Die meisten der weltweit reifen Immobilienm\u00e4rkte verf\u00fcgen \u00fcber Preisgeschichten, die sich \u00fcber ein Jahrhundert oder mehr erstrecken, deren schlimmste Kapitel durch die Zeit, unvollst\u00e4ndige Aufzeichnungen oder einfaches Vergessen der \u00d6ffentlichkeit abgemildert wurden. Der Markt f\u00fcr Eigentumswohnungen in Dubai hat keinen solchen Luxus und bedarf wohl auch keines. Er wurde erst 2002 f\u00fcr ausl\u00e4ndisches Eigentum ge\u00f6ffnet, was bedeutet, dass seine gesamte Preishistorie \u2013 sowohl der steilste R\u00fcckgang als auch die sch\u00e4rfsten Erholungen \u2013 innerhalb der \u00c4ra moderner Transaktionsdaten existiert, die vom Dubai Land Department ver\u00f6ffentlicht und von internationalen Maklerfirmen und Forschungsinstituten im Detail verfolgt werden. Das ist ein zweischneidiges Schwert. Es bedeutet, dass es keinen Platz gibt, an dem ein unangenehmes Kapitel verborgen werden kann. Es bedeutet auch, dass, wenn der Markt ehrlich untersucht wird, die Aufzeichnung, die er hinterl\u00e4sst, ungew\u00f6hnlich leserlich ist \u2013 eine echte Fallstudie von zwei Jahrzehnten, wie ein junger Immobilienmarkt Schocks absorbiert, anstatt eine kuratierte Highlights-Reel zu sein.<\/p>\n
Die ehrliche Version dieser Aufzeichnung muss mit den rauesten Jahren beginnen, denn die j\u00fcngeren Erholungen bedeuten nur etwas im Vergleich zu ihnen.<\/p>\n
Der Immobilienmarkt in Dubai zwischen 2003 und 2008 basierte erheblich auf Spekulationen \u00fcber Pl\u00e4ne: Investoren kauften Einheiten in T\u00fcrmen, die nur auf Papier existierten, oft mit kleinen Anzahlungen, mit der Absicht, vor der Fertigstellung weiterzuverkaufen. Es war eine Struktur, die au\u00dfergew\u00f6hnlich gut funktionierte, solange Kredite g\u00fcnstig und das Vertrauen steigend war, und die sich au\u00dfergew\u00f6hnlich schnell aufl\u00f6ste, als sich beides umkehrte. Als die globale Finanzkrise im September 2008 zuschlug, war Dubais Markt gleichzeitig an zwei Fronten exponiert \u2013 einer pl\u00f6tzlichen globalen Flucht von Risiken, die das internationale Kapital einfrierte, auf das sein Off-Plan-Modell angewiesen war, und einem echten lokalen \u00dcberangebot an Einheiten, die schneller auf den Markt kamen, als die Nachfrage der Endnutzer sie absorbieren konnte.<\/p>\n
Die resulting Korrektur war nach jeder ehrlichen Buchf\u00fchrung schwerwiegend. Preise in etablierten Stadtteilen sollen von ihrem H\u00f6hepunkt 2008 bis zu ihrem Tiefpunkt um etwa 40 bis 50 Prozent gefallen sein, wobei einige periphere und spekulativere Entwicklungen noch weiter gefallen sind und eine Reihe angek\u00fcndigter Projekte gestoppt oder ganz abgesagt wurden, was dazu f\u00fchrte, dass fr\u00fche K\u00e4ufer Verluste auf Anzahlungen hinnehmen mussten. Dies war kein einzigartiges Versagen Dubais. Es ereignete sich parallel zu vergleichbaren Immobilienkorrekturen in M\u00e4rkten, die w\u00e4hrend des gleichen globalen Kreditbooms \u00fcberm\u00e4\u00dfig verschuldet waren \u2013 Teile Spaniens, Irlands und des US Sunbelt erlebten in demselben Zeitfenster strukturell \u00e4hnliche R\u00fcckg\u00e4nge. Dieser Kontext mildert nicht, was in Dubai geschah, aber er platziert es korrekt: ein junger, sich noch bildender Markt, der in einer globalen Kreditkrise gefangen war, w\u00e4hrend er auch mit seinem eigenen \u00dcberangebot k\u00e4mpfte, anstatt ein spezifisches Versagen zu sein, das nichts mit der weiteren Welt zu tun hatte.<\/p>\n
