u00e4ge hinnehmen: die Standardwohnungsb\u00e4nder, einen Aufschlag f\u00fcr weitere Immobilien und einen 2 % Nichtans\u00e4ssigenzuschlag, der 2021 eingef\u00fchrt wurde und auf die anderen f\u00fcr jede Person angewendet wird, die unter dem 183-Tage-Test als Nicht-UK-Bewohner z\u00e4hlt. Zusammengenommen kann ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, der eine zus\u00e4tzliche Wohnung \u00fcber etwa \u00a31,5 Millionen kauft, mit einem kombinierten marginalen SDLT-Satz von fast 17-19 % auf dem h\u00f6chsten Preisteil konfrontiert werden \u2013 eine Zahl, die zum Zeitpunkt einer spezifischen Transaktion gegen die aktuellen HMRC-B\u00e4nder \u00fcberpr\u00fcft werden sollte, da die zugrunde liegenden B\u00e4nder selbst im UK Budget regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberarbeitet werden.<\/p>\n
Der zus\u00e4tzliche Stempelsteueraufschlag (ABSD) in Singapur ist die mit Abstand sch\u00e4rfste Vorauszahlung der vier M\u00e4rkte, und das ist absichtlich so. Seit dem 27. April 2023 zahlen Ausl\u00e4nder, die irgendeine Wohnimmobilie in Singapur kaufen \u2013 egal ob Erstkauf oder nicht \u2013 einen einheitlichen ABSD von 60 % des Kaufpreises, zus\u00e4tzlich zur Standard-Stempelsteuer, die jeder K\u00e4ufer unabh\u00e4ngig von der Nationalit\u00e4t zahlt. Das ist kein marginaler Satz auf einem h\u00f6chsten Teil; er gilt f\u00fcr die gesamte Transaktion. Ein ausl\u00e4ndischer Staatsb\u00fcrger, der ein SGD 2 Millionen teures Condominium kauft, zahlt allein SGD 1,2 Millionen an ABSD, bevor irgendwelche anderen Geb\u00fchren anfallen. Die Regierung Singapurs hat klargestellt, dass dies eine Ma\u00dfnahme zur D\u00e4mpfung der Nachfrage ist, die darauf abzielt, die Erschwinglichkeit f\u00fcr B\u00fcrger und st\u00e4ndige Einwohner zu sch\u00fctzen, nicht ein Versehen, und es gibt bis 2026 keine Anzeichen daf\u00fcr, dass der Satz zur\u00fcckgenommen wird. Eine kleine Anzahl von Nationalit\u00e4ten profitiert von bilateralen Vertragsausnahmen \u2013 die USA und die Schweiz geh\u00f6ren dazu \u2013 was ein Detail ist, das jeder potenzielle K\u00e4ufer gegen seinen spezifischen Reisepass \u00fcberpr\u00fcfen muss, bevor er davon ausgeht, dass die 60 % gelten.<\/p>\n
Miami liegt in Bezug auf Einfachheit n\u00e4her an Dubai als an London oder Singapur, was zum gro\u00dfen Teil daran liegt, dass die USA auf Bundes- oder Florida-Ebene keinen Zuschlag f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer erheben, wie es das Vereinigte K\u00f6nigreich und Singapur tun. Die Abschlusskosten f\u00fcr einen finanzierten Kauf in Miami liegen typischerweise zwischen 2-5 % des Preises und decken die Titelversicherung, Kreditgebergeb\u00fchren und vorausbezahlte Posten ab. Die Dokumentarsteuer Floridas auf die Urkunde \u2013 speziell in Miami-Dade $0,60 pro $100 Wert, landesweit plus einen $0,45 Ermessenszuschlag auf die meisten Wohntransfers, f\u00fcr einen kombinierten Satz von nahezu 1,05 % bei vielen Gesch\u00e4ften \u2013 wird \u00fcblicherweise von dem Verk\u00e4ufer bei Wiederverkaufs-Transaktionen getragen, obwohl K\u00e4ufer neuer Einheiten oft stattdessen daf\u00fcr aufkommen. Es gibt keinen \u00c4quivalenten der ausl\u00e4ndischen Stempelsteuer in Miami, was eine der folgenschwereren und oft untersch\u00e4tzten Unterschiede auf dieser Liste ist.<\/p>\n
Hier addiert sich der Vorteil Dubais, anstatt einfach einmalig zu erscheinen. Es gibt keine j\u00e4hrliche Grundsteuer in Dubai, und auch keine Kapitalertragssteuer oder Erbschaftsteuer auf Immobilien \u2013 die DLD-Geb\u00fchr ist faktisch die einzige gro\u00dfe transaktionsgebundene Abgabe, die die Regierung erhebt, und sie f\u00e4llt nicht erneut an. Die Servicegeb\u00fchren der Eigent\u00fcmergemeinschaft gelten f\u00fcr die meisten Grundst\u00fccksentwicklungen in Eigenbesitz, und diese variieren stark je nach Geb\u00e4udequalit\u00e4t und Annehmlichkeiten, aber das ist eine private Instandhaltungskosten, keine staatliche Abgabe.<\/p>\n