Der Umfang der Korrektur wurde im November 2009 zu einem Thema globaler Finanznachrichten, als die Regierung von Dubai ank\u00fcndigte, dass Dubai World, der staatlich verbundene Konzern hinter einem Gro\u00dfteil der schnellen Expansion des Emirats, eine sechsmonatige Aussetzung von etwa 26 Milliarden Dollar Schulden anstreben w\u00fcrde, w\u00e4hrend es umstrukturierte. Die Ank\u00fcndigung fiel mit der F\u00e4lligkeit eines 4-Milliarden-Dollar-Sukuk von Nakheel, dem Entwickler hinter mehreren der gr\u00f6\u00dften Wasserfrontprojekte in Dubai, zusammen und ersch\u00fctterte kurzzeitig die globalen M\u00e4rkte. Die L\u00f6sung kam innerhalb von Wochen statt Jahren: Im Dezember 2009 stellte Abu Dhabi angeblich 10 Milliarden Dollar Unterst\u00fctzung bereit, ein Teil davon ging direkt zur Deckung von Nakheels Verpflichtungen, und die Aussetzung wurde durch verhandelte Umstrukturierung und nicht durch Zahlungsausfall bearbeitet. Es war ein wirklich schwieriges Kapitel, das klar zu benennen ist, anstatt dar\u00fcber hinwegzugehen \u2013 aber es ist auch, im R\u00fcckblick, Teil dessen, was die nachfolgenden zwei Jahrzehnte leserlich macht: die Krise war real, sie wurde durch geordnete Umstrukturierung und bundesstaatliche Unterst\u00fctzung gel\u00f6st und der Markt baute sich von dort aus wieder auf.<\/p>\n
Was nach der Korrektur geschah, ist ebenso wichtig wie die Korrektur selbst. Anstatt einfach nur auf eine Verbesserung der globalen Bedingungen zu warten, nutzten Dubais Regulierungsbeh\u00f6rden den R\u00fcckgang, um die strukturellen Sicherheitsvorkehrungen des Marktes wieder aufzubauen. Die Real Estate Regulatory Agency, die unter dem Dubai Land Department operiert, war bereits 2007 gegr\u00fcndet worden und setzte in den folgenden Jahren Treuhandanforderungen durch \u2013 gem\u00e4\u00df Gesetz Nr. 8 von 2007 \u2013 die Entwickler dazu verpflichten, K\u00e4uferzahlungen f\u00fcr ein Projekt auf einem speziellen Treuhandkonto zu halten, das nur gegen verifizierte Baufortschritte freigegeben wird, anstatt Vorverkaufsfonds ungehemmt auszugeben, sobald sie eingehen. Die Zentralbank der VAE versch\u00e4rfte sp\u00e4ter die Hypothekenvergaberichtlinien, indem sie die Beleihungsquote sowohl f\u00fcr nationale als auch f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer begrenzte, was die H\u00f6he des Hebels reduzierte, der sich im System ansammeln konnte, wie es vor 2008 der Fall war. Das Land Department erweiterte auch seine eigenen Systeme zur Transaktionsregistrierung und Offenlegung, wodurch Preis- und Eigentumsdaten f\u00fcr K\u00e4ufer, Makler und Regulierungsbeh\u00f6rden transparenter wurden.<\/p>\n
Zus\u00e4tzlich zum Schutz durch Treuhandkonten formalisierte das Land Department auch sein Oqood-System zur Registrierung von Off-Plan-Verk\u00e4ufen direkt beim Regulierer zum Zeitpunkt des Kaufs, wodurch eine L\u00fccke geschlossen wurde, die zuvor es einigen Off-Plan-Einheiten erm\u00f6glichte, mehrfach au\u00dferhalb der B\u00fccher weiterverkauft zu werden, bevor eine einzige abgeschlossene Transaktion offiziell erfasst wurde. In Kombination mit strengeren Hypothekenobergrenzen war die praktische Auswirkung, dass es erheblich schwieriger wurde, die spezifische Art von nicht offengelegtem Hebel und unregistrierter Spekulation wieder aufzubauen, die den R\u00fcckgang von 2008 \u00fcberhaupt erst verst\u00e4rkt hatte.<\/p>\n