Die Gemeindesteuer in London ist eine echte j\u00e4hrliche Rechnung, die nach dem Immobilienwert geb\u00e4ndert ist, unter einem System, das zuletzt vor Jahrzehnten neu bewertet wurde, was die B\u00e4nder zu einem schlechten Proxy f\u00fcr den aktuellen Marktwert macht, aber dennoch eine echte wiederkehrende Kosten darstellt. Die durchschnittliche Gemeindesteuer der Band D in den Londoner Stadtteilen betr\u00e4gt im Steuerjahr 2026\/27 etwas \u00fcber \u00a32.000 pro Jahr, obwohl die Zahl bedeutend je nach Stadtteil variiert \u2013 Wandsworth und Westminster liegen am unteren Ende der nationalen Spanne, w\u00e4hrend andere Stadtteile im gleichen Band deutlich mehr verlangen. Bei h\u00f6herwertigen Londoner Immobilien ist diese Zahl ein Rundungsfehler im Vergleich zu den Mieteinnahmen, aber es ist eine Rechnung, die ein Eigent\u00fcmer in Dubai einfach niemals erh\u00e4lt.<\/p>\n
Die j\u00e4hrliche Grundsteuer in Singapur ist bedeutender und diskriminiert bemerkenswert gegen Investitionsbesitz. Sie wird auf dem j\u00e4hrlichen Wert der Immobilie erhoben \u2013 im Wesentlichen ihrer gesch\u00e4tzten j\u00e4hrlichen Miete auf dem offenen Markt, nicht ihrem Verkaufspreis \u2013 und der Satz ist stark progressiv. Eigent\u00fcmer-wohnte Immobilien werden von 0 % bis 32 % des j\u00e4hrlichen Wertes im h\u00f6chsten Band besteuert; nicht-eigene Wohnimmobilien, die das, was eine Einheit eines ausl\u00e4ndischen Investors fast immer ist, sind noch h\u00f6her besteuert, von 12 % bis 36 % des j\u00e4hrlichen Wertes. Da die Steuer auf den imputierten Mietwert und nicht auf den Kaufpreis erhoben wird, skaliert sie mit der Einkommensgenerierungsf\u00e4higkeit der Immobilie jedes Jahr, was einen signifikant anderen Mechanismus darstellt als ein fester Satz auf den bewerteten Wert.<\/p>\n
Die Grundsteuer in Miami-Dade, wie der Rest von Florida und den meisten der USA, wird j\u00e4hrlich als Prozentsatz des vom Landkreis bewerteten Wertes festgesetzt, und der effektive Satz variiert je nach Gemeinde innerhalb des Landkreises \u2013 wassernahe Gebiete k\u00f6nnen in der N\u00e4he von 1,5 % des bewerteten Wertes liegen, andere Gemeinden noch h\u00f6her. Die Homestead-Befreiung Floridas und die Bewertungsobergrenzen kommen prim\u00e4ren Bewohnern viel mehr zugute als ausl\u00e4ndischen Investoren, die typischerweise n\u00e4her am unbegrenzten Satz auf den vollen bewerteten Wert zahlen. Es ist eine echte, wiederkehrende Kosten und verschwindet im Gegensatz zu Dubai niemals auf null.<\/p>\n
Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die in Vergleichsst\u00fccken am h\u00e4ufigsten zitiert wird, und es ist auch die Zahl, die am h\u00e4ufigsten ohne ausreichend Kontext zitiert wird, was sie nicht erfasst. Mit dieser Vorbemerkung: Dubais Bruttorenditen sind tats\u00e4chlich und erheblich h\u00f6her als die drei anderen M\u00e4rkte. Marktdaten bis 2026 setzen die stadtweiten durchschnittlichen Bruttorenditen f\u00fcr Dubai-Wohnungen in einem Bereich von 6-8 %, wobei mittlere Markengemeindewohnungen \u2013 JVC, Dubai Silicon Oasis, Arjan, International City geh\u00f6ren dazu \u2013 oft im Bereich von 7-9 % gemeldet werden, w\u00e4hrend erstklassige Adressen wie Downtown Dubai und Dubai Marina, die h\u00f6here absolute Mieten, aber auch verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig h\u00f6here Preise erzielen, typischerweise n\u00e4her bei 5-6 % liegen.<\/p>\n