Keine dieser Ma\u00dfnahmen sollte zuk\u00fcnftige R\u00fcckg\u00e4nge ganz verhindern \u2013 Immobilienzyklen sind nichts, was durch Regulierung beseitigt wird. Was sie tat, war, die spezifischen Versagensarten zu bek\u00e4mpfen, die 2008 in Dubai besonders sch\u00e4dlich waren: unterkapitalisierte Entwickler, die mit K\u00e4uferanzahlungen verschwinden konnten, und Hebelniveaus, die den anf\u00e4nglichen Schock verst\u00e4rkten, anstatt ihn zu absorbieren. Diese Unterscheidung ist ein gro\u00dfer Teil dessen, warum der n\u00e4chste gro\u00dfe Schock des Marktes, zw\u00f6lf Jahre sp\u00e4ter, so anders verlief.<\/p>\n
Der anf\u00e4ngliche Schock von COVID-19 im Jahr 2020 traf Dubais Immobilienmarkt auf die gleiche Weise, wie er fast jeden Immobilienmarkt der Erde traf: Die Transaktionsaktivit\u00e4t verlangsamte sich, internationale Reisen stoppten und die Unsicherheit stieg. In den ersten Monaten sah es auf der Oberfl\u00e4che so aus, als w\u00e4re es das Er\u00f6ffnungs Kapitel eines weiteren 2008. Das war es nicht. Innerhalb von etwa 12 bis 18 Monaten hatten sich die Transaktionsvolumina nicht nur erholt, sondern neue Rekorde aufgestellt, die drei aufeinanderfolgende Jahre lang gebrochen wurden. Die Zahlen des Dubai Land Department zeigen mehr als 84.000 Transaktionen im Jahr 2021, die fast 300 Milliarden AED wert waren \u2013 ein Anstieg des Volumens um 66 Prozent und ein Anstieg des Wertes um 72 Prozent im Vergleich zu 2020. 2022 \u00fcbertraf dies erneut, mit gemeldeten Verkaufswerten von rund 72 Milliarden US-Dollar, einem Anstieg von etwa 61 Prozent im Jahresvergleich. 2023 wurde der Rekord zum dritten Mal gebrochen, mit mehr als 132.600 registrierten Transaktionen.<\/p>\n
Die treibenden Kr\u00e4fte hinter dieser Wende waren nicht geheimnisvoll und waren gr\u00f6\u00dftenteils politisch motiviert, nicht rein sentimental. Die vergleichsweise schnelle Wiederer\u00f6ffnung und Impfkampagne der VAE stellte das Vertrauen fr\u00fcher wieder her als in vielen Vergleichsm\u00e4rkten. Remote-Arbeit, die weltweit neu normalisiert wurde, machte es f\u00fcr eine Kategorie von Fachleuten und Unternehmern praktisch, Kapital und Wohnsitz nach Dubai zu verlagern, f\u00fcr die es zuvor nicht m\u00f6glich war. Die Expansion des Golden Visa-Programms im Jahr 2022 \u2013 die die qualifying Investmentschwelle senkte und die Wohnbedingungen erleichterte \u2013 kam genau zu dem Zeitpunkt, als die globale Nachfrage nach langfristigen, reibungslosen Wohnoptionen stieg. Zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 wird berichtet, dass Dubai einen Netto-Zuzug von etwa 269.000 Menschen absorbiert hat, wodurch die Gesamtbev\u00f6lkerung bis Mitte 2024 auf \u00fcber 3,7 Millionen anstieg. Im Gegensatz zur spekulativen, planbasierten Nachfrage von 2003 bis 2008 wurde diese Welle von Maklern \u00fcberproportional als nachnutzer- und umzugsgesteuert beschrieben \u2013 Menschen und Kapital, die tats\u00e4chlich in die Stadt zogen, nicht nur Papiervertr\u00e4ge vor der Fertigstellung umschlagen.<\/p>\n