London und Singapur berichten im Gro\u00dfen und Ganzen \u00e4hnlich und allgemein niedrigere Renditen \u2013 h\u00e4ufig im Bereich von 2,5-4 % brutto angegeben, bevor die Einkommenssteuer des Vereinigten K\u00f6nigreichs auf Mietgewinne (die f\u00fcr einen h\u00f6herbesteuerten Steuerzahler einen bedeutenden Anteil an Nettogewinnen abziehen kann) oder die Grundsteuer Singapurs auf den j\u00e4hrlichen Wert \u00fcberhaupt angewendet wird. Die Renditen in Miami sind schwieriger auf eine einzelne saubere stadtweite Zahl in den aktuellen Berichten zu pinnen, und das Mietwachstum in der Stadt wurde in den letzten Erhebungen als stagnierend gemeldet, w\u00e4hrend die Verkaufspreise stabil blieben \u2013 eine Erinnerung daran, dass Renditevergleiche ein Schnappschuss sind, keine Garantie, und gegen ein spezifisches Geb\u00e4ude und eine spezifische Einheit gepr\u00fcft werden sollten, anstatt gegen einen stadtweiten Durchschnitt. Das konsistente Muster \u00fcber alle \u00fcberpr\u00fcften Daten hinweg ist jedoch, dass Dubais Bruttorendite-Vorteil \u00fcber London und Singapur real und ungef\u00e4hr doppelt so hoch ist, selbst bevor ber\u00fccksichtigt wird, dass Dubai keine Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen erhebt, die sie weiter verringern k\u00f6nnte.<\/p>\n
Der Zugang zu Eigentum ist die Dimension, die Investoren tendenziell unterbewerten, bis sie der Grund sind, warum ein Gesch\u00e4ft scheitert. Das Freihandelsystem Dubais ist international gesehen ungew\u00f6hnlich offen: Ausl\u00e4nder, ohne Wohnsitz- oder Visaanforderungen, k\u00f6nnen vollst\u00e4ndigen Freihandelsbesitz \u2013 Land und Struktur, ohne zeitliche Begrenzung \u2013 in mehr als 60 ausgewiesenen Freihandelszonen im gesamten Emirat halten, eine Liste, die sich seit der Einf\u00fchrung des Rahmens unter Gesetz Nr. 7 von 2006 wiederholt erweitert hat und weiterhin w\u00e4chst. Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate und Jumeirah Village Circle geh\u00f6ren zu den etablierten Zonen; neuere Erg\u00e4nzungen in den letzten Jahren schlossen Teile von Dubai South und Gebiete entlang der Sheikh Zayed Road ein. Der Kauf au\u00dferhalb eines ausgewiesenen Freihandelsgebiets ist hingegen im Allgemeinen f\u00fcr Ausl\u00e4nder nicht verf\u00fcgbar, sodass die Best\u00e4tigung des Zonierungsstatus eines bestimmten Grundst\u00fccks beim DLD vor dem Verpflichten keine optionale Sorgfaltspflicht ist \u2013 es ist das ganze Spiel.<\/p>\n
Die USA und das Vereinigte K\u00f6nigreich sind im Gro\u00dfen und Ganzen offen f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer mit vergleichsweise wenigen strukturellen Einschr\u00e4nkungen beim Wohnimmobilienkauf \u2013 die oben diskutierten Kostenbarrieren (SDLT-Zuschl\u00e4ge) sind der echte Gatekeeper in London, nicht ein v\u00f6lliges Eigentumsverbot. Singapur ist der Ausrei\u00dfer in Bezug auf Einschr\u00e4nkungen, nicht nur Kosten. \u00dcber den 60 % ABSD hinaus beschr\u00e4nkt das Residential Property Act das Eigentum von Ausl\u00e4ndern an Grundeigentum \u2013 H\u00e4user auf eigenem Land, im Gegensatz zu Eigentumswohnungen \u2013 und verlangt eine fallweise Genehmigung durch die Genehmigungsstelle f\u00fcr Grundst\u00fccksgesch\u00e4fte, die in der Regel f\u00fcr Antragsteller reserviert ist, die einen au\u00dfergew\u00f6hnlichen wirtschaftlichen Beitrag zu Singapur oder eine langfristige Residency nachweisen k\u00f6nnen. Eigentumswohnungen sind von dieser Beschr\u00e4nkung des Grundeigentums ausgenommen und k\u00f6nnen von Ausl\u00e4ndern frei erworben werden, vorbehaltlich des ABSD. Sentosa Cove hat eine eigene engere Ausnahme, die genehmigte Grundst\u00fccksk\u00e4ufe bis zu einer definierten Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe erlaubt. Die Nettoauswirkung: Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer in Singapur hat echte Optionen auf dem Markt f\u00fcr Eigentumswohnungen, hat jedoch einen wesentlich schwierigeren Weg zu einem Grundst\u00fcckshaus als der entsprechende K\u00e4ufer in Dubai, London oder Miami.<\/p>\n