Der Schwung h\u00f6rte auch nicht sauber am Ende von 2023 auf. Die Immobilienpreise in Dubai sollen bis 2024 im Durchschnitt um etwa 20 Prozent gestiegen sein, wobei die Mieten in einem vergleichbaren Umfang gestiegen sind und damit einen vierj\u00e4hrigen Anstieg kontinuierlichen Wachstums verl\u00e4ngerten. Villengemeinschaften und erstklassige Wasserfrontadressen wurden von Maklern konstant als f\u00fchrend in diesem Wachstum genannt, was mit der umzugsgesteuerten, nachnutzerbasierten Natur der Nachfrage \u00fcbereinstimmt, die oben beschrieben wurde, anstatt mit dem d\u00fcnneren, spekulativeren Kauf, der den Zyklus vor 2008 pr\u00e4gte.<\/p>\n
Es w\u00e4re ein Fehler, und ein unehrlicher dazu, diese Geschichte als Beweis zu lesen, dass Immobilien in Dubai \u201enur steigen\u201c. Das tut es offensichtlich nicht. Der Markt fiel in der schlimmsten Phase seiner kurzen \u00f6ffentlichen Geschichte um nahezu die H\u00e4lfte, und das geschah aus Gr\u00fcnden \u2013 Hebel, spekulative Vorverkaufsstrukturen, eine globale Kreditkrise \u2013, die in irgendeiner Form durchaus wiederkehren k\u00f6nnen. Auch das Risiko eines \u00dcberangebots wurde nicht abgeschafft; das Tempo neuer Markteinf\u00fchrungen in Dubai in den letzten Zyklen ist selbst eine Variable, die langfristige Investoren beobachten sollten, anstatt sie einfach auszublenden.<\/p>\n
Was die Aufzeichnung unterst\u00fctzt, ist eine engere und n\u00fctzlichere Behauptung: dass zwei sehr unterschiedliche Schocks, zw\u00f6lf Jahre auseinander \u2013 einer ein hausgemachter Kredit- und Hebelr\u00fcckgang, der andere eine exogene globale Pandemie \u2013 in Dubai markant unterschiedliche Ergebnisse hervorgebracht haben und dass der Unterschied eng mit den strukturellen \u00c4nderungen korreliert, die zwischen diesen beiden vorgenommen wurden. Ein Markt mit schwachem Treuhandschutz, d\u00fcnner Regulierung und hohem Hebel hat 2008 schlecht absorbiert. Ein Markt mit treuhandgesch\u00fctzter Entwicklerfinanzierung, strengeren Hypothekenvorschriften und transparenterer Registrierung hat 2020 gut absorbiert und dann diese Erholung in drei aufeinanderfolgende Rekordjahre verst\u00e4rkt. Das ist ein Beweis f\u00fcr Resilienz und f\u00fcr die nachgewiesene F\u00e4higkeit eines Marktes, seine eigenen Grundlagen nach einem Versagen wieder aufzubauen \u2013 kein Beweis f\u00fcr eine permanente, einseitige Wertsteigerung und keine Garantie daf\u00fcr, dass der n\u00e4chste Schock, egal in welcher Form er auftritt, ebenso sauber absorbiert wird.<\/p>\n
Es ist auch wichtig, ehrlich \u00fcber die Form der Kurve zu sein, nicht nur \u00fcber ihre Richtung. Vier aufeinanderfolgende Jahre mit zweistelligem Wachstum sind ein ungew\u00f6hnliches Tempo, das jeder Immobilienmarkt unbegrenzt aufrechterhalten kann, und neuere Berichterstattung hat bereits darauf hingewiesen, dass Transaktions- und Preiswachstum beginnt, sich von den au\u00dfergew\u00f6hnlichen Raten zwischen 2021 und 2024 zu normalisieren. Diese M\u00e4\u00dfigung ist an sich kein Warnsignal \u2013 ein Markt, der sich nach einer au\u00dfergew\u00f6hnlichen Phase in ein stabileres Tempo einpendelt, ist ein normaler und m\u00f6glicherweise gesunder Teil eines Zyklus, nicht eine Abkehr von der Resilienzthese. Aber es ist eine Erinnerung daran, dass die letzten Boomjahre als eine ungew\u00f6hnlich starke Erholungsphase innerhalb eines Zyklus betrachtet werden sollten, nicht als eine dauerhaft neu festgelegte Normalit\u00e4t.<\/p>\n
F\u00fcr einen Investor mit einem wirklich langen Zeithorizont ist die informativere Tatsache nicht, dass sich der Immobilienmarkt in Dubai nach 2020 erholt hat \u2013 die meisten globalen M\u00e4rkte haben sich in irgendeiner Form von COVID erholt. Es ist, dass Dubais Markt nun von zwei strukturell unterschiedlichen Arten von Schock getestet wurde, einem hebelgetriebenen internen R\u00fcckgang und einer externen globalen Krise, und seine eigene Resilienz zwischen den beiden messbar verbessert hat. Ein einzelner starker Zyklus beweist f\u00fcr sich genommen sehr wenig; das Verhalten eines Marktes \u00fcber unterschiedliche Stressereignisse ist ein erheblich n\u00fctzlicheres Signal daf\u00fcr, wie er sich unter dem n\u00e4chsten verhalten wird, egal woher es kommt. Das ist die Fallgeschichte, die hier tats\u00e4chlich unterst\u00fctzt wird \u2013 kein Versprechen, dass die Werte in einer geraden Linie steigen, sondern ein dokumentiertes Muster eines jungen Marktes, der Versagen absorbiert, seine eigenen Regeln wieder aufbaut und eine Erholungsf\u00e4higkeit demonstriert, die es wert ist, nach seinen eigenen, ehrlichen Bedingungen gewichtet zu werden.<\/p>\n
Das ist auch der Grund, warum der Zeithorizont so viel von der Arbeit dar\u00fcber erledigt, wie diese Geschichte gelesen werden sollte. Ein Investor, der Immobilien in Dubai mit einer zweij\u00e4hrigen Sicht bewertet, setzt im Wesentlichen darauf, wo eine einzelne Phase des Zyklus landet. Ein Investor, der sie aus einer Sicht von zehn oder f\u00fcnfzehn Jahren bewertet, unterzeichnet stattdessen die nachgewiesene F\u00e4higkeit des Marktes, einen schweren Schock zu erleiden, sich zu korrigieren, seine eigenen regulatorischen Grundlagen wieder aufzubauen und sich zu erholen \u2013 zweimal, unter zwei unterschiedlichen Umst\u00e4nden. Die zweite Wette ist eine grundlegend andere und durchaus defensible Proposition als die erste.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Der Immobilienmarkt in Dubai hat nun zwei sehr unterschiedliche Arten von Schocks \u00fcberstanden \u2013 einen hausgemachten Kreditr\u00fcckgang im Jahr 2008 und eine globale Pandemie im Jahr 2020 \u2013 mit markant unterschiedlichen Ergebnissen. Die L\u00fccke zwischen ihnen ist die eigentliche Geschichte und sagt mehr \u00fcber Resilienz aus als \u00fcber jedes Versprechen einer dauerhaften Wertsteigerung.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":19130,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-19168","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19168","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19168"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19168\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19130"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19168"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19168"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arshahomes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19168"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}