Jeder Vergleich von Renditen und Steuern oben geht von einem stabilen Ma\u00dfstab aus, und nur einer dieser vier M\u00e4rkte bietet tats\u00e4chlich einen f\u00fcr einen dollarbasierten Investor. Der UAE-Dirham ist seit dem 22. November 1997 genau auf 3,6725 zum US-Dollar fixiert \u2013 ein harter Kurs, der von der Zentralbank der VAE aufrechterhalten wird und sich in fast drei Jahrzehnten um keine einzige Einheit des Kurses bewegt hat, was zum gro\u00dfen Teil daran liegt, dass die \u00d6limporte der VAE in US-Dollar denominiert sind und eine stabile Bindung den Wechselkurs-friktion verringert, die den Handel sonst komplizieren w\u00fcrde. F\u00fcr einen in USD investierenden Investor bedeutet dies, dass die Immobilienwerte und Mietpreise in Dubai im Wesentlichen kein W\u00e4hrungsrisiko gegen\u00fcber dem Dollar tragen \u2013 eine in AED denominiert R\u00fcckkehr in diesem Jahr ist mechanisch eine R\u00fcckkehr in Dollar zu einem festen Satz.<\/p>\n
Pfund Sterling und der Singapore Dollar sind beide frei schwankende W\u00e4hrungen, und das war historisch direkt bedeutend f\u00fcr die realisierten Renditen ausl\u00e4ndischer Investoren \u2013 eine Londoner Immobilie, die sich in Pfund Sterling \u00fcber das letzte Jahrzehnt gewertet hat, hat je nachdem, auf welcher Seite der Schwankungen von GBP\/USD der Einstieg und der Ausstieg des Investors fiel, eine bedeutend andere Dollar-Rendite erzielt, und dasselbe gilt f\u00fcr SGD, obwohl mit einer W\u00e4hrung, die im Allgemeinen stabiler war als das Pfund Sterling. Transaktionen in Miami sind bereits in Dollar denominiert f\u00fcr einen USD-Investor, sodass es auf dieser Seite kein W\u00e4hrungsrisiko gibt \u2013 der gleiche strukturelle Vorteil, den Dubai \u00fcber die Bindung bietet, wird anders erreicht. F\u00fcr einen Nicht-Dollar-Investor, der alle vier M\u00e4rkte bewertet, lautet die echte W\u00e4hrungsfrage also nicht \u201ewelcher Markt ist am g\u00fcnstigsten\u201c, sondern \u201ewelche W\u00e4hrung halte ich bereits und welcher dieser vier f\u00fcgt eine variabel schwankende Rate hinzu, die ich derzeit nicht habe\u201c.<\/p>\n
Keine einzelne Zeile in diesem Vergleich sollte isoliert gelesen werden, da die vier M\u00e4rkte nicht einfach billigere oder teurere Versionen voneinander sind \u2013 sie sind um unterschiedliche Priorit\u00e4ten strukturiert. Singapurs 60 % ABSD ist keine Markteffizienz; es ist ein absichtlicher Politikhebel, der auf die Erschwinglichkeit seiner eigenen B\u00fcrger abzielt, und das gelingt, auch wenn es den Markt f\u00fcr ausl\u00e4ndisches Kapital teuer macht. Das System in London \u2013 geschichtete SDLT, null wiederkehrende Grundsteuer, vergleichsweise hohe Renditen, ein offenes Freihandelsrahmen und ein harter W\u00e4hrungsanker \u2013 ist ungew\u00f6hnlich zugunsten des internationalen Investors, der kauft und h\u00e4lt, was genau das Profil ist, auf das Dubais Regulierungsbeh\u00f6rden zwei Jahrzehnte lang das Freihandelsystem ausgerichtet haben, um es anzuziehen. Miami liegt auf dem Papier n\u00e4her an Dubais Einfachheit, mit dem wesentlichen Unterschied, dass seine Grundsteuer j\u00e4hrlich, nicht gedeckelt f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige und nicht verschwindet, wie es in Dubai der Fall ist. Das alles ist kein Grund, die genaue SDLT-Band, ABSD-Vertragsausnahme oder den kommunalen Steuersatz in Miami-Dade, der auf einen bestimmten Deal zutrifft, zu \u00fcberpr\u00fcfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben \u2013 die Regeln in allen vier Rechtsordnungen werden regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberarbeitet, und die oben genannten Zahlen sollten als Rahmen f\u00fcr den Vergleich behandelt werden, nicht als Ersatz f\u00fcr die Best\u00e4tigung eines aktuellen lokalen Beraters zu der Transaktion, die vor Ihnen liegt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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